Obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego znacznie ogranicza gminę w możliwościach określenia właściwej, racjonalnej polityki mieszkaniowej. Zgodnie z art. 4 cytowanej ustawy, obowiązkiem gminy jest zapewnienie mieszkań socjalnych, zamiennych oraz zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach. Tymczasem raz wynajęte mieszkanie komunalne staje się w wielu przypadkach mieszkaniem dożywotnim danej rodziny. Gminy nie mają żadnych instrumentów prawnych umożliwiających odzysk mieszkań od lokatorów, których sytuacja materialna uległa znacznej poprawie.
Po śmierci głównego lokatora mieszkanie wciąż pozostaje w rodzinie, bowiem kolejnym głównym najemcą zostaje członek najbliższej rodziny poprzednika, spełniający warunek łatwy do spełnienia: wystarczy być w takim mieszkaniu zameldowanym i w nim zamieszkiwać. W przypadku dzieci głównego najemcy jest to rzecz naturalna. Bywa często i tak, że rodziny starają się zabezpieczyć również dalszych członków rodziny, np. babcie meldują w nim swoich wnuczków. Na szczęście zapisy ustawowe w takim przypadku są pomocne przy odzyskiwaniu lokalu i pozwalają przeznaczyć go bardziej potrzebującym, np. rodzinom wielodzietnym, oczekującym w długiej kolejce na przydział mieszkania komunalnego.
Ustawa zobowiązuje gminy do pomocy najbiedniejszym, np. poprzez zmianę warunków najmu, tj. obniżenie czynszu, natomiast nie daje możliwości rozwiązania umowy lub tylko zmiany warunków najmu poprzez podwyższenie czynszu lokatorom o wysokich dochodach. Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić tylko z winy najemcy, np. w przypadku występowania zaległości czynszowych, używania lokalu niezgodnie z umową, podnajmu lokalu bez zgody właściciela oraz gdy lokator wykracza w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwe korzystanie z innych lokali.
Gmina ma jeszcze dwie inne możliwości wypowiedzenia umowy, tj. z powodu niezamieszkiwania najemcy w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy oraz w przypadku, gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości. Z tych dwóch przyczyn rozwiązania umowy najmu gminy często próbują korzystać, jednak proces odzyskiwania takiego mieszkania jest bardzo długi i nie zawsze pozytywny dla gminy. Przykładem wziętym z praktyki jest sytuacja, w której gmina wypowiedziała umowę najmu lokatorowi, który jest właścicielem domu jednorodzinnego i w nim mieszka. Lokator dodatkowo naruszył art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy, tj. podnajął bez zgody gminy przedmiotowy lokal, czerpiąc nieuzasadnione korzyści. Sprawa trafiła do sądu w lipcu 2008 r. i do chwili obecnej jest nierozstrzygnięta.
Nadzieją gmin na większy odzysk mieszkań komunalnych była możliwość budowy mieszkań na wynajem w formule towarzystwa budownictwa społecznego. Uważano, że nowe, wysokostandardowe mieszkania w ładnych dzielnicach będą zachętą dla lokatorów o lepszej sytuacji materialnej do zamiany mieszkań. Tak się nie stało, mieszkania komunalne są nadal bardzo atrakcyjne z uwagi na trwałość najmu, niski czynsz, prawo lokatora do wykupu mieszkania z dużą bonifikatą, sięgającą często 90 proc. oraz prawo tzw. dziedziczenia najmu.
Niefortunny zapis art. 691 kodeksu cywilnego daje prawo do regulacji tytułu prawnego po śmierci głównego najemcy w stosunku do osób bliskich bez względu na ich sytuację finansową, jak również posiadanie przez nich zabezpieczonych potrzeb mieszkaniowych. Można przytoczyć tutaj przykład osoby o zabezpieczonych potrzebach mieszkaniowych, posiadającej trzypokojowe mieszkanie własnościowe i wysokie dochody. Po śmierci matki wystąpiła do gminy o regulację tytułu prawnego. Otrzymała odmowę i z tego powodu złożyła pozew do sądu. W konsekwencji uzyskała pozytywne dla siebie rozstrzygnięcie.

Halina Szczerba, naczelnik Wydziału Komunalnego Urzędu Miasta Częstochowy