Jeżeli gmina nie określi dokładnej wysokości stawek procentowych renty planistycznej, to nie może jej naliczyć. Opłaty tej nie można również pobrać, gdy gmina z opóźnieniem przyjęła miejscowy plan zagospodarowania. Do 16 marca tego roku właściciele nieruchomości mogą żądać zwrotu nienależnie pobranych opłat.
Renta planistyczna jest opłatą pobieraną przez gminę od wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli wzrost ten jest wynikiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyznanie gminom takiego uprawnienia jest skutkiem tego, że wzrost wartości nieruchomości jest wynikiem wyłącznie działań i nakładów poczynionych przez gminę, a nie przez właściciela działki. Wzrost wartości nieruchomości występuje np. w sytuacji, gdy działka rolna w nowym planie staje się działką budowlaną. W konsekwencji powinien on zostać określony na dzień zbycia nieruchomości.

Uchwała gminy

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym gmina ma prawo do pobrania renty planistycznej wyłącznie w sytuacji, gdy rada gminy w uchwale przyjmującej nowy plan miejscowy dokładnie określi wysokość stawki procentowej, stanowiącej podstawę naliczania wysokości renty planistycznej. Zgodnie ze wskazaną ustawą gmina ma pełną swobodę w określeniu wysokości tej opłaty, jednak jej wysokość nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Brak określenia dokładnej wysokości tej opłaty uniemożliwia jej pobranie. Jest tak nawet wówczas, jeżeli na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Ostatecznie przesądził o tym w swoim wyroku z 14 stycznia 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku. Zdaniem sędziów WSA brak określenia stawek procentowych renty planistycznej w planie czyni niemożliwym pobranie opłaty przez organ wykonawczy gminy. Dzieje się tak, gdyż nie wiadomo, w jakiej wysokości należy pobrać tę opłatę. Przyjmując miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, rada gminy powinna więc dokładnie określić w uchwale, w jakiej wysokości pobierana jest na jej terenie renta planistyczna. Czy jest to np. 10, 20 czy może 30 proc. różnicy pomiędzy wartością nieruchomości. Brak takiego dokładnego określenia wysokości opłaty w praktyce powoduje, że wójt, burmistrz, prezydent miasta nie może jej naliczyć. Jeżeli pomimo tego to zrobi, to właściciel, który sprzedał nieruchomość, może się odwołać od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W takim przypadku nie ma również obowiązku jej uiszczania.
Równocześnie należy pamiętać, że w każdym przypadku wysokość stawek procentowych renty planistycznej powinna rekompensować gminie koszty, jakie poniosła na uchwalenie miejscowego planu. Z tego też względu stawka ta nie może wynieść 0 proc. Potwierdził to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (sygn. akt II SA/Bk 321/05). Jego zdaniem określenie zerowej stawki procentowej renty planistycznej byłoby sprzeczne z duchem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem ustawa ta nakłada na gminy obowiązek pobrania takiej renty. Byłoby to też sprzeczne z interesami gminy, która poniosła koszty na uchwalenie planu.

Zbycie nieruchomości

Nawet jeżeli rada gminy w swojej uchwale dokładnie określi wysokość stawki procentowej, a wartość nieruchomości na skutek uchwalenia planu wzrośnie, to i tak nie w każdym przypadku wójt, (burmistrz, prezydent miasta) będzie mógł naliczyć właścicielowi nieruchomości rentę planistyczną. Warunkiem koniecznym do pobrania tej opłaty jest zbycie nieruchomości przez właściciela. Do przeniesienia własności może dojść w dowolny sposób. Przykładowo może to nastąpić przez sprzedaż czy darowiznę. Nie oznacza to jednak, że w każdym momencie od zbycia nieruchomości gmina może pobrać opłatę za wzrost wartości nieruchomości. Może to uczynić wyłącznie wówczas, jeżeli zbycie to nastąpiło w ciągu pięciu lat od czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to również zbycia części nieruchomości, której wartość wzrosła z powodu uchwalenia planu lub jego zmiany.



Opóźnienia organu

Niedopuszczalność pobrania renty planistycznej występuje także wówczas, jeżeli gmina z opóźnieniem uchwali miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jednocześnie, w porównaniu do poprzednio obowiązującego planu, który stracił moc obowiązującą, nie zmieni w nim przeznaczenia nieruchomości. W swoim wyroku z 9 lutego 2010 r. Trybunał Konstytucyjny rozstrzygnął, że pobranie opłaty w takiej sytuacji byłoby sprzeczne z konstytucją. Zdaniem sędziów TK w takiej sytuacji właściciel nieruchomości musiałby zapłacić rentę planistyczną nie ze swojej winy, ale z winy gminy, która zaniedbała swoje obowiązki i z opóźnieniem przyjęła nowy plan. Gdyby bowiem gmina uchwaliła nowy plan przed 1995 rokiem, a więc przed dniem utraty mocy obowiązujących poprzedniego planu (skutek wejścia w życie ówczesnych przepisów), to właściciel nie byłby zobowiązany do zapłacenia opłaty.
W praktyce rozstrzygnięcie Trybunału może mieć bardzo negatywne konsekwencje dla wielu gmin. Mogą one bowiem zostać zobowiązane do zwrotu opłat, które już wpłynęły do ich kasy. Zgodnie bowiem z art. 145a kodeksu postępowania administracyjnego każdy może żądać wznowienia postępowania w przypadku, gdy Trybunał Konstytucyjny orzekł o niezgodności aktu normatywnego z konstytucją, na podstawie którego została wydana decyzja. Do wznowienia postępowania w tym przedmiocie konieczny jest wniosek właściciela nieruchomości, który powinien wpłynąć do wójta, burmistrza, prezydenta miasta w terminie miesiąca od dnia wejścia w życie orzeczenia Trybunału. Ostatni wyrok TK w sprawie renty planistycznej wszedł w życie 16 lutego. Oznacza to, że do 16 marca właściciele nieruchomości mają więc czas na wystąpienie do gmin z wnioskiem o wznowienie postępowania administracyjnego i zwrot niesłusznie naliczonej renty planistycznej.
Niedopuszczalność opłaty z tytułu renty planistycznej
Gmina nie może pobrać renty planistycznej, gdy:
● nie uchwali miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
● na skutek uchwalenia planu wartość nieruchomości nie wzrośnie
● wartość nieruchomości wzrośnie, jednak jej właściciel dokona jej zbycia dopiero po upływie pięciu lat od uchwalenia miejscowego planu
● w uchwale przyjmującej plan miejscowy rada gminy nie określi dokładnych stawek procentowych będących podstawą naliczenia renty planistycznej (stawki te nie mogą wynieść 0 proc.)
● stary plan miejscowy utracił moc z dniem 1 stycznia 1995 r., a gmina dopiero po tej dacie uchwaliła nowy plan i nie zmieniła w nim faktycznego przeznaczenia nieruchomości
● rolnik przekaże nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa swoim następcom prawnym
Podstawa prawna
Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 14 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Bk 603/09.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010r., sygn. akt P 58/08 (Dz.U. z 15 lutego 2010 r. nr 24, poz. 125).