SĄD APELACYJNY W KATOWICACH o kosztach utrzymywania nieruchomości wspólnej

Wspólnota może wyodrębnić fundusz remontowy

TEZA

Właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną. Po to, by możliwe było pokrycie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, może zostać wyodrębniony fundusz remontowy. Jest to jednak czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Dlatego wymaga podjęcia uchwały.

Postanowienie SA w Katowicach z 31 maja 2006 r.

SYGN. AKT I ACa 290/06

STAN FAKTYCZNY

Wspólnota mieszkaniowa w R. wniosła pozew o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej spółki kwoty 52 278,54 zł tytułem należności za eksploatację, wpłat na fundusz remontowy oraz zapłaty za dostawę mediów i innych świadczeń do lokali. Pozwana jest bowiem właścicielem nieruchomości położonej w R. przy ulicy B. i A. i jako członek wspólnoty mieszkaniowej zobowiązana jest do uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządzania, w wysokości ustalonej przez wspólnotę w formie uchwały. W sprzeciwie od wydanego w tej sprawie nakazu zapłaty pozwana spółka wniosła o oddalenie powództwa. Pozwana zarzuciła, że powódka nie wskazała okoliczności faktycznych i prawnych uzasadniających żądanie pozwu, w tym podstaw i sposobu wyliczenia dochodzonego świadczenia. Sąd okręgowy uwzględnił powództwo. Wyrok ten zaskarżyła w całości pozwana spółka. Sąd Apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Katowicach do ponownego rozpoznania.

UZASADNIENIE

Sąd Apelacyjny wskazał, że należy mieć na uwadze, iż zgodnie z ustawą o własności lokali na pokrycie kosztów eksploatacyjnych właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat w wysokości ustalonej w uchwale wspólnoty. Sąd drugiej instancji zauważył ponadto, że w pozwie nie sprecyzowano, z jakiego tytułu powódka dochodzi należności. Z dołączonych do pozwu faktur wynika natomiast, że obejmują one nieuiszczone koszty utrzymania nieruchomości, a nie zaliczki. Tymczasem właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, za ubezpieczenie, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu. Poza tym, celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. Jego wyodrębnienie nie jest jednak obowiązkowe i zależy od woli członków wspólnoty. Wymaga uchwały. Jest bowiem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. A ponieważ zaliczki obejmują wymienione koszty i są płatne w formie bieżących opłat na podstawie uchwały właścicieli wspólnoty, dlatego powódka powinna wskazać podstawę prawną dochodzonego w pozwie żądania zapłaty poszczególnych rachunków.

Oprac. MAŁGORZATA KRYSZKIEWICZ

NACZELNY SĄD ADMINISTRACYJNY o upoważnieniu do występowania w imieniu wspólnoty

Odwołanie od decyzji może wnieść tylko strona postępowania

TEZA

Ocena ważności uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową nie może być przedmiotem oceny w toku postępowania administracyjnego. Te kwestie należą do kognicji sądów powszechnych.

Wyrok NSA z 5 października 2000 r.

SYGN. AKT IV SA 955/98

STAN FAKTYCZNY

Decyzją z grudnia 1997 r. prezydent m.st. Warszawa zatwierdził projekt dobudowy odrębnego wejścia do lokalu biurowego i wykonania nowego wejścia do budynku mieszkalnego. Odwołanie od tej decyzji wniosła jedna z mieszkanek tego domu, przedstawiając uchwałę wspólnoty popierającą jej kandydaturę na pełnomocnika wspólnoty w tej sprawie. Postanowieniem z marca 1998 r. wojewoda mazowiecki stwierdził niedopuszczalność odwołania. Jako uzasadnienie takiego rozstrzygnięcia wskazał, że zostało złożone przez osobę niemającą legitymacji do jego wniesienia. Czynności określone zaskarżoną decyzją należą do przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wynika to z treści art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy o własności lokali. W aktach sprawy znajduje się uchwała ogółu właścicieli wspólnoty mieszkaniowej z kwietnia 1997 r., wyrażająca zgodę na realizację planowanej inwestycji. Dlatego w ocenie organu wniesione przez mieszkankę, jak napisała - z upoważnienia wspólnoty - odwołanie jest niedopuszczalne.

