Hipoteka jest w obecnym stanie prawnym jedyną formą zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. W swoim zasadniczym kształcie regulujące ją przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nie były zmieniane od czasu wejścia ich w życie, tj. od 1 stycznia 1983 r. Konieczne stało się więc dokonanie zmian, które usunęłyby najpoważniejsze wątpliwości, jakie pojawiają się w praktyce w związku z wykładnią i stosowaniem przepisów regulujących hipotekę a także zlikwidowanie niespójności, jakie istnieją między przepisami różnych ustaw. Regulacje które weszły w życie mają uczynić z hipoteki bardziej elastyczne i lepiej dostosowane do zmienionej sytuacji gospodarczej zabezpieczenie.
Zmiany, które weszły w życie polegają na zastąpieniu dotychczasowej hipoteki zwykłej i kaucyjnej jednym rodzajem hipoteki o zmienionej formule, ograniczeniu akcesoryjności i zasady szczegółowości hipoteki, wprowadzeniu administratora hipoteki oraz dopuszczalności zabezpieczenia jedną hipoteką większej liczby wierzytelności tego samego wierzyciela, wzmocnieniu pozycji właściciela nieruchomości poprzez wprowadzenia nowych instrumentów prawnych, w tym instytucji rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Administrator hipoteki

Instytucja administratora hipoteki jest nieodzownie związana z dopuszczeniem przez ustawodawcę możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym osobom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. I właśnie w powyższym przypadku konieczne będzie powołanie administratora działającego w imieniu własnym i na rachunek wierzycieli.
Ze względu na fakt, że jest to zupełnie nowa instytucja i brak jest jakiegokolwiek doświadczenia praktycznego, wydaje się iż to strony uregulują administratora w umowie, która wymagała będzie formy pisemnej pod rygorem nieważności. Administrator będzie ujawniony w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny.
Administratorem może być dowolna osoba fizyczna, osoba prawna, ułomna osoba prawna. Co ważne, administrator nie musi być wierzycielem.

Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym

Nowelizacja przyznaje właścicielowi nieruchomości prawo do rozporządzenia zwolnionym miejscem hipotecznym czego skutkiem jest nadanie opróżnionemu miejscu hipotecznemu charakteru przedmiotu obrotu. Właściciel nieruchomości może ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, inną z hipotek obciążających nieruchomość.
Ustanowienie bądź przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce dochodzi do skutku w momencie zawarcia umowy między właścicielem a wierzycielem hipotecznym. Wówczas wymagany jest wpis konstytutywny do księgi wieczystej. Uprawnienie to nie powstaje, gdy hipoteka wygaśnie wskutek egzekucji, ponadto przy egzekucji z nieruchomości nie uwzględnia się opróżnionych miejsc. Niedopuszczalne jest również zobowiązanie do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Takie zastrzeżenie prowadzi do nieważności umowy.
Dotychczas hipoteki awansowały na wyższą pozycję w razie wygaśnięcia hipoteki o wyższym pierwszeństwie z kolei od 20 lutego hipoteki będą awansować tylko w przypadku gdy nie zastrzeżono prawa do rozporządzenia opróżnionym miejscem.
W praktyce przedmiotowa instytucja ma chociażby umożliwić właścicielowi nieruchomości renegocjację np. warunków spłaty kredytu w sytuacji gdy zabezpieczona wierzytelność uzyskała „lepsze” miejsce hipoteczne.

Wygaśnięcie hipoteki

Nowe przepisy utrzymały w mocy generalna zasadę – wygaśnięcie wierzytelności skutkuje wygaśnięciem hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Według nowych przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym, w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Natomiast, jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w tej części.

Przeniesienie zabezpieczonej wierzytelności pociąga za sobą przeniesienie hipoteki

Nowelizacja wprowadza mechanizm, który powoduje, iż umowa przelewu wierzytelności z mocy prawa przeniesie hipotekę na nabywcę, strony mogą jednak uregulować tą kwestię odmiennie w umowie.

Jednolita konstrukcja prawa hipotecznego

Nowelizacja znosi podział hipoteki na zwykłą i kaucyjną. Według nowych regulacji hipoteka będzie zabezpieczać nie tylko już istniejącą wierzytelność pieniężną, ale także przyszłą do oznaczonej sumy pieniężnej. W praktyce zatem będzie można zabezpieczyć zarówno kwotę kredytu jak i naliczane od niego odsetki.
Nowelizacja wprowadza także możliwość zabezpieczenia kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych jedną hipoteką jeżeli przysługują one temu samemu właścicielowi.

Przepisy intertemporalne

Od 20 lutego 2011 r. w obrocie będą funkcjonowały hipoteki, które podlegają trzem zróżnicowanym reżimom prawnym, co w praktyce może okazać się szczególnie problematyczne w przypadku ustalania które przepisy są właściwe w odniesieniu do danej hipoteki.

Paulina Szewioła

Zobacz także:

Nowa Księga Wieczysta 2011

Nowa hipoteka już wkrótce

Księga wieczysta i hipoteka