Jesteśmy tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową w rozumieniu ustawy o własności lokali. Nasz dom liczy jednak zaledwie dziesięć lokali - dziewięć mieszkań i jeden lokal użytkowy. Co więcej, jest nas tylko ośmiu właścicieli. Rządzimy się od początku zasadami zapisanymi w u.w.l. Ostatnio jednak poddano nam myśli, żebyśmy przeszli - np. od nowego roku - na nowe zasady, takie jak obowiązują w małych wspólnotach. Chodzi o to, by nie zwoływać zebrań, nie wybierać zarządu itd., a tylko stosować reguły zapisane w kodeksie cywilnym. Czy możemy zawrzeć umowę, zgodnie z którą zrezygnujemy z zasad obowiązujących dużą wspólnotę mieszkaniową i wprowadzimy zarządzanie naszą wspólnotą na podstawie kodeksu cywilnego?

Żaden przepis ustawy o własności lokali wyraźnie tego nie zabrania. Można więc przyjąć, że jeśli uchwała w tej sprawie zostałaby podjęta jednomyślnie, przez wszystkich właścicieli lokali należących do wspólnoty, nie byłoby niebezpieczeństwa zaskarżenia jej przez kogokolwiek. W wypadku państwa wspólnoty taki wariant wydaje się możliwy do zastosowania przede wszystkim dlatego, że mimo że jesteście zgodnie z rozgraniczeniem ustawowym dużą wspólnotą (macie ponad siedem lokali), to jednak jest was - właścicieli niewielu. Nie ma wobec tego, przynajmniej teoretycznie, dużego niebezpieczeństwa, że zarząd bezpośredni będzie niesprawny. Dlatego wydaje się, że możecie zawrzeć taką umowę. Proszę jednak pamiętać, że choć to znów nie wynika bezpośrednio z ustawy, to w literaturze można spotkać pogląd, że nawet w małej wspólnocie mieszkaniowej należy powołać zarząd. Niemniej - nie jest on powszechny i wydaje się nietrafny. Dlatego można założyć, ze gdybyście państwo przeszli na zasady obowiązujące w małej wspólnocie, nie musielibyście powoływać zarządu.
W wypadku większych wspólnot, liczących np. kilkadziesiąt lokali i tyluż właścicieli, metoda zarządzania bezpośredniego byłaby jednak z pewnością nieefektywna. Działoby się tak chociażby dlatego, że decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu musiałyby być podejmowane jednomyślnie. Z tego właśnie powodu zmiany zarządzania nieruchomością wspólną z zasad zapisanych w ustawie o własności lokali na wynikające z kodeksu cywilnego nie warto polecać wspólnotom naprawdę dużym.
DNJ