W dniu 20 lutego 2011 r. wchodzi w życie nowelizacja przepisów o hipotece. W sposób istotny zmienia ona dotychczasowe unormowania ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przede wszystkim znosi podział regulacji hipoteki na zwykłą i kaucyjną, a w zamian wprowadza jednolitą konstrukcję prawa hipotecznego.
Podczas IX Ogólnopolskiej Konferencji poświęconej tematyce „Ksiąg Wieczystych i Hipotece w praktyce sądowej i bankowej" dr Izabela Makowska (BRE Bank Hipoteczny SA) zaprezentowała główne założenia reformy hipoteki, w odniesieniu do uelastycznienia zabezpieczenia hipotecznego, które ma polegać na osłabieniu zasady akcesoryjności i szczegółowości, osłabieniu uprawnień osób trzecich przy jednoczesnym wzmocnieniu uprawnień właściciela, jednoznacznego uregulowania kwestii wywołujących spory w orzecznictwie i doktrynie oraz zharmonizowanie przepisów materialnoprawnych i procesowych.
Nowa hipoteka – charakterystyka
W nowym brzmieniu ustawy: „Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą.Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie, co zabezpiecza wierzytelność, jeżeli strony umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej” (art. 68 UKWH). Jest to dodatkowa elastyczność, której nie wykazywała hipoteka kaucyjna. Wierzytelności przyszłe ze stosunku prawnego zostały uzależnione od warunku lub terminu. Kolejnym założeniem reformy było nowe brzmienie definicji hipoteki. Art. 65 UKWH mówi nam, iż: „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości”.
Z kolei zasada szczegółowości przewiduje jedną wierzytelność dla jednej hipoteki, oznaczenie tej wierzytelności oraz oznaczenie stosunku prawnego w celu zabezpieczenia. Według zasady hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. Oznacza to większą grupę wierzytelności zabezpieczoną przez jedną hipotekę. Jedynie należy w umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem (art. 681 UKWH).
Nadzabezpieczenie jako roszczenie o obniżenie sumy hipoteki stanowi zaś uprawnienie właściciela obciążonej nieruchomości, który dzięki mocy własnego oświadczenia może żądać zmniejszenia sumy hipoteki – zob. art. 682 UKWH. Zmniejszenie sumy hipoteki w księgach wieczystych ma charakter deklaratoryjny wówczas, gdy hipoteka wygasła częściowo na skutek spłaty, a charakter konstytutywny wtedy, gdy hipoteka utrzymuje się w pełnej kwocie aż do całkowitego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza.
Podstawienie wierzytelności
Instytucja ta istniała już pod osłoną prawa rzeczowego – zmiana terminu lub miejsca płatności wierzytelności hipotecznej, podwyższenie stopy odsetek do sześciu od sta w stosunku rocznym lub zastrzeżenie takich odsetek od wierzytelności dotychczas nieoprocentowanej oraz zastąpienie wierzytelności hipoteką zabezpieczonej inną wierzytelnością może nastąpić bez zgody osób, którym służą na nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym. W obecnym stanie prawnym, żaden przepis wyraźnie nie reguluje kwestii podstawienia ( zamiany) zabezpieczonej wierzytelności. Przyjmuje się, że jest ono możliwe tylko w ramach nowacji. Art. 507 Kodeksu Cywilnego przewiduje natomiast, że jeżeli wierzytelność była zabezpieczona poręczeniem lub ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym przez osobę trzecią, poręczenie lub ograniczone prawo rzeczowe wygasa z chwilą odnowienia, chyba że poręczyciel lub osoba trzecia wyrazi zgodę na dalsze trwanie zabezpieczenie.
Podstawienie wierzytelności może ubezskutecznić roszczenie wierzyciela dalszego o przeniesienie na opróżnione miejsce hipoteczne. Według ustawy, w art. 1019 , roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę może być ujawnione w księdze wieczystej. W takim przypadku hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce, z chwilą gdy stało się wolne.
Wygaśnięcie hipoteki – nowe przepisy
Nowe przepisy utrzymały w mocy generalna zasadę – wygaśnięcie wierzytelności skutkuje wygaśnięciem hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu (art. 94 UKWH). Hipoteka, która zabezpiecza kilka wierzytelności wygasa z chwilą wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, jeżeli nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności (art. 941 UKWH). Według nowych przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym (oddział 5 UKWH), w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Wówczas, może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą obciążających nieruchomość.
Natomiast, jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w tej części. W zakresie obciążenia hipoteką, ustawodawca w znowelizowanej wersji ustawy o księgach wieczystych i hipotece odszedł od zasady causa pignoris indivisa est. Oznacza to, że hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależność (art. 84 UKWH), a nie tak jak to było do tej pory, gdzie hipoteka obejmowała nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza.
Administrator hipoteki
Podstawowe dylematy interpretacyjne tej nowej instytucji zaprezentował mec. Tomasz Czech, radca prawny w Warszawie. Ze względu na fakt, że jest to zupełnie nowa instytucja i brak jest jakiegokolwiek doświadczenia praktycznego, wydaje się iż to strony uregulują administratora w umowie. Jedną z wad tej nowej instytucji jest fakt, że ustawodawca nie do końca przemyślał jej rolę i znaczenie. Jednakże jest potrzebna, gdyż ustawa sama nie regulowała, kto ma administrować hipotekę.
