darza się, że właściciele lokali należący do wspólnot mieszkaniowych spotykają się z niechęcią pozostałych członków wspólnoty. Bywa to spowodowane np. tym, że żądają oni na zebraniach dodatkowych wyjaśnień, głosują przeciw jakiemuś wydatkowi lub uważają, że zarząd mający poparcie większości źle działa. Niechęć współmieszkańców wyraża się wówczas w niezawiadamianiu takich członków wspólnoty o zebraniach, a także niezbieraniu ich podpisów pod uchwałami. Im liczniejsza wspólnota, a mieszkanie czarnej owcy mniejsze, tym bezkarniej czują się zarząd lub firma zarządzająca, łamiąc prawo - mówią eksperci.
Łamanie ustawy
Ewidentne łamanie prawa wobec niezawiadamianego wynika wprost z ustawy.
Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 27 u.w.l.) i każdemu służy prawo kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3 u.w.l.). Zarząd zaś lub zarządca, który ma obowiązek zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, musi o nim zawiadomić pisemnie każdego właściciela lokalu. Powinien to uczynić przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad, a w razie zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, trzeba wskazać treść tej zmiany. Jeśli zaś zostanie podjęta uchwała z udziałem indywidualnie zbieranych głosów, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie o jej treści.
Właściciel, pomijany przez zarząd, może żądać na piśmie wyjaśnień i udostępnienia mu wszystkich uchwał, przy podejmowaniu których nie wzięto pod uwagę jego zdania.
Takie pismo może się przydać w przypadku rozstrzygania konfliktu przed sądem. Jeśli się okaże, że praktyki zarządu naruszały interesy niepokornego członka wspólnoty, to może on zaskarżyć uchwałę do sądu.
Kiedy pozywać
Powództwo przeciwko wspólnocie właściciel mieszkania może wytoczyć w terminie sześciu tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od daty powiadomienia go o treści uchwały. Trzeba pamiętać, że zaskarżona uchwała i tak podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej działanie do czasu zakończenia sprawy.
Zarządca przymusowy
Jeśli pomijany członek wspólnoty uważa, że zaskarżenie uchwały to za mało, może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego. Taką możliwość ma wówczas, gdy zarząd nie wypełnia swoich obowiązków.
Z analizy orzecznictwa wynika, że sądy bardziej zwracają uwagę na sprawne działanie wspólnot mieszkaniowych niż na ścisłe przestrzeganie przez nie procedur.
- Nie jest więc łatwo ocenić szanse procesowe pomijanego przez współwłaścicieli członka wspólnoty mieszkaniowej. Brakuje też wyraźnej regulacji ustawowej, która pozwalałaby na karanie zarządów, które naruszają prawa niektórych członków wspólnoty - twierdzą eksperci.
DOBROMIŁA NIEDZIELSKA-JAKUBCZYK
dobromila.niedzielska@infor.pl
Podstawa prawna
■ Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).