Od przyszłego roku Ministerstwo Infrastruktury chce dopuścić możliwość wykupu na własność mieszkań w TBS-ach. Dziś osoby wynajmujące lokale w TBS-ach płacą wysokie czynsze – nawet o kilkaset złotych wyższe niż w lokalach komunalnych – i nie mają możliwości zostania właścicielami zajmowanych przez siebie mieszkań. Resort infrastruktury chce to zmienić.
– Chcemy wprowadzić możliwość wykupu istniejących obecnie mieszkań na wynajem. Własność mieszkań w TBS-ach będą jednak mogli otrzymać wyłącznie ci najemcy, którzy wnieśli tzw. partycypację (uczestniczyli w kosztach budowy mieszkań) – mówi Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.

Wykup na własność

O możliwości sprzedaży będzie decydował właściciel mieszkania, czyli np. gmina lub deweloper. On też zdecyduje o cenie, za jaką najemca będzie mógł wykupić lokal na własność. Osoby mieszkające w TBS-ach nie mają więc co liczyć na to, że staną się właścicielami mieszkań za przysłowiową złotówkę. Wykup lokali będzie się bowiem odbywał na podstawie aktualnej, rynkowej wartości mieszkania.
– Dokładną cenę określi, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca. Nie będzie jej więc określał właściciel TBS-u – wyjaśnia Piotr Styczeń.
Zawsze jednak cena nie będzie mogła być niższa niż wszystkie zobowiązania związane z budową lokalu, czyli np. wysokość kredytu zaciągniętego na budowę. Zostanie ona jednak obniżona o wysokość wniesionego przez najemcę wkładu i wysokość kredytu, który najemca już spłacił w czynszu. Zdaniem osób zamieszkujących w TBS-ach będzie to jednak trudne do określenia.
– Kwota wniesiona w czynszu jest nie do wyliczenia. Żaden TBS nie informuje bowiem swoich najemców o wysokości spłaconego kredytu – mówi pan Paweł, mieszkaniec jednego z warszawskich TBS-ów.
Resort odpiera te zarzuty.
– Będzie to można określić np. na podstawie wysokości kredytu, jaki pozostał do spłacenia w BGK, lub też na podstawie ksiąg prowadzonych przez TBS – wyjaśnia Piotr Styczeń.

Nowe mieszkania

Poza wprowadzeniem możliwości wykupu obecnie istniejących mieszkań w TBS-ach na własność Ministerstwo Infrastruktury chce też zmienić zasady budowy nowych mieszkań pod wynajem. Zgodnie z nowymi propozycjami osoby, których nie stać na zakup mieszkania na własność, będą zgłaszały się do inwestora o wybudowanie im mieszkań pod wynajem. Po zebraniu odpowiedniej liczby zainteresowanych mieszkaniami na wynajem zawiążą one społeczne grupy mieszkaniowe (SGM). Członkowie SGM będą podpisywali z inwestorem umowy najmu mieszkań.
Podczas trwania umowy najemcy będą płacili wyższy czynsz, w którym będą spłacali wszystkie zobowiązania zaciągnięte w związku z budową mieszkania. W ten sposób będą oni podwyższali swój udział w inwestycji (wkład partycypacyjny). Po spłacie wszystkich zobowiązań dotychczasowi najemcy staną się automatycznie właścicielami zajmowanych przez siebie mieszkań. Stworzą oni wspólnotę mieszkaniową.



Zgodnie jednak z projektem nie wszyscy najemcy będą mieli prawo do wykupu mieszkań na własność. Prawo takie otrzymają jedynie ci, którzy wniosą tzw. partycypację, czyli wkład budowlany na rozpoczęcie inwestycji.
– Najemcy, którzy będą wyłącznie wynajmowali lokale mieszkalne na podstawie tytułu niezwiązanego z żadną partycypacją, nie będą mogli ich nigdy wykupić na własność – wyjaśnia Piotr Styczeń.
– Od razu będą oni jednak mieli taką informację i będą mogli zdecydować, czy chcą wnieść partycypację i otrzymać możliwość wykupu mieszkań na własność, czy też nie – dodaje wiceminister infrastruktury.
Na razie nie wiadomo, w jakiej wysokości trzeba będzie wnieść partycypację.
– Jeszcze o tym dyskutujemy. Nie chcemy usztywniać wysokości partycypacji. Rozważamy możliwość wprowadzenia widełek np. od 20 do 40 proc. kosztów budowy mieszkania – wyjaśnia Piotr Styczeń.
– Inwestor będzie miał wtedy możliwość podjęcia decyzji o wysokości tej partycypacji – dodaje.

Finansowe wsparcie

Poprzez wprowadzenie możliwości wykupu lokali w TBS-ach na własność resort infrastruktury chce zwiększyć liczbę mieszkań budowanych na wynajem.
– Chcemy zwiększyć podaż mieszkań na wynajem w obszarze społecznym i osiągnąć pewien poziom oddawanych do użytku tego typu lokali w sposób stabilny w okresie przynajmniej 8–10 lat – mówi Piotr Styczeń.
Z tego też względu nowe rozwiązania przewidują, że wszystkie dochody, jakie TBS-y osiągnęły ze sprzedaży mieszkań, będą musiały być przeznaczone na tworzenie nowego zasobu mieszkaniowego. TBS-y będą miały jednocześnie zakaz prowadzenia działalności deweloperskiej. Rozwiązania te popierają przedstawiciele TBS-ów.
– Konieczne jest pilne ożywienie budownictwa mieszkaniowego. Zwrot zaciągniętych kredytów w Banku Gospodarstwa Krajowego umożliwiłby bankowi finansowanie kolejnych inwestycji mieszkaniowych na wynajem, a zapotrzebowanie na te kredyty jest stale ogromne – mówi Barbara Czyż, sekretarz Stowarzyszenia Budownictwa Społecznego.
– Część środków pochodzących ze sprzedaży powinna zasilić fundusze, z których dokonywane są dopłaty do innych kredytów mieszkaniowych – np. Rodzina na swoim – dodaje.
Ministerstwo Infrastruktury chce także finansowo wspierać budownictwo społeczne. Inwestorzy budujący lokale na wynajem będą mogli liczyć na dofinansowanie części przedsięwzięcia. Będzie ono wynosiło ok. 30 proc. kosztów całej inwestycji. Jeżeli inwestor nie będzie chciał skorzystać z takiego wsparcia, to będzie mógł wystąpić do Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) o preferencyjny kredyt na budowę. Inwestorzy budujący mieszkania na wynajem zostaną też zwolnieni od podatku CIT z tytułu dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Uprawnieni inwestorzy

Mieszkania pod wynajem będą budowane przez samorządy gminne, towarzystwa budownictwa społecznego (TBS-y) oraz fundacje budownictwa społecznego.
– Fundacje budownictwa mieszkaniowego będą mogły budować wyłącznie mieszkania na wynajem bez możliwości ich wykupu na własność – mówi Piotr Styczeń.
W każdym przypadku gminy będą musiały być obowiązkowo udziałowcami w TBS-ach. Dodatkowo będą one miały wpływ na pozostałych inwestorów, poprzez coroczne uchwalanie regulaminu, w którym znajdą się limity dochodowe i kryteria naboru osób ubiegających się o mieszkanie społeczne.
10 lat musi upłynąć od momentu wybudowania mieszkania, aby można było wykupić je na własność