Prawa osób wywłaszczanych z lokali mieszkalnych w związku z przekopem Mierzei Wiślanej zostały w ustawie zabezpieczone… na wyrost
Jak poinformował minister infrastruktury, 12 maja 2021 r. przekroczyliśmy półmetek prac na przekopie Mierzei Wiślanej. Podpisano już umowę na drugi etap prac, który polega przede wszystkim na udrożnieniu szlaku żeglugowego do Elbląga. Pierwszy etap budowy Kanału Żeglugowego przez mierzeję Wiślaną rozpoczął się w październiku 2019 r., a jego budowa przebiegła zgodnie z harmonogramem.
Przekop Mierzei Wiślanej to strategiczna inwestycja finansowana z budżetu państwa. Inwestorem jest Urząd Morski w Gdyni, a pieczę nad nią sprawuje Ministerstwo Gospodarki i Żeglugi Śródlądowej. Inwestycja jednak prowadzi do wielu ograniczeń dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości. W celu jej realizacji uchwalono ustawę z 24 lutego 2017 r. o inwestycjach w zakresie budowy drogi wodnej łączącej Zalew Wiślany z Zatoką Gdańską (Dz.U. 2019, poz. 1073), która wskazuje narzędzia prawne ułatwiające proces pozyskania nieruchomości oraz jej ograniczenia prawa własności. Z punktu widzenia podmiotu wywłaszczanego ważna jest przede wszystkim wypłata zagwarantowanego konstytucyjnie słusznego odszkodowania.
Na podstawie decyzji
Głównym dokumentem umożliwiającym dokonanie ograniczeń prawa własności oraz wywłaszczeń jest decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie infrastruktury dostępowej. Przewidziane w specustawie kompleksowe narzędzie jest dokumentem zapewniającym wszystkie niezbędne zgody administracyjne. Integruje ona decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji oraz decyzję o pozwoleniu na budowę̨ w jedną decyzję administracyjną spełniającą wymagania określone dla procesów inwestycyjnych. Ponadto określa termin wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń oraz zatwierdza projekt budowalny. Jeśli zaś wystąpi taka potrzeba, decyzja może zawierać także inne ustalenia, w tym m.in. szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy, obowiązek i termin rozbiórki, ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości dla realizacji inwestycji. Decyzja w tym zakresie odsyła do art. 124 ust. 4–7 i art. 124a ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115, poz. 741). Na podstawie tych przepisów właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości sąsiedniej jest zobowiązany do jej udostępnienia w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem określonych awarii, m.in. przewodów i urządzeń wykorzystywanych do realizacji inwestycji.
Pomimo tych ograniczeń decyzja określa także wymagania dotyczące ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, które obejmują w szczególności zapewnienie dostępu do drogi publicznej, ochronę przed pozbawieniem możliwości korzystania z wody, energii cieplnej i elektrycznej, kanalizacji oraz ze środków łączności, dopływu światła dziennego, ochronę przed uciążliwościami spowodowanymi hałasem i zanieczyszczeniami wody, gleby i powietrza. Decyzję wydaje wojewoda pomorski w terminie 60 dni od dnia złożenia wniosku.
W przypadku gdy inwestycja w zakresie infrastruktury dostępowej wymaga przejścia przez teren wód płynących, dróg publicznych bądź tereny linii kolejowej, inwestor jest uprawniony do nieodpłatnego zajęcia tego terenu na czas realizacji inwestycji. Inwestor jest zobowiązany do uzgodnienia w drodze pisemnej z zarządcą drogi, infrastruktury kolejowej lub innym organem wykonującym uprawnienia właścicielskie wód Skarbu Państwa warunków zajęcia tego terenu. Jeżeli w terminie 30 dni od dnia, w którym wydano ww. decyzję, nie dojdzie do zawarcia porozumienia, wówczas warunki jego zajęcia ustala wojewoda pomorski w drodze decyzji. W tej sytuacji podmioty mogą zostać pozbawione prawa do swobodnego rozporządzania własnością, na rzecz szybszego przeprowadzenia inwestycji.
