Członkami wspólnoty są właściciele lokali nie tylko mieszkalnych, ale również garaży i lokali użytkowych znajdujących się w danej nieruchomości.

Nie są nimi natomiast osoby zajmujące lokale bez prawa własności. Jeżeli zatem w ramach danej nieruchomości, która jest własnością komunalną, wyodrębniono i sprzedano kilka lokali ich dotychczasowym najemcom, a reszta lokatorów nie zdecydowała się na wykup, wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele wykupionych lokali i gmina jako właściciel reszty lokali.

Każdy z właścicieli lokali jest również właścicielem udziału w części wspólnej. Dzięki niemu ma prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej, czerpania pożytków, które ona przynosi. Z drugiej strony uczestniczy w kosztach i odpowiada za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej do wysokości posiadanego udziału.

Wysokość udziału gminy określa się, dzieląc powierzchnię samodzielnego lokalu, wyodrębnionego lub nie, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych przez powierzchnię użytkową wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Prawo głosu

Gmina, choć z jednej strony może posiadać większość lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej, z drugiej strony może nie mieć decydującego głosu w jej sprawach. Wystarczy bowiem, że kilku pozostałych właścicieli (lokatorów, którzy wykupili mieszkania) posiadających 20 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej wystąpi z żądaniem, aby przy podejmowaniu uchwał każdy z właścicieli miał jeden głos.

Innymi słowy, nawet jeżeli gmina posiada 80 proc. udziałów w budynku, może dysponować tylko jednym głosem i de facto nie mieć wpływu na podejmowane decyzje

Uprawnienia gminy

Gmina, tak jak i inni członkowie wspólnoty, ma prawo korzystać z praw do swojego mieszkania bez żadnych ograniczeń. Najczęściej jednak wynajmuje je lub sprzedaje. Dość często zdarza się, że właściciele lokali zmieniają ich pierwotne przeznaczenie, np. w lokalu użytkowym urządzają restaurację. Taka zmiana budzi najwięcej obaw członków wspólnoty z powodu ewentualnych niedogodności. Właściciel nie musi się jednak zwracać w takich sytuacjach o zgodę wspólnoty. Gmina korzysta także z pożytków, jakie przynosi jej nieruchomość wspólna, do której mają zastosowanie przepisy dotyczące uprawnień współwłaścicieli do pobierania pożytków z rzeczy wspólnej. W myśl art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Nie ma zatem przeszkody, by gmina domagała się partycypowania w przychodach z rzeczy, jeśli przynosi ona dochody. W pierwszej kolejności powinny one zostać przeznaczone na utrzymanie budynku stanowiącego współwłasność członków wspólnoty mieszkaniowej.

Ponadto gmina może również domagać się, aby pożytki zostały podzielone wśród nich tylko w wyjątkowych sytuacjach. Co więcej, może to nastąpić tylko, gdy przychody z pożytków są wyższe od wydatków. Nadwyżkę dzieli się wówczas między członków albo lokuje na wyodrębnionym rachunku bankowym i wykorzystuje na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością.

Obowiązki właścicieli

Jednostka samorządu ponosi również wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Należne kwoty są dzielona proporcjonalnie do udziałów poszczególnych właścicieli we wspólnocie. Co miesiąc z góry – do 10. dnia każdego miesiąca – wszyscy właściciele odprowadzają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Pieniądze wspólnota przeznacza na: wydatki, remonty i bieżącą konserwację, utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne (jeżeli nie pokrywają ich bezpośrednio właściciele poszczególnych lokali) oraz na opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody zużytych na potrzeby nieruchomości wspólnej oraz na opłaty za antenę zbiorczą i windę.

Można więc mówić o wydatkach koniecznych służących do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie (na konserwacje czy remonty), wydatki użyteczne, które zwiększają wartość nieruchomości, oraz pozwalające ograniczyć koszty zużycia mediów.

Opłaty należne od członka wspólnoty wylicza się na podstawie jego udziału, a nie powierzchni użytkowej jego lokalu. Stosownie do wielkości udziału gmina odpowiada też za zobowiązania wspólnoty dotyczące nieruchomości wspólnej.

Warto dodać, że gminy mają obecnie także obowiązek publikacji informacji o stawkach czynszu najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego. I choć ze względu na brak przepisów wykonawczych w tym zakresie wypełnienie tego zadania jest niemożliwe, to już teraz gminy są zobligowane zacząć gromadzić niezbędne dane. Sporządzając zatem takie zestawienie, gminy są obowiązane korzystać z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości, aczkolwiek mogą również wykorzystywać dane własne oraz przekazywane przez właścicieli i lokatorów bądź organizacje ich zrzeszające.