Umowa zbycia lokalu mieszkalnego zawarta z naruszeniem pierwszeństwa przysługującego najemcom tego lokalu jest ważna, ale rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą po stronie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego
Wyrok SN z 7 marca 2003 r.
sygn. akt IV CKN 1842/00
STAN FAKTYCZNY
Decyzją z 25 czerwca 1990 r. Urząd Miejski w G. przydzielił Tomaszowi W. lokal mieszkalny. Kilka miesięcy później najemca ożenił się z Katarzyną W., która od tego czasu zamieszkiwała z nim we wskazanym lokalu. Po trzech latach została zniesiona wspólność ustawowa małżonków. W 1999 roku Tomasz W. kupił najmowany lokal wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu i kolejną umową darował je swoim rodzicom. Niezadowolona z tego faktu małżonka wystąpiła do sądu o uznanie za nieważną umowę, w wyniku której gmina sprzedała swoje mieszkanie Tomaszowi W.
Sąd okręgowy oddalił powództwo. Jego zdaniem, mimo że powódka nie wiedziała o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży, okoliczność ta nie uprawnia jednak do kwestionowania umowy, nie wykazała bowiem interesu prawnego, skoro nie była najemcą lokalu, a prawo najmu było przedmiotem majątku odrębnego Tomasza W.
Uwzględniając apelację powódki, sąd apelacyjny zmienił wyrok sądu niższej instancji i ustalił, że umowa jest nieważna. Stwierdził on, że najem rozciąga się na oboje wspólnie zamieszkujących małżonków. W kasacji pozwana gmina wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie apelacji powódki.
UZASADNIENIE
Na gruncie prawa rodzinnego potrzeby mieszkaniowe małżonków należą do kategorii obowiązków z zakresu wzajemnego wspierania się. Natomiast na gruncie zobowiązań prawo do mieszkania wiąże się z określonymi gwarancjami. Jest to niezależne od trwałości związku oraz od zdarzeń poprzedzających zawarcie związku małżeńskiego i następujących po jego rozwiązaniu. Na ogół przejawia się to zapewnieniem trwałości stosunku najmu.
Artykuł 9 ust. 3 ustawy z 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe stanowił, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociaż umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu nastąpił na rzecz jednego z małżonków. Na tle tych regulacji Sąd Najwyższy stwierdził, że w wypadku, w którym zarówno zawarcie umowy najmu przez jednego z małżonków, jak i sprowadzenie się do lokalu drugiego małżonka miały miejsce przed wejściem w życie prawa lokalowego, a w dniu wejścia w życie tego prawa oboje małżonkowie wspólnie zajmowali ten lokal, to w wymienionym dniu drugi małżonek stawał się najemcą tego prawa. Charakter uprawnienia małżonków do wspólnie zajmowanego lokalu nie uległ zmianie pod rządami ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych.
Wszystko to prowadzi do wniosku, że w razie wspólnego zamieszkania małżonków w lokalu najętym przez jednego z nich, także przed zawarciem związku małżeńskiego, oboje małżonkowie stają się współnajemcami tego lokalu.
Obojgu małżonkom przysługuje także pierwszeństwo w nabyciu lokalu przeznaczonego do zbycia, o czym mowa w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.). Powstaje jednak zasadnicze pytanie, jakie skutki rodzi naruszenie przepisów o pierwszeństwie nabycia. Według art. 36 powołanej ustawy, w przypadku naruszenia przez właściwy organ art. 34 ust. 1-5 Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych.
Powyższe wyłącza przyjęcie nieważności umowy sprzedaży, a ustanowiona odpowiedzialność odszkodowawcza, jako wyłączna, usuwa także możliwość kwestionowania czynności z powołaniem się na art. 59 kodeksu cywilnego.
OPINIA
TOMASZ TATOMIR
radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy, oddział Wrocław
Panuje zgodny pogląd, że w niniejszym przypadku chodzi o odpowiedzialność cywilnoprawną z racji tego, że ustawa o gospodarce nieruchomościami. zalicza się expressis verbis do pozakodeksowych źródeł prawa cywilnego. Brak już jednak zgody co do tego, o jaki rodzaj odpowiedzialności cywilnoprawnej chodzi. Są głosy o odpowiedzialności deliktowej (najbardziej rozpowszechnione), ale są też głosy odwołujące się do konstrukcji bezpodstawnego wzbogacenia. Wiele kontrowersji budzi także zastosowanie w art. 34 konstrukcji pierwszeństwa. Ustawodawca ustanowił normę prawną nakazującą zindywidualizowanemu podmiotowi (SP i jednostki samorządu terytorialnego) obowiązek określonego zachowania, a jednoczenie nie przyznał innemu podmiotowi odpowiadającego temu obowiązkowi uprawnienia. Tym samym uprawniony do pierwszeństwa nie ma możliwości domagania się zawarcia z nim umowy przenoszącej własność. Nie może żądać uznania umowy zawartej z jego pominięciem za bezskuteczną, mimo że innemu podmiotowi wyraźnie nakazuje taką umowę z nim zawrzeć. A dzieje się tak dlatego, że jego uprawnienie to gorszy rodzaj prawa (o ile prawa w ogóle). Z uprawnieniem nie zostało bowiem sprzężone roszczenie (możliwość domagania się zawarcia stosownej umowy).
Arkadiusz Jaraszek, Adam Makosz