Od wielu lat prowadzę pub w lokalu użytkowym. Z tego tytułu mam powiększoną stawkę opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Miesiąc temu wspólnota mieszkaniowa budynku, w którym znajduje się mój pub, uchwałą podwyższyła stawki dla właścicieli lokali użytkowych, gdyż ich eksploatacja powoduje wzrost wydatków związanych z nieruchomością wspólną. W uzasadnieniu uchwały brak jest jakiegokolwiek wyliczenia tych kosztów. Czy wspólnota mogła podwyższyć stawkę opłat?
ekspert radzi
Reklama
Nie, ponieważ podwyższenie opłat musi mieć uzasadnienie w konkretnych wyliczeniach lub wynikać z określonych powodów. Wspólnota mieszkaniowa w tym zakresie nie ma całkowitej dowolności: zwiększenie wysokości zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, pobieranych od właścicieli lokali użytkowych, musi być uzasadnione większymi kosztami, ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem tychże lokali użytkowych. Przy czym wzrost opłat musi być proporcjonalny do tych większych kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Tak też wskazał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 3 kwietnia 2014 r. (sygn. akt: I ACa 40/14, orzeczenia.ms.gov.pl): nie można zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, gdyż byłoby to obciążenie bez powodu. Ponadto uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki są przeznaczane na wydatki związane z jej utrzymaniem. Nie można zatem pobierać zaliczek, które nie znajdują pokrycia w wydatkach.
W myśl art. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.) pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby – przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. W art. 12 ust. 3 u.w.l. wskazano, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jest to jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2, a więc zasady równości obciążeń.
Warto też powołać się na wyrok z 28 marca 2013 r. (sygn. akt I ACa 28/13, Lex nr 1305927), w którym Sąd Apelacyjny w Białymstoku stwierdził, że zróżnicowanie wysokości obciążeń może dotyczyć jedynie tych obciążeń, które są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i może mieć miejsce jedynie wobec właścicieli lokali użytkowych, czyli lokali służących do innych celów niż mieszkalne.
Podstawa prawna
Art. 12 ust. 2 i 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).