W zeszłym roku wymieniłem we własnym mieszkaniu kaloryfery. Niedawno otrzymałem natomiast uchwałę wspólnoty, zgodnie z którą mam partycypować w wymianie grzejników w innym mieszkaniu. Czy ta uchwała jest zasadna? Czy wspólnota powinna była partycypować również w wymianie mojego grzejnika?
Uchwała wspólnoty jest zgodna z prawem. W myśl art. 3 ust. 1 u.w.l. grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale, stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.
W uchwale z 28 sierpnia 1997 r. (sygn. akt III CZP 36/07) Sąd Najwyższy wskazał, że współwłasnością są objęte także urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania. W uzasadnieniu podkreślił, że instalacja grzewcza (w konkretnym stanie faktycznym instalacja c.o.) jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy w wydzielonych lokalach. Ustalenie zatem zakresu uprawnień każdego ze współwłaścicieli musi zostać dokonane z uwzględnieniem przede wszystkim przepisów ustawy o własności lokali, które stanowią lex specialis w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego określających sytuację prawną współwłaścicieli.
Tym samym, skoro grzejnik stanowi współwłasność właścicieli wyodrębnionych lokali, to potrzebna jest uchwała wyrażająca zgodę na jego zmianę. Jej koszt natomiast pokrywa wspólnota, a więc właściciele wszystkich lokali, proporcjonalnie do ich udziału w nieruchomości wspólnej.
CG