Zasady polityki czynszowej obowiązujące w mieszkaniowym zasobie gminy Wrocław ustalone zostały w duchu zrównoważenia wydatków na utrzymanie zasobu mieszkaniowego z dochodami z tytułu czynszu najmu lokali mieszkalnych. Jednak zamierzenia te nie do końca mogą znaleźć pokrycie z rzeczywistym stanem faktycznym. Według danych ujętych w uchwale rady miejskiej Wrocławia w sprawie wieloletniego planu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Wrocław na lata 2009–2013 średni koszt utrzymania 1 mkw. powierzchni mieszkalnej w 2008 roku wynosił 8,29 zł.

W odniesieniu zaś do 3 proc. wartości odtworzeniowej, ustalonej w oparciu o wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, maksymalna wysokość stawki czynszu we Wrocławiu mogłaby wynosić około 13 zł za 1 mkw. (wg danych z IV kwartału 2008 r.). Jednak ustalenie stawki czynszu na tak wysokim poziomie niewątpliwie pozostawiłoby negatywny oddźwięk społeczny, tym bardziej, iż zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów podstawowym zadaniem gminy jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. Stawki czynszu najmu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób gminy Wrocław ustalane są przez prezydenta Wrocławia w drodze zarządzenia. Przy określaniu wysokości czynszu brane pod uwagę są koszty utrzymania zasobu oraz wydatki na niezbędne remonty i inwestycje.

Od 1 sierpnia 2009 r. stawka bazowa czynszu wynosi 5,33 zł/mkw. Do wskazanej wysokości stawki bazowej czynszu stosujemy jednak szereg tzw. zwyżek i zniżek w zależności od wartości użytkowej lokalu. Przykładowo w lokalach mieszkalnych o stosunkowo dużej powierzchni użytkowej, przekraczającej 80 mkw., ulega ona podwyższeniu o 15 proc., z kolei ze względu na brak urządzeń zaopatrzenia w wodę bezpośrednio w lokalu – obniżeniu o 20 proc. Wszystkie czynniki wpływające na wysokość czynszu najmu zostały ustalone tak, aby osoby mieszkające w nieco gorszych warunkach mieszkaniowych nie płaciły czynszu w takiej samej wysokości jak osoby, które zajmują lokal np. po kapitalnym remoncie lub lokale usytuowane w domach jednorodzinnych. Wszystkie te założenia i zasady zostały szczegółowo przedstawione w uchwale rady miejskiej Miasta Wrocław w sprawie wieloletniego planu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Wrocław na lata 2009–2013. Trzeba też pamiętać, że miasto musi realizować także inne cele – te z pogranicza pomocy społecznej. Oprócz obowiązku wynajmu lokali socjalnych przy niskich stawkach czynszu we Wrocławiu stosowany jest wachlarz ulg i obniżek dla tych lokatorów, którzy przejściowo znaleźli się w trudnej sytuacji materialnej.

Gmina Wrocław jest właścicielem ponad 46 tysięcy mieszkań o łącznej powierzchni około 2,4 mln mkw. Większość budynków należących w 100 proc. do gminy to budynki najstarsze w mieście. Średni ich wiek to 95 lat, a ich średni stopień zużycia przekracza 50 proc. Stan techniczny zasobu, w tym jego wiek i stopień zużycia, wyznaczają z kolei potrzeby remontów bieżących i kapitalnych oraz modernizacji zasobu. Szacuje się, że dla zapewnienia całkowitego przywrócenia dobrego stanu technicznego wrocławskiego zasobu komunalnego w okresie 20 lat niezbędne są środki w wysokości ponad 4,7 mld zł.

Lech Filipiak, dyrektor Departamentu Nieruchomości i Eksploatacji Urzędu Miejskiego we Wrocławiu