Wiktor Niemiec

Kancelaria Prawna Krzysztofa Orszagha

Zagadnienie zarządu rzeczą wspólną ma charakter bardzo złożony. Z jednej strony ważne jest, aby sam proces zarządzania przebiegał sprawnie, z drugiej zaś, aby zagwarantować wszystkim współwłaścicielom rzeczy udział w zarządzie nią. W domach wielomieszkaniowych, w których wyodrębnione zostały nieruchomości lokalowe, zarząd nieruchomością wspólną należy zwykle do wspólnot mieszkaniowych, które tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości, albo do zarządcy, którym może być osoba fizyczna albo prawna. Wraz z wyodrębnieniem lokalu właścicielowi przysługuje udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, w tym także gruntu, na którym położony jest budynek, w którym znajduje się należący doń lokal.

Jeżeli własność gruntu należy do Skarbu Państwa albo do jednostki samorządu terytorialnego, zamiast własności gruntu właścicielom lokali przysługiwał będzie udział w użytkowaniu wieczystym. Ustawodawca przewidział dwa sposoby sprawowania zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem (tzw. duża wspólnota), właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu wspólnoty. Taką wspólnotę obowiązuje reżim ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

W przypadku gdy jest ich mniej, do zarządu nieruchomością stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną. Zarząd może być organem monokratycznym albo kolegialnym. Organ ten albo poszczególni jego członkowie mogą być na mocy uchwały właścicieli lokali w każdym momencie zawieszeni lub odwołani. Zarząd albo zarządca powołany przez właścicieli lokali podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, zaś czynności wykraczające poza jego ramy wymagają uchwały właścicieli lokali, która podejmowana jest zgodnie z ustawą większością głosów liczoną według wielkości udziałów, jednak w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowić można, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. W sytuacjach gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden lub większość udziałów należy do jednego współwłaściciela, głosowanie według tej ostatniej reguły wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie nie mniej niż piątą część udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zarówno w przypadku zarządu sprawowanego na gruncie regulacji kodeksu cywilnego, jak i zgodnie z reżimem ustawy o własności lokali w obliczu braku zgody wymaganej większości do dokonania określonej czynności rozstrzygnięcie o jej losach może zostać powierzone sądowi.

Gdy zarząd nie został powołany albo pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków czy też narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. W przypadku gdy w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie, legitymacja czynna do żądania ustanowienia zarządcy przymusowego służy także dotychczasowemu zarządcy nieruchomości.

Sąd, działając w postępowaniu nieprocesowym, orzekając o powołaniu zarządcy przymusowego, określa zakres jego obowiązków.