Zgodnie z art. 32 u.w.l. o zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w formie aktu notarialnego, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Oznacza to zatem, że każdy właściciel powinien dostać z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem pisemne zawiadomienie. Nie spełnia tego wymagania wywieszenie informacji na klatce schodowej. Nie jest ono bowiem skierowane do konkretnych właścicieli, lecz do mieszkańców budynku. Właściciel tymczasem wcale nie musi mieszkać w swoim mieszkaniu (może je wynajmować). Zarządca powinien zatem wysłać list do każdego z właścicieli mieszkającego gdzie indziej, a tym, który zajmuje swoje mieszkanie, wręczyć informację, powiadamiając o terminie i miejscu zebrania, a także o porządku obrad. Zarzadcy wolno zresztą wysłać listy do wszystkich.

Skutkiem nieprawidłowego zawiadomienia jest możliwość zaskarżenia wszystkich podjętych na zebraniu uchwał - z przyczyn formalnych - przez nieobecnego i niezawiadomionego prawidłowo właściciela mieszkania. Może on to uczynić w ciagu sześciu tygodni od doręczenia mu treści uchwał lub od powiadomienia go o ich treści. Same nieprawidłowości natury formalnej nie mogą jednak przesądzać o tym, że sąd uchyli taką uchwałę. Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2007 r. (sygn. akt II CSK 370/06) nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania. Analogiczne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 18 stycznia 2006 r. (sygn. akt I Aca 1152/05) podkreślając, że decydujące znaczenie ma ustalenie, czy wadliwość postępowania miała wpływ na treść uchwały. Jeśli zatem uchwala nie narusza przepisów prawa, zasad zarządzania nieruchomością wspólną ani rażąco nie podważa interesów nieobecnego właściciela, a w dodatku została przyjęta tak dużą większością, że nawet głos nieobecnego i niepowiadomionego o terminie zebrania właściciela nic by nie zmienił, wówczas sąd nie uchyli tej uchwały mimo nieprawidłowości formalnych przy jej podejmowaniu. Sąd Najwyższy w wyroku z 11 stycznia 2007 r. (sygn. akt II CSK 370/06) podkreślił, że: ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

CG