Pomimo że wiele mówi się o niedozwolonych praktykach stosowanych przez deweloperów, wielu z nich nadal zamieszcza w umowach sprzedaży nieruchomości niedozwolone klauzule. Dlatego też zanim zdecydujemy się na kupno mieszkania, powinniśmy dokładnie zapoznać się z umową, którą przedstawi nam do podpisu deweloper. Warto sprawdzić, czy nie zawiera ona postanowień umownych kształtujących prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Niekorzystne dla konsumentów zapisy znaleźliśmy w umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego, sporządzonej przez spółkę Budim we Wrocławiu. Chcielibyśmy zwrócić na nie uwagę czytelnikom.

Niedozwolona waloryzacja

Analizując umowę z wrocławską spółką, natknęliśmy się w jej paragrafie 4 na zapis, który brzmi: cena nie obejmuje VAT, który zostanie doliczony w wysokości obowiązującej na dzień wystawienia faktury. Taki zapis w umowie rażąco narusza prawa klienta i stanowi - zgodnie z art. 3853 pkt 20 kodeksu cywilnego - niedozwoloną klauzulę. Przywołany przepis kodeksu cywilnego wyraźnie bowiem stanowi, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis w umowie, który przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania kontrahentowi prawa do odstąpienia od umowy. Wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzującej cenę z uwagi na zmianę stawki VAT powoduje, że postanowienia określające cenę nieruchomości tracą jednoznaczność. Skutkiem tego jest fakt, że konsumenci nie są w stanie oszacować całkowitych kosztów zakupu lokalu mieszkalnego. Oprócz tej klauzuli spółka z Wrocławia zawarła jeszcze jeden zapis, który pozwala jej na dokonanie waloryzacji ceny mieszkania. Otóż w paragrafie 5 punkcie 2 znalazło się stwierdzenie, zgodnie z którym w rozliczeniu deweloper może uwzględnić także waloryzację ceny (inflacja). Ten zapis - ze względów przytoczonych powyżej - także stanowi niedozwoloną klauzulę umowną.

Niepokój nasz wzbudził także punkt 4 paragrafu 5 umowy. Stanowi on, że w przypadku powstania różnicy w powykonawczej powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni projektowanej w zakresie przekraczającym 1,5 proc. projektowanej powierzchni, cena lokalu zostanie zmieniona proporcjonalnie do wielkości zmiany powierzchni. Naszym zdaniem taki sposób rozliczania zmian powierzchni użytkowej wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy przyszłych właścicieli mieszkań. Jest to wyraz nierzetelnego i nierównorzędnego traktowania konsumenta jako partnera umowy, a także wykorzystywania przez dewelopera pozycji profesjonalisty.

Kary sprzeczne z prawem

Kolejnym paragrafem, który zwrócił naszą uwagę, jest paragraf 12, a konkretnie jego punkt 1. Stanowi on, że nabywca ma obowiązek zapłacić - w wypadku odstąpienia od umowy - karę umowną w wysokości 5 proc. wstępnej ceny lokalu. Należy zauważyć, że kara zastrzeżona została jedynie dla nabywcy. Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza interesy kupującego mieszkanie. Ponadto można ten zapis zakwalifikować jako niedozwolone postanowienie umowne, o którym mowa w art. 3853 pkt 16 kodeksu cywilnego. Stosownie bowiem do treści tego przepisu, za niedozwolone uznaje się postanowienie, które nakłada wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy. Takie postanowienie, wprowadzone przez dewelopera, może również prowadzić do wyłączenia w istotnym zakresie jego odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie umowy. Podobne wątpliwości wzbudza punkt 2 paragrafu 13 umowy, który stanowi, że w wypadku odstąpienia od umowy przez sprzedającego z winy nabywcy, nabywca zapłaci karę umowną w wysokości 5 proc. ceny wstępnej lokalu.

