Czy zgodnie z nową ustawą wspólnoty mieszkaniowe w budynku spółdzielczym powstają wówczas, gdy wykupiona jest większość lokali? Czy nie ma sprzeczności pomiędzy art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych a art. 26 tej samej ustawy?
Nie ma żadnej sprzeczności. Artykuł 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczy sytuacji, gdy z mocy prawa w dawnym budynku spółdzielczym powstaje wspólnota mieszkaniowa. Dzieje się tak, gdy zostały wykupione na własność wszystkie lokale. Zgodnie natomiast z treścią art. 241 większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Jest to zatem możliwe do spełnienia przy zachowaniu następujących warunków:
  • większość lokali, liczona udziałami w nieruchomości wspólnej, musi być wykupiona na własność,
  • uchwała powinna być podjęta na zebraniu zwołanym przez spółdzielnię z inicjatywy własnej lub właścicieli reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej,
  • jeżeli zebranie nie zostanie zwołane, może dokonać tego każdy z właścicieli,
  • o zebraniu należy powiadomić pisemnie każdego z właścicieli co najmniej na tydzień przed terminem zebrania,
  • w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad (w tym podjęcie uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) oraz poinformować o skutkach proponowanej zmiany w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali,
  • większość właścicieli lokali liczona udziałami w nieruchomości wspólnej musi zagłosować za podjęciem uchwały.
Po podjęciu uchwały nie powstaje wspólnota mieszkaniowa, lecz jedynie stosowana jest w miejsce przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych część przepisów ustawy o własności lokali. Są to przepisy dotyczące praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną. Nie mają natomiast zastosowania przepisy o ustanawianiu odrębnej własności lokali. W efekcie właściciele lokali mogą - mimo niewyodrębnienia własności wszystkich lokali - m.in. zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną przez powołanie własnego zarządu lub powierzyć zarząd wyspecjalizowanemu zarządcy. Zarządca taki będzie np. musiał zwoływać zebrania właścicieli lokali w terminach ustawowych, zaś właściciele będą uprawnieni do udziału w nich i do zaskarżania uchwał i do indywidualnej kontroli zarządu. Spółdzielnia będzie traktowana jak jeden z właścicieli lokali.
CG