Podział nieruchomości zawsze musi być zgodny z obowiązującym planem miejscowym lub wydaną decyzją o warunkach zabudowy. Brak tej decyzji nie może jednak uzasadniać zawieszenia podziałowego. W takiej sytuacji wójt ma obowiązek wydania decyzji w sprawie podziału gruntu.
Geodezyjny podział nieruchomości polega na określeniu w dotychczasowych jej granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntów wchodzących w jej skład. Zmianie nie ulega przy tym dotychczasowy właściciel nieruchomości.

Zgodność z planem

Podziału nieruchomości można dokonać przede wszystkim wtedy, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Opinię o zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta. Ma ona formę postanowienia. Na rozstrzygnięcie to przysługuje zażalenie.
Jeżeli nieruchomość, która ma być podzielona, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to postępowanie w sprawie podziału może zostać zawieszone. Dopuszczalne jest to jednak wyłącznie w sytuacji, gdy gmina przystąpi do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wniosek inwestora został złożony po upływie sześciu miesięcy liczonych od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu. Postępowanie może być jednak zawieszone tylko na czas opracowania i uchwalenia miejscowego planu. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania plan miejscowy nie zostanie uchwalony, to wójt, burmistrz, prezydent miasta powinien wydać decyzję o podziale nieruchomości.

Warunki zabudowy

Gdy dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i gmina nie rozpoczęła procedury jego uchwalania, podział nieruchomości także jest możliwy. W takiej sytuacji jest on dopuszczalny jedynie wówczas, gdy będzie on zgodny z przepisami odrębnymi, a także z wydaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania działki. Brak planu miejscowego nie znosi bowiem warunku, aby podzielone nieruchomości można było zagospodarować w określony sposób, czyli np. poprzez wybudowanie na nich domów jednorodzinnych. O tym natomiast, jaki jest dopuszczalny sposób zagospodarowania nieruchomości, decydują właśnie warunki zabudowy.
W przypadku kiedy dana działka nie jest objęta planem miejscowym, a wydano dla niej decyzję o warunkach jej zabudowy, podział zawsze musi być zgodny z tą decyzją. Problem może pojawić się natomiast wówczas, gdy na danym obszarze plan miejscowy nie obowiązuje, a postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy zostało zawieszone. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy może zostać bowiem zawieszone na okres nie dłuży niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie tych warunków. W takiej sytuacji mogą pojawić się wątpliwości, czy podział nieruchomości jest w ogóle dopuszczalny przed ustalaniem dla niej warunków zabudowy.
Zgodnie z art. 93 i 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy jednoznacznie przyjąć, że zawieszenie postępowania o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie ma żadnego znaczenia dla dopuszczalności prowadzenia postępowania podziałowego. Podział nieruchomości musi być bowiem zgodny z decyzją o warunkach zabudowy, ale jedynie wówczas, kiedy decyzja taka została dla tej działki już wydana. Jeżeli takiej decyzji nie ma, to jej uzyskanie nie jest konieczne. Nawet wówczas, kiedy postępowanie administracyjne w tym przedmiocie zostało już wszczęte. Zgodnie bowiem z powołanymi przepisami uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie jest warunkiem koniecznym do podziału nieruchomości. Brak warunków zabudowy nie może więc stanowić przyczyny zawieszenia z urzędu postępowania podziałowego. W konsekwencji gdy dany grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie wydano dla niego warunków zabudowy, to organ decydujący o dopuszczalności podziału nieruchomości na podstawie powszechnie obowiązujących przepisów powinien rozstrzygać, czy po podziale możliwe będzie zagospodarowanie gruntu w określony sposób. To bowiem powszechnie obowiązujące przepisy prawa, w tym np. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim określa tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, stanowią podstawę wydania warunków zabudowy i określenia sposobu zabudowy działki w dany sposób.



Decyzja organu

W każdym przypadku podział nieruchomości dokonywany jest przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta w drodze decyzji administracyjnej. W niektórych przypadkach do wydania decyzji konieczna jest zgoda innego organu. Jest tak przykładowo wtedy, gdy dzielona nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków. Wówczs konieczna jest zgoda wojewódzkiego konserwatora zabytków. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości powinien być wskazany cel wydzielenia z nieruchomości poszczególnych działek. Załącznikiem do decyzji zatwierdzającej podział jest mapa z projektem podziału. Powinna ona zawierać m.in. nazwę jednostki ewidencyjnej, oznaczenie obrębu i numeru arkusza mapy, adres nieruchomości, jej oznaczenie według katastru nieruchomości i granice. Poza nieruchomością dzieloną, mapa z projektem podziału powinna także zawierać oznaczenie nieruchomości sąsiednich według danych z katastru nieruchomości i wykaz zmian gruntowych. Konieczne jest także oznaczenie skali mapy oraz daty jej wykonania i imię wraz z nazwiskiem, numerem uprawnień zawodowych i podpisem osoby, która wykonała mapę. Na mapie powinno być ponadto oznaczone zagospodarowanie terenu, a w szczególności: ogrodzenia, budynki, obiekty małej architektury, studnie, szamba, przyłącza, drzewa stanowiące pomniki przyrody oraz elementy sieci uzbrojenia terenu przebiegające przez nieruchomość podlegającą podziałowi.
Wymagane dokumenty
Do wniosku o podział nieruchomości konieczne jest dołączenie dokumentów:
● stwierdzających tytuł prawny do nieruchomości (np. akt notarialny, odpis z księgi wieczystej);
● wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
● decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem;
● pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na jej podział – jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków;
● wstępny projekt podziału;
● protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
● wykaz zmian gruntowych;
● wykaz synchronizacyjny – jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
● mapę z projektem podziału.
Podstawa prawna
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).
Rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. nr 268, poz. 2663).