Skargę do NSA od tego postanowienia wniosła wspólnota mieszkaniowa. Właściciele lokali wskazali, że zaskarżone postanowienie zostało podjęte z rażącym naruszeniem przepisów prawa, a także jest wysoce niesprawiedliwe dla wspólnoty. Stwierdzono, że osoba wnosząca odwołanie jest i była przedstawicielem wspólnoty, upoważnionym do działania w jej imieniu. Ponadto skarżąca przedstawiła zarzuty merytoryczne wobec decyzji, od której wniesione zostało odwołanie do organu administracji II instancji. Wskazała też nieważność swojej uchwały z kwietnia 1997 r.

NSA wyrokiem z 5 października 2000 r. oddalił skargę.

UZASADNIENIE

NSA wskazał, że przedmiotem rozstrzygnięcia jest wyłącznie kwestia prawidłowości postanowienia o niedopuszczalności odwołania od decyzji. Przedmiotem oceny w toku postępowania administracyjnego nie może być natomiast ocena ważności wcześniejszych uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową. Sprawy te należą bowiem do kognicji (właściwości) sądów powszechnych. Podstawą prawną zaskarżonego postanowienia jest przepis art. 134 kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym organ odwoławczy stwierdza w drodze postanowienia niedopuszczalność odwołania. Przesłanki wydania takiego postanowienia wynikają z innych przepisów k.p.a., stanowiących o toku postępowania, a także określających podmioty uprawnione do wniesienia odwołania (np. art. 15 i art. 127 par. 1, 3, 4 k.p.a.). Niekiedy mogą wynikać także z innego aktu ustawowego.

Odwołanie jest niedopuszczalne m.in. wtedy, kiedy zostało wniesione przez osobę nielegitymującą się przymiotem strony w sprawie, w której kwestionowana tym odwołaniem decyzja została wydana. Sąd podzielił pogląd organu odwoławczego. Przyznał, że zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 o własności lokali czynności objęte decyzją należą do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Stosownie do art. 22 ust. 2 u.w.l. takie czynności powinny być wykonywane zgodnie z uchwałą podjętą przez właścicieli lokali.

Sąd zauważył, że w tej sprawie sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną powierzono gminie. Z dokumentów przedstawionych przez skarżącą nie wynika przy tym, by była ona osobą upoważnioną do reprezentowania wspólnoty. Złożona przez skarżącą uchwała stwierdza jedynie, że złożono wniosek o udzielenie poparcia kandydaturze tej osoby na stanowisko pełnomocnika członków wspólnoty mieszkaniowej. Udzielenie poparcia określonej kandydaturze nie jest jednak równoznaczne z udzieleniem upoważnienia do reprezentacji. W konsekwencji organ odwoławczy zasadnie przyjął, że skarżąca nie miała upoważnienia do występowania w imieniu wspólnoty, a tym samym odwołanie wniesione przez nią należało uznać za niedopuszczalne.

Oprac. MICHAŁ FOLCHOLC

SĄD APELACYJNY W POZNANIU o zasadach działania wspólnot mieszkaniowych

Uchwały nienależycie zwołanego zebrania

TEZA

Zdolność zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał nie zależy od jego należytego zwołania. Istotne jest, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu został osiągnięty cel, którego realizacji służą. Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, kiedy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały.

Wyrok SA w Poznaniu z 18 stycznia 2006 r.

SYGN. AKT I ACa 1152/05

STAN FAKTYCZNY

Jacek P. wniósł przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w T. do Sądu Okręgowego w Poznaniu powództwo, w którym domagał się stwierdzenia nieważności i uznania za nieistniejące uchwał podjętych na zebraniach jego wspólnoty. Właściciele lokali wchodzących w skład nieruchomości położonej w T. na osiedlu P. nr 2, 3, 5 i 6 tworzą wspólnotę mieszkaniową. Mocą uchwały właścicieli z 4 grudnia 2002 r. został powołany zarząd: Artur M., Przemysław D., Łukasz T. 25 marca 2003 r. odbyło się roczne zebranie ogółu właścicieli lokali, które zwołał ów zarząd. Zawiadomienie o zebraniu określało dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Ponadto zawierało załączniki: projekt planu remontów i planu gospodarczego na rok 2003 oraz projekty uchwał. Uchwały przewidziane porządkiem obrad zostały podjęte na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Mieszkańcy, którzy nie brali udziału w zebraniu, zostali o tym stosownie powiadomieni. Z głosowania nad każdą z uchwał został sporządzony protokół. 27 maja 2003 r. odbyło się kolejne zebranie ogółu właścicieli lokali. Z aktu notarialnego wynika, że na zebraniu odwołano dotychczasowy zarząd wspólnoty, czyli Artura M., Przemysława D. i Łukasza T. i powołano nowy trzyosobowy zarząd w tym samym składzie. Wszystkie uchwały podjęte na zebraniu 27 maja 2003 r. miały charakter warunkowy i skuteczne były o tyle, o ile nieskuteczny okazałby się wybór zarządu na zebraniu wspólnoty, które odbyło się 4 grudnia 2002 r. Postępowanie toczące się z powództwa Jacka P. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w T. o stwierdzenie nieważności uchwał podjętych na zebraniu z 4 grudnia 2002 r. zostało zakończone wydaniem wyroku zaocznego, w którym Sąd Okręgowy w Poznaniu uznał uchwały za nieistniejące. Wobec tego ziścił się warunek, od którego uzależniono skuteczność uchwał podjętych na zebraniu wspólnoty, które odbyło się 27 maja 2003 r. W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał powództwo za nieuzasadnione. W związku z powyższym Jacek P. wniósł apelację. Sąd Apelacyjny w Poznaniu oddalił ją.

UZASADNIENIE

Sąd Apelacyjny uznał, że wskazane przez powoda w pozwie podstawy nie uzasadniały uchylenia zaskarżonych uchwał. Powód wszak żądał uchylenia uchwał, powołując się jedynie na zarzuty formalne, związane z naruszeniem przepisów określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Powód nie zgłosił żadnych zarzutów merytorycznych co do zaskarżonych uchwał. Zarzuty formalne mogą jednak stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, kiedy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Jeśli więc chodzi o uchwały podjęte na zebraniu z 25 marca 2003 r., to zarzut zmiany porządku obrad w żaden sposób nie spowodował nieważności podjętych uchwał. Zaplanowany porządek obrad nie jest bowiem sztywny. Zebrani właściciele lokali mogą wyjść poza jego zakres i zająć się sprawami w porządku obrad nieuwzględnionymi. Mogą podejmować stosowne uchwały. Sąd Apelacyjny stwierdził też, że nie jest trafny również drugi zarzut, zgodnie z którym uchwały są nieważne, ponieważ zebranie zwołał nieprawnie powstały zarząd. Gdyby bowiem nawet przyjąć, że zebranie to zwołane zostało z naruszeniem procedury przewidzianej w ustawie o własności lokali, to uchwały podjęte wówczas są skuteczne i jedynie podlegają zaskarżeniu. Regulacja obecnej ustawy o własności lokali nie uzależnia bowiem zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby natomiast prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo nawet do paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Istotne jest, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu został osiągnięty cel, którego realizacji one służą. Sąd Apelacyjny zauważył, że żaden przepis ustawy nie sprzeciwia się temu, by podjęte uchwały były warunkowe.

Oprac. MAŁGORZATA KRYSZKIEWICZ