Rozporządzanie opróżnionym miejsce hipotecznym
Podstawą prawną zasady posuwania się hipotek jest art. 249 KC oraz art. 12 UKWH. Zaletą tej instytucji jest przejrzysty stan prawny. Natomiast wadą: niesprawiedliwe przypisanie korzyści płynących z wygaśnięcia hipoteki oraz niewielka elastyczność. Instytucja ta daje możliwość umieszczania hipoteki na miejscu wygasłej bądź przeniesionej hipoteki. Jest pokrewna z rozwiązaniami austriackimi i szwajcarskimi. Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym powstaje w przypadku wygaśnięcia wszystkich hipotek, przeniesienia hipoteki na inne miejsce. Natomiast, uprawnienie nie powstaje, jeżeli wpisana hipoteka nie istniała. Można umieścić kilka hipotek na tym samym miejscu, byleby sumy hipotek nie przekraczały sum miejsca hipotek.
Ustanowienie bądź przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce dochodzi do skutku w momencie zawarcia umowy między właścicielem a wierzycielem hipotecznym. Wówczas wymagany jest wpis konstytutywny do księgi wieczystej. Uprawnienie to nie powstaje, gdy hipoteka wygaśnie wskutek egzekucji (art. 1013 ust. 1 UKWH). Przy egzekucji z nieruchomości nie uwzględnia się opróżnionych miejsc (art. 1013 ust. 2 UKWH). Niedopuszczalne jest zobowiązanie do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Takie zastrzeżenie prowadzi do nieważności umowy. Należy podkreślić, iż zobowiązanie do przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce reguluje tylko skutki roszczenia w księdze wieczystej. Przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce jest rozporządzeniem. Z kolei zobowiązanie do przeniesienia nie wymaga jednoznacznej identyfikacji miejsca i hipoteki.
Projekt rozporządzenia
Mowa o projekcie z dnia 1 października 2010 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, który został zaprezentowany w całości przez Grażynę Kołodziejską, Sędzią Sądu Apelacyjnego, Dyrektor Departamentu Sądów Powszechnych przy Ministerstwie Sprawiedliwości. Według Pani Sędzi projekt nie jest instrukcją obsługi dla osób, które nie mają nic wspólnego księgami wieczystymi. Lektura ta może spowodować trudności. Podstawowe cele zmian wprowadzone przez projekt to:
- dostosowanie regulacji zawartych w rozporządzeniu z dnia 20.08.2003 r.;
- uporządkowanie terminologii stosowanej w rozporządzeniu – zmiany wynikające z nowelizacji UKWH i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych;
- zmiana sposobu ujawniania niektórych podmiotów wykonujących uprawnienia właściciela w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa.
Elektroniczna księga wieczysta
Kolejną kwestią poruszoną podczas Konferencji była możliwość praktycznego zastosowania Nowej Księgi Wieczystej. Dr Danuta Szczepańska-Wasersztrum, Naczelnik Wydziału Nowych Ksiąg Wieczystych w Departamencie Informatyzacji i Rejestrów Sądowych przy Ministerstwie Sprawiedliwości zaprezentowała uczestnikom spotkania aktualny etap tejże reformy. Podstawą prawną Nowej Księgi Wieczystej jest art. 251 UKWH, który przewiduje zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych także w systemie informatycznym w trybie przewidzianym w rozporządzeniu, które może wprowadzić Minister Sprawiedliwości.
Należy podkreślić, iż Księga Wieczysta On-line to tylko skrót myślowy. Prawidłowa nazwa aplikacji to Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych (PC CBDKW). Dostęp umożliwiony jest za pośrednictwem oto tego adresu internetowego: http://ekw.ms.gov.pl. Należy jednak tutaj podkreślić, że nie jest to dokument urzędowy odpowiadający wpisowi do księgi wieczystej. Brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych drukowania odpisów przez Internet, gdyż taki wydruk nie posiada mocy prawnej. Oczywiście, jest to kwestia czasu – podkreśliła Dr Danuta Szczepańska-Wasersztrum.
Wykorzystanie Księgi Wieczystej – praktyka
Każdy może przeglądać księgi wieczyste i otrzymywać odpisy. Księga wieczysta ujawnia stan prawny nieruchomości. Natomiast prawo wpisane do księgi wieczystej istnieje, a prawo wykreślone nie istnieje. Wszystkie wpisy dokonane w księgach wieczystych musza być udostępnione każdemu, bez względu na jego interes prawny o czym informuje nas art. 2 UKWH.
Dostęp do akt księgi wieczystej uregulowany jest w art. 28 UKWH, który stanowi, iż akta prowadzi się przy każdej księdze, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości. W kwestii przeglądania ksiąg mamy do czynienia z ograniczeniem, a mianowicie: po pierwsze należy się wybrać do sądu, gdyż tam są przechowywane, po drugie nie możemy ich wynieść poza budynek sądu, a więc musimy poświecić trochę czasu na przejrzenie ich na miejscu, po trzecie przeglądamy je w obecności pracownika sądu, a to jeszcze nie koniec, gdyż należy jeszcze wykazać interes prawny, czyli umotywować swoją potrzebę w sprawie przejrzenia księgi wieczystej chociażby w sposób pośredni. Odpis z księgi wieczystej stanowi już dokument urzędowy w odróżnieniu od wydruku internetowego, który jest pozbawiony mocy prawnej. Należy pamiętać, iż na odmowę wydania nam odpisu z księgi wieczystej przysługuje skarga do prezesa sądu rejonowego.
Najnowsze orzecznictwo KW
Na zakończenie Konferencji, Pan Zbigniew Strus, Sędzia Sądu Najwyższego w st.spocz., wraz z uczestnikami przejrzał najnowsze orzecznictwo dotyczącego m.in. trwałości hipoteki przymusowej w upadłości ( uchwała SN z 28.04.2010 r., III CZP 2/10), mocy wstecznej wpisu w księdze wieczystej ( uchwała N z 16.12.2009 r., III CZP 80/09), charakteru prawnego hipoteki łącznej (postanowienie SN z 4.12.2009 r., IIICZP 101/09).
Agnieszka Wencek
Zobacz także: