Prace polegające na osuszeniu garaży mogą dotyczyć nieruchomości wspólnej, dlatego wydatki temu celowi służące będą stanowić koszty zarządu nieruchomością wspólną, tj. koszty wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali.
TEZA
Prace polegające na osuszeniu garaży mogą dotyczyć nieruchomości wspólnej, dlatego wydatki temu celowi służące będą stanowić koszty zarządu nieruchomością wspólną, tj. koszty wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali.
STAN FAKTYCZNY
Powodowie są właścicielami lokali położonych w budynku B. Pozwaną Wspólnotę Mieszkaniowa tworzą właściciele lokali położonych w czterech budynkach: B, C, D, E przy tej samej ulicy. Na zebraniu właścicieli oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęta została uchwała, na mocy której postanowiono: zatwierdzić plan gospodarczy Wspólnoty na rok 2008, ustalić wysokość zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, utrzymać zaliczkę na fundusz remontowy kotłowni w budynku E w dotychczasowej wysokości, określić zadania, które w pierwszej kolejności mają być finansowane ze środków funduszu remontowego, z których dwie największe pozycje to osuszenie garażu w budynkach C, D, E. Sąd okręgowy uznał, iż powyższa uchwała, zaskarżona przez powodów, narusza art. 14 w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali i w związku z tym, jako sprzeczna z prawem, podlega uchyleniu. Apelację wniosła pozwana.
UZASADNIENIE
Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania. Zasadnie apelacja zarzuca, że uchylając uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali sąd I instancji dowolnie przyjął, że prace polegające na osuszeniu garaży nie dotyczą części nieruchomości wspólnej Wspólnoty. Trafnie też, zarzucając sądowi orzekającemu przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, skarżąca kwestionuje ostateczne jego stanowisko, podnosząc, że poprzedzone zostało nieznajdującą potwierdzenia w materiale dowodowym oceną, iż prace związane z osuszaniem garaży mają znaczenie tylko i wyłącznie dla garaży. Powodowie zarzucali, że zaskarżona uchwała nie tylko jest sprzeczna z prawem, ale też narusza ich interesy i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Uchwała nakłada na nich obowiązek finansowania bardzo drogich prac, które mają być wykonane tylko w pozostałych budynkach. Ponadto przewidziana uchwałą podwyżka zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną ma charakter drastyczny i jest nieuzasadniona. Naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powodowie upatrywali w niedopuszczalności obligowania właścicieli lokali do wpłacania zaliczek na fundusz remontowy w sytuacji, gdy w uchwale wprost przyjmuje się, że zaplanowane działania mogą nie zostać przeprowadzone. W toku postępowania przed sądem I instancji żadna ze stron nie negowała, że określone w zaskarżonej uchwale prace, polegające na osuszeniu garaży, dotyczą nieruchomości wspólnej i w związku z tym stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną.



Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie była jedynie legalność równomiernego rozłożenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną na wszystkich właścicieli lokali we Wspólnocie i do tego sprowadzała się istota zarzutów powodów, skierowanych przeciwko zaskarżonej uchwale. Powodowie – odwołując się do funkcjonującego już we Wspólnocie rozwiązania, jakim jest wyodrębniony fundusz remontowy kotłowni w budynku E, na który zaliczki odprowadzają jedynie właściciele lokali położonych w tym budynku – wywodzili bowiem, iż nie było przeszkód, aby w planie gospodarczym na rok 2008 ustalić odmienne zaliczki na fundusz remontowy dla właścicieli lokali położonych w poszczególnych budynkach, zależnie od poziomu i wartości wymaganych w tych budynkach prac, tak aby koszt realizacji zadań, których beneficjentami będą właściciele lokali jedynie w danym budynku, nie obciążał właścicieli lokali w pozostałych budynkach.
Przyjęcie przez sąd I instancji, iż koszty osuszenia garaży nie mogą być zaliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, przesądziło o pozytywnym dla powodów rozstrzygnięciu niniejszej sprawy. Nie zostało wyjaśnione, czy wszystkie garaże, które w pozwanej wspólnocie – według twierdzeń apelacji – stanowią połączenie wydzielonych jedynie liniami miejsc postojowych oraz kilku osobnych miejsc garażowych przedzielonych ścianami, są pomieszczeniami przynależnymi do lokali, czy też częścią nieruchomości wspólnej wszystkich członków Wspólnoty. Brak ustaleń co do zakresu prac obejmujących osuszanie garaży uniemożliwia odniesienie się do twierdzeń apelacji, iż w rzeczywistości są to prace dotyczące elementów konstrukcyjnych budynku (części wspólnych nieruchomości), zabezpieczające przed wodą mury i fundamenty budynku. Słusznie argumentuje skarżąca, iż materiał dowodowy nie dawał podstaw do przyjęcia, że prace związane z osuszaniem garaży odniosą skutek jedynie w stosunku do garaży. Uznając, iż koszty osuszenia garaży, których nie można traktować jako części nieruchomości wspólnej, nie mogą być zaliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, sąd okręgowy uchylił się od rozpoznania istoty sporu, pozostawiając poza zasięgiem swoich rozważań zarzuty stawiane uchwale. Ponownie rozpoznając sprawę sąd okręgowy dokona oceny zaskarżonej uchwały pod kątem art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 listopada 2009 r., sygn. akt VI ACa 521/09
OPINIA
Lidia Sularzycka
sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie
U podstaw kwestionowania uchwały w drodze powództwa wytoczonego przez właściciela lokalu przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwały może leżeć: niezgodność uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie uchwałą w inny sposób interesów właściciela (art. 25 ust. 1 ustawy o własności nieruchomości). Powództwo w omawianym przedmiocie powinno być wytoczone w terminie sześciu tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jeśli termin ten upłynie bezskutecznie, wygasa prawo do zaskarżenia uchwały. Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania.