Od początku 2007 r. - na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (u.p.d.p.) - dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi są zwolnione z podatku w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Mając dodatkowo na uwadze przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 i 3 oraz ust. 4 u.p.d.p. należy podzielić pogląd urzędu skarbowego, zgodnie z którym przy ustalaniu straty podatkowej wspólnoty mieszkaniowej nie uwzględnia się przychodów ze źródeł, z których dochody są zwolnione od podatku - w przypadku wspólnot mieszkaniowych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.p. - oraz kosztów uzyskania tych przychodów. Wykładnia przepisów art. 7 ust. 3 pkt 1 i 3 oraz ust. 4 u.p.d.p. nie powinna w takim przypadku budzić wątpliwości. Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym przez urząd skarbowy wyroku z 28 października 1996 r. (sygn. III SA 1070/95) podkreślił zresztą zasadę wyrażoną w art. 7 ust. 3 u.p.d.p., zgodnie z którą „gdy podatnik korzysta ze zwolnienia podatkowego polegającego na tym, iż dochody z określonego źródła zwolnione są od podatku, to przy ustalaniu podstawy opodatkowania nie uwzględnia się zarówno przychodów z tego źródła, jak i kosztów jego uzyskania”. Jak bowiem słusznie uzasadnił sąd, „w przeciwnym wypadku podatnik korzystałby dwukrotnie z przywileju podatkowego, wbrew wyraźnemu unormowaniu art. 7 ust. 3”.
Nie oznacza to jednak, że wspólnota mieszkaniowa nie może ponieść straty podatkowej. Jeśli bowiem przeznacza ona dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi na cele inne niż związane z utrzymaniem tych zasobów lub uzyskuje dochody z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, to dochody te podlegają opodatkowaniu - stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.p. Z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy wspólnota osiąga dodatkowe przychody, np. z wynajmu powierzchni reklamowych na budynkach. Przy ustalaniu dochodu z tych źródeł przychodów wspólnota ma oczywiście prawo uwzględnienia kosztów ich uzyskania. Sytuacja, w której wskazane koszty przewyższą przychody z tych źródeł, może mieć zatem miejsce. I właśnie wtedy powstanie strata podatkowa. Przy jej ustalaniu nie zostaną wzięte pod uwagę przychody i koszty, o których mowa w art. 7 ust. 3 pkt 1 i 3 u.p.d.p.
JAROSŁAW FERDYN
konsultant, Dział Doradztwa Grupy Gumułka - Kancelaria Prawa Finansowego Sp. z o.o.