SENTENCJA
Wniesienie przez gminę do spółki kapitałowej nieruchomości jako aportu nie jest ich zbyciem w rozumieniu art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Użytego w nim zwrotu zbywanie nieruchomości nie można rozumieć w sensie potocznym, szerokim, obejmującym każdy sposób przeniesienia własności. Przepis ten należy interpretować w kontekście art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, według którego nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste. A zatem zbywanie nieruchomości polega tylko na ich sprzedaży lub oddawaniu w użytkowanie wieczyste.
Wyrok Sądu Najwyższego z 18 września 2003 r.
sygn. akt I CK 124/02
STAN FAKTYCZNY
Barbara S. domagała się zwrotu wywłaszczonej nieruchomości od gminy Miasta R. i uznania za bezskuteczną zawartej między Gminą a Gospodarką Komunalną umowy przeniesienia własności nieruchomości. Jej zdaniem działka nie została wykorzystana na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Gmina nie zgodziła się z tym stanowiskiem, gdyż jej zdaniem wniosła ona działkę do spółki jako aport. Zdaniem gminy, zbycie działki innej osobie z naruszeniem prawa poprzedniego właściciela może jedynie rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 36 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Barbara S. wniosła skargę do Sądu Okręgowego, jednak z uwagi na niezakończenie postępowania administracyjnego sąd ten oddalił powództwo. Sprawa trafiła do Sądu Apelacyjnego. Jednak również i ten Sąd nie zgodził się z twierdzeniami Barbary S. i oddalił powództwo, wskazując, że ustalenia sądu I instancji oraz wydane przez niego rozstrzygnięcie było zasadne. Barbara S. nie zgodziła się jednak i z tym rozstrzygnięciem i wniosła kasację do Sądu Najwyższego. Jej zdaniem zawarta między stronami umowa powinna być uznana za nieważną, gdyż zbycie nieruchomości przez gminę uniemożliwia zadośćuczynienie jej roszczeniu.
UZASADNIENIE
Sąd Najwyższy zgodził się z tymi twierdzeniami i uwzględnił kasację Barbary S. Zdaniem Sądu Najwyższego wniesienie przez pozwaną gminę określonych nieruchomości jako aportu nie jest ich zbyciem w rozumieniu art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Użytego w nim zwrotu zbywanie nieruchomości nie można bowiem rozumieć w sensie potocznym, szerokim, obejmującym każdy sposób przeniesienia własności. Według Sądu Najwyższego przepis ten należy interpretować w kontekście art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - umieszczonego w rozdziale pt. Przetargi na zbycie nieruchomości - według którego nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste. Sąd jednoznacznie wskazał, że zbywanie nieruchomości polega tylko na ich sprzedaży lub oddawaniu w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie Sąd Najwyższy wskazał, że w takich okolicznościach bezpodstawne jest twierdzenie, że osobie uprawnionej (w tym wypadku Barbarze S.) przysługiwało pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości będących przedmiotem sporu. W takiej sytuacji przesłanką roszczenia powinno być wcześniejsze wystąpienie na podstawie art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami o zwrot wywłaszczonych nieruchomości. Zdaniem Sądu Najwyższego żądanie zwrotu jest zupełnie inne od żądania sprzedaży.
OPINIA
JERZY GRYCZ
prawnik w Kancelarii Prawniczej Żakiewicz Kańska i Partnerzy
Za istotę prawa pierwszeństwa należy uznać to, że uprawniony może w pierwszej kolejności nabyć własność zbywanej nieruchomości, a dla realizacji wskazanego uprawnienia nie powinno mieć znaczenia to, w jakiej formie ono nastąpiło. Tym bardziej nie powinna wpływać na istnienie jego uprawnienia treść ustaleń dokonanych między zbywcą (jednostką samorządu terytorialnego lub Skarbem Państwa), a osobą trzecią.
Powołane orzeczenie, wskazując, że zbywanie nieruchomości polega tylko na ich sprzedaży lub oddawaniu w użytkowanie wieczyste, de facto pozbawia osoby legitymujące się prawem do pierwszeństwa w jej nabyciu ich uprawnień w sytuacji, gdy rozporządzenie nieruchomością następuje w wyniku dokonania innej czynności prawnej niż wymienione wcześniej (przykładowo wniesienia aportem czy zamiany).
Arkadiusz Jaraszek, Adam Makosz