Czy właściciele lokali, reprezentujący większość liczoną udziałami, mogą skutecznie podjąć uchwałę, w której ustala równe opłaty od wszystkich mieszkań, bez względu na wielkość udziału właścicieli? W jaki sposób temu przeciwdziałać?
Mimo że żaden z przepisów u.w.l. nie określa tego wprost, to należy przyjąć, że uchwała podjęta na prawidłowo zwołanym i prawidłowo formalnie przeprowadzonym zebraniu właścicieli lokali nie może wprowadzać zasad niezgodnych z celem ustawy oraz z zasadami sprawiedliwości. Wszyscy właściciele lokali muszą wnosić zaliczki na pokrycie kosztów zarządu płatnych z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca.
Określenie wysokości zaliczek należy do kompetencji właścicieli lokali. Nie oznacza to jednak, że mogą oni określać je dowolnie.
Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach stosunku do posiadanych udziałów. Tym samym wysokość opłat nieweryfikowalnych stanem liczników powinna zależeć od wysokości udziału bądź metrażu mieszkania lub lokalu użytkowego.
Wyeliminowanie wspomnianej niesprawiedliwej uchwały z obrotu prawnego jest możliwe wyłącznie poprzez jej skuteczne zaskarżenie do sądu powszechnego. A można to uczynić z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Pozew składa się w wydziale cywilnym sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo licząc od powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jeżeli zatem zarząd lub zarządca zwleka z pisemnym powiadomieniem wszystkich właścicieli, to ryzykuje, że uchwała będzie zaskarżona nawet długo po jej podjęciu. Jakkolwiek zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, to jednak na wniosek powoda sąd może wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
CG