Krzysztof Lange, radca prawny

Odwrócony kredyt hipoteczny (inaczej zwany hipoteką odwróconą) jest instytucją prawną dotychczas nieznaną prawu polskiemu. W założeniach projektu ustawy opracowanych przez Ministerstwo Finansów instytucja wprowadzenie tego typu kredytu ma wyjść naprzeciw potrzebom finansowym ludzi starszych, znajdujących się w wieku emerytalnym. Osoby te wobec aktualnej kondycji systemu ubezpieczeń społecznych niewątpliwie odczuwają silna potrzebę uzyskania dodatkowego finansowania na pokrycie bieżących zobowiązań, nie wspominając już o środkach niezbędnych na zaspokojenie innych potrzeb życiowych. Na pozyskanie dodatkowych pieniędzy nie pozwalają również w przypadku seniorów obowiązujące dziś rygorystyczne zasady weryfikacji i oceny zdolności kredytowej, de facto wyłączające ludzi starszych z kręgu odbiorców usług rynku finansowego. Nowy typ kredytu miałby więc stanowić z jednej strony poważne uzupełnienie dla uposażenia emerytalno-rentowego wypłacanego seniorom, z drugiej zaś być alternatywą dla klasycznego kredytu hipotecznego, bądź pożyczki hipotecznej – produktów praktycznie niedostępnych dla większości seniorów ze względu na brak zdolności kredytowej.

Istotą odwróconego kredytu hipotecznego jest finansowanie osób powyżej 60 roku życia w oparciu o zabezpieczenie hipoteczne ustanowione na nieruchomości kredytobiorcy. Przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego mogą być zgodnie z projektem należące do seniora - kredytobiorcy: prawo własności, ułamkowe prawo własności albo wieczyste użytkowanie nieruchomości bądź spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Cechą odróżniającą odwrócony kredyt hipoteczny od typowego kredytu jest to, że jego spłata następuje co do zasady po śmierci kredytobiorcy, a źródłem spłaty są środki uzyskane ze sprzedaży przez bank nieruchomość obciążonej hipoteką, o ile kredytu nie spłacą spadkobiercy kredytobiorcy. Odwrócony kredyt hipoteczny będzie mógł być udzielony kredytobiorcy nie posiadającemu zdolności kredytowej.

Instytucjami uprawnionymi do udzielania kredytów zabezpieczonych tzw. hipoteką odwróconą będą wyłącznie banki, bądź inne instytucje finansowe ustawowo upoważnione do udzielania kredytów, których działanośc objęta jest nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego.

Środki uzyskane z kredytu kredytobiorca będzie mógł wykorzystywać jednorazowo, bądź w ustalonych w umowie ratach z przeznaczeniem na dowolny cel. Wysokość udzielonego kredytu uzależniona będzie natomiast od wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie jego spłaty. Wartość nieruchomości podlegać będzie obligatoryjnie badaniu przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jakkolwiek kredytobiorca nie będzie w zasadzie zobowiązany do spłaty kredytu, to będą na nim spoczywać określone obowiązki wobec banku kredytującego związane z nieruchomością stanowiącą zabezpieczenie hipoteczne. Spośród najistotniejszych wymienić należy obowiązek ubezpieczenia nieruchomości. Kredytobiorca będzie musiał również terminowo uiszczać wszelkie podatki i opłaty związane z nieruchomością, jak również utrzymywać obciążoną hipoteką nieruchomość w należytym stanie technicznym.

Kredyt podlegać będzie spłacie dopiero po śmierci seniora - kredytobiorcy. Założenia projektu ustawy wprowadzają zasadę zgodnie, z którą spłata kredytu nastąpi po upływie sześciu miesięcy od dnia działu spadku, jednak nie później niż po upływie dwunastu miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy tym zastrzeżeniem, że w przypadku zaciągnięcia kredytu przez małżonków, obowiązek spłaty powstanie po śmierci obojga kredytobiorców. Kredyt wraz z odsetkami będą mogli spłacić spadkobiercy kredytobiorcy, o ile będą zainteresowani „zatrzymaniem” nieruchomości obciążonej hipoteką banku. W przypadku niedokonania spłaty kredytu przez spadkobierców, bank będzie uprawniony do przejęcia na własność nieruchomości, obciążonej hipoteka odwróconą. Obowiązkiem banku będzie sprzedaż nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu w terminie nie dłuższym niż 5 lat od dnia jej przejęcia. Środki uzyskane ze sprzedaży zaliczone zostaną na poczet zadłużenia kredytowego a ewentualną nadwyżkę bank zobowiązany będzie przekazać spadkobiercom kredytobiorcy.