Słuszne odszkodowanie
Specustawa przewiduje również wypłatę odszkodowania podmiotowi, któremu prawo własności ograniczono lub całkowicie go pozbawiono, w wysokości uzgodnionej między inwestorem a dotychczasowym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Strony mają dwa miesiące na ustalenie wysokości odszkodowania. Ustalenia te polegają na przedstawieniu operatu szacunkowego z wyliczonymi kwotami rynkowymi wartości nieruchomości. Jeżeli w przewidzianym terminie nie dojdzie do porozumienia, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania. Przepisy zawarte w specustawie statuują pierwszeństwo trybu negocjacyjnego, a następnie właściwość wojewody dla określenia odszkodowania (czyli przymusowy charakter ustalenia wysokości odszkodowania).
Środki na odszkodowania zostały zabezpieczone w Programie wieloletnim, na podstawie przyjętego harmonogramu rzeczowo-finansowego, stanowiącego załącznik do uchwały nr 57/2016 Rady Ministrów z 24 maja 2016 r. w sprawie ustanowienia Programu wieloletniego „Budowa drogi wodnej łączącej Zalew Wiślany z Zatoką Gdańską” na lata 2016–2022. Zgodnie z tą uchwałą całkowita kwota środków przeznaczona na realizację inwestycji to 880 mln zł.
Zwiększona kwota
W celu przyspieszenia negocjacji dotyczących wysokości wypłacanego odszkodowania ustawodawca zawarł w specustawie dodatkowe gratyfikacje, polegające na zwiększeniu wysokości odszkodowania o 5 proc. wartości nieruchomości lub o kwotę 10 000 zł.
W przypadku gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o ustalenie lokalizacji inwestycji wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 28 dni od dnia otrzymania od inwestora wezwania, to wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 proc. wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Z uwagi na to, że termin ten jest bardzo krótki, a zwiększenie wypłaty odszkodowania może wydawać się niewielkie, trudno stwierdzić, czy propozycja przedstawiona w specustawie może być uznana za atrakcyjną dla podmiotu wywłaszczanego.
W sytuacji gdy decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości zamieszkałemu w budynku albo lokalu powiększa się o kwotę 10 000 zł. Nie przewiduje się jednak, aby zaistniała konieczność wywłaszczania nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na potrzeby inwestycji. Powyższy przepis raczej nie zostanie wykorzystywany w tym procesie inwestycyjnym – na przewidzianym terenie nie występują lokale mieszkalne. Specustawa została przygotowana na podstawie wcześniejszych rozwiązań prawnych, powielając zastosowane poprzednio treści postanowień.
Realizacja inwestycji jest postrzegana jako bardzo kontrowersyjna, choć w wielu kręgach uznana za konieczną. O jej realizacji mówiło się od lat (pisał o niej już w 1945 r. Eugeniusz Kwiatkowski, twórca Centralnego Okręgu Przemysłowego w latach 1936–1939). Obecnie uznaje się, że ma strategiczne znaczenie ekonomiczne, ożywi bowiem gospodarkę regionu i wpłynie na politykę bezpieczeństwa kraju. Droga z Zalewu Wiślanego do Zatoki Gdańskiej prowadzi przez Cieśninę Pilawską, nad którą kontrolę ma Federacja Rosyjska. Realizacja projektu zmusza inwestora do podejmowania także niepopularnych decyzji, takich jak wycinka drzew oraz opisane w artykule ograniczenia prawa własności nieruchomości.
Specustawa powiela zastosowane poprzednio rozwiązania, a na przewidzianych pod przekop terenach nie ma lokali mieszkalnych
Magdalena Durlik-Olszewska prawniczka, niezależny doradca i właścicielka Lexinvest doradztwo prawne, doktorantka na Wydziale Prawa Uniwersytu SWPS
