Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie może żądać przy legalizacji samowoli budowlanej przedstawienia ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Trybunał Konstytucyjny uznał, że narusza to prawa inwestorów. Nie mają oni bowiem wpływu na to, czy gmina uchwali na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli inwestor dopuści się samowoli budowlanej, czyli wybuduje swój budynek z naruszeniem prawa budowlanego, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części. Jeżeli istnieje możliwość doprowadzenia robót budowlanych lub budynku do stanu zgodnego z prawem, to nadzór budowlany powinien przeprowadzić postępowanie zmierzające do naprawienia zaistniałych niezgodności z prawem.
W postępowaniu legalizacyjnym właściciel lub inwestor budynku musi wykazać, m.in. że jest on zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przede wszystkim nie może on naruszać ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Warunki zabudowy

Jeżeli takiego planu na danym terenie nie ma, to budowa musi być zgodna z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie może jednak żądać, aby decyzja ta była ostateczna w dniu wszczęcia postępowania. Trybunał Konstytucyjny w swoim wyroku z 21 września tego roku (sygn. akt P 46/08) uznał bowiem, że niekonstytucyjne jest domaganie się od inwestorów chcących zalegalizować samowolę powstałą na działce, dla której nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania, ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy. Inwestorzy, którzy chcą skorzystać z postępowania legalizacyjnego, a posiadają samowolę na działce objętej planem, nie muszą bowiem przedkładać takiej decyzji.
Zdaniem sędziów Trybunału Konstytucyjnego w procesie legalizacji samowoli decydujące znaczenie powinno mieć jedynie udowodnienie przed nadzorem budowlanym, że samowolnie wybudowany obiekt swym istnieniem nie narusza przepisów prawa, w tym przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego powinien więc zażądać od sprawcy samowoli, aby ten przedstawił mu zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli takiego planu na danym terenie nie ma, to decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie powinien on jednocześnie zwracać uwagi na datę sporządzenia takiej decyzji. Dla postępowania legalizacyjnego ważne jest jedynie, aby w ogóle została ona do nadzoru dostarczona.



Kiedy możliwa jest legalizacja
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może zalegalizować samowolę budowlaną, jeżeli inwestor:
● przedstawi zaświadczenia o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania lub ostateczną decyzją o warunkach zabudowy,
● przedłoży cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi,
● przedstawi oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
● uiści opłatę legalizacyjną.
Kiedy występuje samowola
Samowola budowlana polega na naruszeniu prawa budowlanego polegającego na:
● przebudowie lub rozbudowie budynku bez pozwolenia na budowę, np. poprzez dobudowanie ganku lub tarasu,
● budowie ogrodzenia lub innych obiektów, np. altanki, bez wymaganego zgłoszenia,
● użytkowaniu budynku bez zgody nadzoru budowlanego,
● zmianie sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, np. zrobienie z domu warsztatu krawieckiego,
● wprowadzeniu istotniejszych zmian w projekcie w czasie wykonywania robót budowlanych, np. poprzez dobudowanie dodatkowego piętra.



Konieczne dokumenty

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie oznacza jednak, że samo dostarczenie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest warunkiem wystarczającym do zalegalizowania samowoli. Nadal bowiem nadzór musi sprawdzić, czy budowa lub istniejący obiekt nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie całości lub ich części do stanu zgodnego z prawem.
Kolejnymi dokumentami, których powinien zażądać inspektor nadzoru budowlanego od właściciela chcącego zalegalizować samowolę, są cztery egzemplarze projektu budowlanego. Do egzemplarzy tych trzeba również dołączyć opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez szczegółowe przepisy. Wymagane jest także zaświadczenie, że osoby, które wykonywały np. projekt budowlany, są wpisane na listę odpowiedniego samorządu zawodowego, co oznacza, że mają stosowne uprawnienia budowlane. Inspektor powinien też otrzymać od inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Kontrola nadzoru

Jeżeli inwestor nie dostarczy wszystkich wymaganych dokumentów w wyznaczonym mu terminie, to powiatowy inspektor nadzoru budo- wlanego wydaje decyzję o rozbiórce samowoli budowlanej. Przedłożenie natomiast wszystkich wymaganych dokumentów w terminie traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego – jeżeli budowa została już zakończona lub jako zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych – jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona. Przed wydaniem takiej decyzji inspektor nadzoru budowlanego ma obowiązek zbadania dostarczonych przez inwestora dokumentów.

Opłaty legalizacyjne

Przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzieleniem pozwolenia na wznowienie robót powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Jeśli inwestor jej nie uiści, to również otrzyma nakaz rozbiórki. Bez tej opłaty inspektor nadzoru budowlanego nie może bowiem zalegalizować samowoli. Nie może on także umorzyć tej opłaty, obniżyć jej wysokości lub rozłożyć jej na raty, bowiem nie ma takich uprawnień.
Wysokość opłaty legalizacyjnej zależna jest od rodzaju obiektu i celu, jakiemu ma służyć, oraz od jego kubatury. Legalizacja ogrodzenia kosztuje np. 5 tys. zł, budynku gospodarczego – 25 tys. zł, domu jednorodzinnego – 50 tys. zł, a budynków wielorodzinnych czy obiektów przemysłowych aż 200 tys. zł.
Jeżeli inwestor uiści w wyznaczonym terminie opłatę legalizacyjną, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł uznać obiekt za legalny.
Podstawa prawna
Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 21 wrzenia 2009 r., sygn. akt P 46/08.