Gmina zwraca mi kamienicę. Część lokali została wykupiona już przez dotychczasowych najemców, natomiast pozostałe zajmują lokatorzy na podstawie decyzji administracyjnych. Ci ostatni płacą czynsz ustalony przez gminę, ale jest on o wiele niższy niż opłata, jaką pobiera wspólnota od swoich członków za zarządzanie nieruchomością wspólną. Kiedy zostanę członkiem wspólnoty, będę musiał wnosić opłatę za zarządzanie, ustaloną od mojej części budynku. Czy mogę domagać się, by zarząd wspólnoty przyjmował ode mnie niższą opłatę, równą kwocie, którą uzyskuję od lokatorów z tytułu czynszu najmu, czy też będę musiał różnicę między tym, co uzyskuję od lokatorów, a wyznaczoną dziś opłatą, płacić z własnej kieszeni?
Właściciel, któremu gmina zwraca kamienicę, zostaje członkiem wspólnoty, która zawiązała się w tej nieruchomości. Ma takie same obowiązki jak pozostali właściciele lokali wykupionych od gminy. I mimo że należące do niego lokale zajmują tzw. lokatorzy kwaterunkowi, to właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem tych mieszkań i ma obowiązek uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę. Obejmują one też ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Właściciel kamienicy uiszcza zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu na takich samych zasadach jak pozostali członkowie wspólnoty, którzy są jedynie właścicielami poszczególnych mieszkań. Należną kwotę powinien wpłacać z góry, do dziesiątego dnia każdego miesiąca. W razie gdyby zalegał z opłatami, należność może być od niego dochodzona w postępowaniu upominawczym, bez względu na wysokość zaległości. Jeżeli zalegałby długotrwale z zapłatą należnych opłat, wspólnota mieszkaniowa może zażądać w procesie sprzedaży lokalu czy lokali w drodze licytacji.
Jeśli przypadająca na właściciela kamienicy zaliczka na poczet opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną byłaby wyższa niż kwota czynszu, jaką płacą lokatorzy, to właściciel musi sam wyrównać różnicę. Właściciel powinien jednak rozpocząć ze wspólnotą negocjacje. Może też podnieść czynsz lokatorom. Nowa jego wysokość powinna umożliwić pokrycie opłat, a także wyrównać niedobór z tytułu wcześniej poniesionych opłat przez właściciela kamienicy.
Żeby podnieść czynsz, właściciel musi przestrzegać procedur określonych w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.). Przede wszystkim musi przestrzegać terminu wypowiedzenia czynszu. Są to trzy miesiące, ale pod warunkiem, że strony nie ustaliły w umowie terminu dłuższego. Wypowiedzenie powinno zostać dokonane na piśmie. W okresie wypowiedzenia lokator płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.
W tej sytuacji właściciel powinien podjąć negocjacje z zarządem wspólnoty i zaproponować, że przez okres wypowiedzenia czynszu lokatorom będzie płacił zaliczkę na koszty zarządu w wysokości pobieranego czynszu, natomiast po otrzymaniu wyższych kwot, wyrówna niedobór.
MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