SENTENCJA
Do ustalenia wysokości wynagrodzenia, o którym mowa w art. 33 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.), nie ma zastosowania art. 363 par. 2 kodeksu cywilnego mówiącego o tym, że jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, to wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili.
Wyrok Sądu Najwyższego z 16 września 2003 r.
sygn. akt IV CKN 421/01
STAN FAKTYCZNY
Mariusz J. do 6 maja 1989 r. był użytkownikiem wieczystym gruntu położonego na terenie gminy i właścicielem budynków posadowionych na nim, które opuścił po 31 grudnia 1997 r. Gmina wartość tych budynków wyceniła na kwotę 52 tys. 500 zł. Z taką wyceną budynków nie zgodził się jednak Mariusz J., który domagał się wypłacenia dodatkowo 52 tys. 200 zł z tytułu wartości przedmiotowych budynków. Na skutek jego skargi sprawa trafiła do Sądu Okręgowego w Gdańsku.
Sąd okręgowy zgodził się z twierdzeniami Mariusza J. i zasądził wypłatę na jego rzecz kwoty 48 tys. zł z ustawowymi odsetkami. Zdaniem sądu stosownie do art. 33 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynagrodzenie za budynki powinno być równe wartości budynków według stanu na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem aktualnych kosztów ich odtworzenia, pomniejszonych o wartość zużycia.
Z takim wyrokiem nie zgodziła się pozwana gmina i wniosła apelację do Sądu Apelacyjnego w Gdańsku. Sąd ten zgodził się tym razem z twierdzeniami gminy i z wysokością odszkodowania przez nią proponowanego. Jego zdaniem w sprawie ma zastosowanie art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co znaczy, że Mariuszowi J. należy się wynagrodzenie za przedmiotowe budynki równe ich wartości na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Do określania wysokości tego wynagrodzenia nie można stosować przepisów kodeksu cywilnego w przedmiocie ustalania wysokości odszkodowania, a w szczególności art. 363 par. 2 kodeksu cywilnego. Według sądu Mariusz J. nie wykazał, by przy zastosowaniu art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wypłacone mu już wynagrodzenie było zaniżone. Z takim rozstrzygnięciem nie zgodził się tym razem Mariusz J. i sprawa trafiła do Sądu Najwyższego.
UZASADNIENIE
Zdaniem Sądu Najwyższego według art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje. Zdaniem Sądu Najwyższego słusznie zatem uznał Sąd Apelacyjny, że wysokość wynagrodzenia powinna być ustalona na podstawie przepisu art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie zdaniem Sądu Najwyższego nie można przyjąć, że wysokość odszkodowania, stosowanie do art. 363 par. 2 kodeksu cywilnego powinna być ustalona według cen z daty ustalania odszkodowania, jak chce Mariusz J. Sąd Najwyższy jasno wskazał, że do ustalenia wysokości wynagrodzenia, o którym mowa w art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowania art. 363 par. 2 kodeksu cywilnego.
OPINIA
JERZY GRYCZ
aplikant adwokacki w Kancelarii Prawniczej Żakiewicz Kańska i Partnerzy
Wykładnia językowa art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jasno wskazuje, że błędem jest utożsamianie określonego w tym przepisie terminu wynagrodzenie z użytym w 363 par. 2 kodeksu cywilnego zwrotem odszkodowanie. Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy w kodeksie cywilnym oba pojęcia występują wielokrotnie w różnych instytucjach prawnych i nielogiczne byłoby traktować je jako synonimy, do których odnosiłby się zawsze art. 363 par. 2 kodeksu cywilnego.
Z drugiej strony, warto wskazać, iż chociaż w teorii zwrot właścicielowi nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, jak również wypłata odszkodowania użytkownikowi wieczystemu powinny nastąpić niezwłocznie po wygaśnięciu użytkowania, w praktyce wiele zależy od operatywności organu wydającego decyzję w sprawie. Tym samym między wartością nieruchomości z chwili wypłaty odszkodowania a odszkodowaniem może zachodzić znaczna dysproporcja, co w efekcie prowadzi do odwoływania się przez strony do sądu z powołaniem się na treść 363 par. 2 kodeksu cywilnego.
Arkadiusz Jaraszek, Adam Makosz