Służebność drogi koniecznej

Na podstawie art. 145 kodeksu cywilnego – w przypadku, gdy nieruchomość, na której ma być realizowana inwestycja budowlana, nie ma dostępu do drogi publicznej, właściciel takiej nieruchomości może żądać, aby właściciele gruntów sąsiednich ustanowili za wynagrodzeniem niezbędną służebność drogową, tzw. służebność drogi koniecznej.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić w dwojaki sposób:

● w trybie umownym, poprzez złożenie przez właściciela nieruchomości sąsiedniej oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej i akceptacji takiego oświadczenia przez właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej (nieruchomości władnącej), lub

● w trybie sądowym, na mocy postanowienia sądu orzekającego ustanowienie służebności drogi koniecznej.

W przypadku ustanowienia służebności drogowej w trybie umownym należy pamiętać, że oświadczenie właściciela nieruchomości, która będzie obciążona, wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego.

Ten wymóg nie odnosi się natomiast do oświadczenia składanego przez właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, forma takiego oświadczenia może być bowiem dowolna. Oświadczenie o ustanowieniu służebności drogowej powinno określać przebieg drogi koniecznej, jak i sposób, w jaki właściciel nieruchomości władnącej będzie korzystał z ustanowionej służebności. Ponadto oświadczeniu o ustanowieniu służebności drogowej powinien towarzyszyć wniosek o dokonanie wpisu ustanowionej służebności w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej służebności i w dziale I Sp. księgi wieczystej urządzonej dla nieruchomości władnącej.

Ustanowienie służebności w drodze sądowej ma miejsce w sytuacji, gdy nie ma zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej na dobrowolne ustanowienie służebności drogowej. Właściwym do wydania postanowienia o ustanowieniu służebności drogowej jest sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości, która ma zostać obciążona służebnością drogową.

Z orzecznictwa

Warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się – zgodnie z prawem – z drogi publicznej. Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, a więc bez znaczenia dla ustalenia warunków zabudowy jest okoliczność czy dostęp do drogi publicznej odbywa się za pośrednictwem drogi posiadającej utwardzoną nawierzchnię o odpowiednich parametrach technicznych, czy też za pomocą drogi w ogóle nieutwardzonej.

Wyrok WSA w Lublinie z 22 października 2009 r. II SA/Lu 446/09

Dostępność z tej samej drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. oznacza dostępność z jednej najbliższej drogi publicznej.

Wyrok WSA w Szczecinie z 17 grudnia 2009 r. II SA/Sz 933/09

Przez „dostęp do drogi publicznej” należy rozumieć zarówno bezpośredni dostęp do tej drogi, jak i dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Wyrok WSA w Łodzi z 24 kwietnia 2009 r. II SA/Łd 933/08

Co jest drogą wewnętrzną

Pod pojęciem drogi wewnętrznej należy rozumieć drogę niezaliczoną do żadnej kategorii dróg publicznych, w tym drogę w osiedlu mieszkaniowym, dojazdową do gruntów rolnych i leśnych, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami.

Dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną nie wymaga legitymowania się przez inwestora dodatkowym tytułem uprawniającym go do korzystania z takiej drogi, wystarczający jest bowiem sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej. Inaczej natomiast wygląda sytuacja w przypadku dostępu zapewnionego dzięki służebności drogowej.

Podstawa prawna

Ustawa z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 roku, nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)

Rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)

Ustawa z 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 roku nr 19, poz. 115 z późn. zm.)

Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 roku nr 80, poz. 717 z późn. zm.)