Piotr Jarzyński / Media

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Zgodnie z Prawem budowlanym, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Każdy, kto wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami prawa.

Kiedy składa się oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane?

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy dołączyć do:
• wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę;
• wniosku o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę;
• wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę;
• wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych;
• zgłoszenia budowy lub robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę;
• wniosku o przeniesienie praw wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu;
• zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Złożenie takiego oświadczenia jest także wymagane w postępowaniu legalizacyjnym.







Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składa się wypełniając formularz urzędowy (PB–5) stanowiący załącznik do Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 25 czerwca 2021 r. w sprawie wzoru oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Czy organ bada prawdziwość złożonego oświadczenia?

Oświadczenie stanowi deklarację inwestora wskazującą tytuł prawny, z którego wywodzi prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor nie ma obowiązku przedkładania dodatkowych dokumentów potwierdzających jego prawo do nieruchomości. Nie musi wykazywać prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a jedynie złożyć oświadczenie.

Co do zasady organ administracji nie jest uprawniony do weryfikacji prawdziwości złożonego oświadczenia, które to stwarza domniemanie istnienia prawa po stronie inwestora. Sytuacja zmienia się, gdy z zebranych w sprawie dowodów wynika, że wnioskodawcy nie przysługuje prawo, na które się powołuje. Wówczas organ może zakwestionować oświadczenie.

Odpowiedzialność za złożenie fałszywego oświadczenia

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej na podstawie art. 233 Kodeksu karnego dotyczącego występku składania fałszywych zeznań, którego przepisy stosuje się odpowiednio.

Złożenie przez inwestora nieprawdziwego oświadczenia stanowi podstawę wznowienia postępowania administracyjnego zakończonego decyzją ostateczną.

Kto składa oświadczenie

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może złożyć inwestor osobiście lub przez pełnomocnika. W imieniu inwestora będącego osobą prawną lub jednostką organizacyjną, oświadczenie składa osoba fizyczna uprawniona do jej reprezentacji, w sposób określony dla danego podmiotu.

Wspólnota mieszkaniowa

W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej, czyli takiej w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest w takim wypadku konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Oświadczenie w imieniu tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej, gdzie liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, składa jej zarząd. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenie składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Złożenie przez zarząd oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Z tego względu jest potrzebna uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Zasadniczo uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

Współwłasność łączna

Współwłasność łączna występuje w powiązaniu z innym, podstawowym stosunkiem prawnym, względem którego pełni rolę służebną. Ma miejsce w stosunkach majątkowych pomiędzy małżonkami oraz wspólnikami spółki cywilnej.

W przypadku nieruchomości objętej małżeńską wspólnością majątkową, każdy z małżonków posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W sytuacji, gdy inwestorem jest jeden z małżonków, składa samodzielnie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli inwestorem jest małżeństwo i wniosek o pozwolenie na budowę składa wspólnie oboje małżonków, każdy z nich musi złożyć oddzielne oświadczenie.

Spółka cywilna nie może być podmiotem praw i obowiązków, tak jak np. spółki prawa handlowego. Prawo do dysponowania nieruchomością nie przysługuje spółce cywilnej, ale jej wspólnikom np. będącym współwłaścicielami nieruchomości. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinni zatem złożyć wspólnicy, którym to prawo przysługuje, a nie spółka cywilna.

Współwłasność ułamkowa

Współwłasność ułamkową charakteryzuje przysługujący każdemu współwłaścicielowi określony ułamkiem udział w prawie własności rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jednakże do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Złożenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Zgoda powinna być wyrażona w sposób wyraźny i nie jest jednoznaczna z brakiem sprzeciwu. W braku wymaganej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy