Służebność gruntowa, która została wpisana do księgi wieczystej, ma pierwszeństwo przed ograniczonymi prawami rzeczowymi nieujawnionymi w księdze, nawet jeśli były one ustanowione wcześniej.
Ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne wobec innych osób uprawnionych z tego samego prawa obciążającego tę samą nieruchomość. Dlatego obciążenie działki na przykład kilkoma służebnościami może prowadzić do sytuacji konfliktowej. W skrajnym przypadku może nawet dojść do tego, że jednoczesne wykonywanie użytkowania i służebności albo dwóch praw użytkowania, ustanowionych na całej nieruchomości w różnym czasie, nie będzie w ogóle możliwe. W takim przypadku bardzo ważne jest pierwszeństwo tych praw. Odgrywa ono kluczową rolę zwłaszcza w razie licytacji nieruchomości.

Decyduje wpis w księdze

Podstawową zasadą pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych jest reguła, że prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym później. Inaczej jest w przypadku pierwszeństwa praw wpisanych w księdze wieczystej. Prawom wpisanym do księgi przysługuje bowiem pierwszeństwo przed prawami pozaksięgowymi, bez względu na datę ich powstania. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga natomiast chwila złożenia wniosku o dokonanie ich wpisu. Nie ma przy tym znaczenia charakter wpisu. Służebność, której wpis nie ma znaczenia prawotwórczego (ma charakter deklaratoryjny), będzie miała zawsze pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną później (wpis konstytutywny, prawotwórczy).

Licytacja komornicza

Zasady dotyczące pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych mają duże znaczenie zwłaszcza przy komorniczej licytacji z nieruchomości dłużnika. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości wygasają z mocy prawa. Na ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się uprawnionego z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Nie zawsze tak się jednak stanie. Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika ujawnione w księdze wieczystej (lub zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji) mogą niekiedy pozostać w mocy. Jest tak wtedy, gdy przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub gdy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami oraz w sytuacji jeśli wartość tych praw znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia.
Jeśli warunki te zostaną spełnione, użytkowanie, służebności i uprawnienia dożywotnika pozostają w mocy przy sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem dożywocia w drodze egzekucji. Zgodnie z kodeksem cywilnym do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo to ustanawia. Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Jeśli jednak było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.
PRZYKŁAD
Jak zabezpieczyć się przed utratą prawa dożywotnika
Uprawnienia dożywotnika pozostają w mocy przy sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem dożywocia w drodze egzekucji, jeżeli prawo dożywocia widnieje w księdze wieczystej lub zostanie ono zgłoszone najpóźniej 3 dni przed terminem licytacji nieruchomości. Ponadto musi przysługiwać mu pierwszeństwo przed hipotekami obciążającymi nieruchomość. Jeśli tak nie jest, wartość prawa dożywotnika musi znajdować pełne pokrycie w cenie nabycia. Jeśli zostało ono wpisane zbyt późno, istnieje możliwość zmiany porządku pierwszeństwa. Można tego dokonać w drodze umowy pomiędzy tym, czyje prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a tym, czyje prawo ma je uzyskać. Umowa taka wymaga formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
Podstawa prawna
Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 nr 124, poz. 1361).