Zbyt duże uprawnienia

Uważamy, że z analizowanej umowy powinien zostać usunięty także zapis zamieszczony w paragrafie 16. Mówi on o tym, że w przypadku niestawienia się nabywcy w terminie sprzedający ma prawo do dokonania jednostronnego odbioru lokalu i przekazania podpisanego protokołu nabywcy. Jest to szczególnie niebezpieczne, albowiem dzięki takiemu zapisowi, deweloper może jednostronnie stwierdzić, że wybudowana przez niego nieruchomość jest zgodna z umową. Takie sformułowanie stwarza więc deweloperowi podstawy do dokonywania interpretacji umowy. A zgodnie z art. 3853 pkt 9 k.c. niedozwoloną klauzulą umowną jest postanowienie, które przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Stosowanie praktyk tego rodzaju zbyt restrykcyjnie i w sposób niedopuszczalny pozbawia klienta prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu stwierdzonych wad.

3 KROKI

Co zrobić, gdy umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zawiera niedozwolone klauzule

1 Zwrócić się do dewelopera o usunięcie klauzuli z umowy

2 Zwrócić się do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zbadanie, czy wskazane przez niego zapisy w regulaminie nie stanowią klauzul niedozwolonych

3 Gdy deweloper nie usunie klauzuli, wnieść pozew do wydziału cywilnego sądu o ustalenie, że konkretny wskazany przez niego paragraf umowy stanowi klauzulę niedozwoloną

ANALIZA KROK PO KROKU

WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY

Cena lokalu nie obejmuje VAT, który zostanie doliczony w wysokości obowiązującej na dzień wystawienia faktury

CO TO OZNACZA

Jeżeli w dniu wystawienia faktury będzie obowiązywała wyższa stawka VAT niż w dniu, w którym konsument podpisywał z deweloperem umowę, będzie musiał zapłacić cenę mieszkania powiększoną o wzrost tego podatku.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

Nie

Zgodnie z kodeksem cywilnym niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis w umowie, który przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania kontrahentowi prawa do odstąpienia od umowy.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

Klient przed podpisaniem umowy powinien zwrócić się do dewelopera, aby zmienił niekorzystne dla niego zapisy w umowie

REKOMENDACJA DLA FIRM

Deweloper powinien przeredagować przepisy sprzeczne z prawami klientów lub dla nich niekorzystne

MaŁgorzata Kryszkiewicz

malgorzata.kryszkiewicz@infor.pl

OPINIE

TOMASZ OŚKO

partner w kancelarii Connexus

Podpisując umowę z deweloperem, zwróćmy uwagę na klauzule dające deweloperowi prawo odstąpienia od umowy w przypadku zwłoki nabywcy w przystąpieniu do umowy nabycia lokalu. Bywa że lokal trafia wówczas do obrotu, a klient otrzymuje zwrot swoich pieniędzy dopiero po jego sprzedaży. Uważajmy na zapisy dające deweloperowi prawo zmiany terminów budowy. Kontrowersyjne są zapisy o prawie do odstąpienia od umowy w razie zwłoki klienta w zapłacie raty, łączone z prawem do zatrzymania części wpłaconych przez klienta pieniędzy. Pamiętajmy, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki sprzecznie z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Zawierając umowę, warto korzystać z pomocy prawnika.

ZYGMUNT RAJCHEMBA

delegatura UOKiK we Wrocławiu

Deweloperzy jako przedsiębiorcy, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawierają z konsumentami umowy w oparciu o wzorzec umowy, są zobowiązani nie wprowadzać do nich klauzul wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 k.p.c., co stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów). Ochrona nabywców lokali mieszkalnych, którzy są konsumentami w rozumieniu przepisów wymienionej ustawy, mieści się w zakresie działań UOKiK. Może on w drodze decyzji administracyjnej stwierdzić stosowanie przez firmę deweloperską praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów poprzez umieszczenie we wzorcu umownym zapisów tożsamych z klauzulami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone.