Zarząd mojej wspólnoty, z którym jestem skłócona, pomija mnie przy roznoszeniu zawiadomień o zebraniach właścicieli lokali. Nie dostaję też zawiadomień o uchwałach podejmowanych metodą indywidualnego zbierania głosów, ponieważ nie są mi one nawet przedstawiane do głosowania. Kilkakrotnie dzwoniłam i nawet napisałam w tej sprawie do zarządu listem poleconym. Nie godzę się bowiem z pewnymi rozstrzygnięciami sugerowanymi mniej zorientowanym właścicielom przez zarząd składający się z osób załatwiających przede wszystkim swoje sprawy. Co mogę zrobić w tej sytuacji?
Niezawiadamianie pani o zebraniach jest ewidentnym łamaniem ustawy o własności lokali (art. 32 u.w.l.), ale z powodu braku sankcji wobec zarządu w takich sytuacjach, poza oczywiście możliwością odwołania go, niewiele może pani zrobić, żeby pokonać konflikt. Zawsze może też pani zaskarżyć do sądu uchwałę, z którą się pani nie zgadza. Powodem takiego działania może być jej niezgodność z przepisami prawa, z umową właścicieli albo naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy inne wykroczenie przeciw pani interesom (art. 25 ust. 1 u.w.l.). W piśmie inicjującym postępowanie powinna pani podnieść, że nie zostały dotrzymane konieczne warunki formalne prawidłowego podjęcia zaskarżonej uchwały (nie została pani zawiadomiona o zebraniu lub nie przedstawiono pani treści uchwały, gdy zbierano indywidualnie głosy). Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają bowiem prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 u.w.l.). Między innymi dlatego powinni być zawiadamiani na piśmie o zebraniach właścicieli. Poza tym takie zgromadzenia podejmują uchwały w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu (zarządzania) nieruchomością wspólną i udzielają stosownych pełnomocnictw zarządowi, żeby mógł np. podpisać konieczne umowy. Jeśli więc ma pani na tyle duże mieszkanie i głosy właścicieli są tak zróżnicowane przy podejmowaniu uchwał, z którymi się pani nie zgadza, że jest szansa, by sąd uchylił uchwały, które pani nie odpowiadają, to warto wszcząć postępowanie. W przeciwnym razie szkoda czasu i pieniędzy, ponieważ trzeba pamiętać, że sądy bardziej zwracają uwagę na sprawne działanie wspólnot mieszkaniowych niż na ścisłe przestrzeganie przez nie procedur. Są jednak i orzeczenia mówiące, że nawet wywieszenie zawiadomienia o zebraniu właścicieli na klatce schodowej jest niewystarczające i łamie prawo. Proszę więc próbować. Powództwo przeciwko wspólnocie właściciel lokalu może wytoczyć w ciągu sześciu tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od daty, kiedy dowiedział się o treści uchwały. Warto jednak pamiętać, że zaskarżona uchwała i tak podlega wykonaniu, jeżeli sąd nie wstrzyma jej działania do czasu zakończenia sprawy.
DNJ