Podstawowym aktem prawnym regulującym zakup nieruchomości w Austrii jest kodeks cywilny. Ważne są też ustawy landowe (Grundverkehrsgesetz), które regulują nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Takich ustaw jest dziewięć, czyli tyle, ile krajów związkowych. Ich treść jednak nie różni się znacząco. Generalnie bowiem obywatele UE nie muszą uzyskiwać dodatkowych zezwoleń na nabywanie nieruchomości i zawieranie umów najmu.

Nabycie nieruchomości

Na gruncie prawa austriackiego rozróżnia się współwłasność (Miteigentum) oraz własność mieszkania (Wohnungseigentum). Oznacza to, że współwłaściciel nieruchomości ma prawo do wyłącznego użytkowania określonej części obiektu (np. mieszkania) i wspólnego użytkowania części wspólnych budynku (takich jak klatki schodowe, korytarze, wejścia, ogród). Nabycie nieruchomości wymaga formy pisemnej. Dla ważności takiej umowy wymagane jest jednak potwierdzenie przez notariusza lub sąd podpisów stron umowy. Aby doszło do przeniesienia prawa własności nieruchomości, transakcja (np. umowa kupna nieruchomości) musi zostać zgłoszona do ewidencji gruntów.

Przy wpisaniu właściciela do księgi wieczystej powstają dodatkowe sądowe opłaty wpisowe w wysokości 1 proc. podstawy wymiaru podatku od nabycia nieruchomości

Trudniej w Wiedniu i Tyrolu

Ogólną zasadą jest, że obywatel UE może nabyć austriacką nieruchomość bez dodatkowych zezwoleń. Istnieje jednak kilka wyjątków. W Wiedniu bowiem obowiązuje oddzielna ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Na zakup tamtejszej ziemi wymagana jest zgoda specjalnej komisji.

Prawo wymienia dziesięć przypadków, w których komisja może nie udzielić zgody. Może to nastąpić na przykład w sytuacji, gdy kupujący nie posiada odpowiednich kwalifikacji, zamierza sprzedać nabytą działkę w całości lub po jej podzieleniu dla uzyskania korzyści majątkowych. Komisja wyraża zgodę na zakup ziemi przez obcokrajowca, gdy nie narusza to interesu państwa i może przyczynić się do poprawy sytuacji gospodarczej. Komisja wyraża również zgodę, gdy kupujący od co najmniej dziesięciu lat zamieszkuje na terenie Austrii.

Osobne pozwolenie na zakup nieruchomości wymagane jest także w Tyrolu. Obywatel UE, który chce zakupić nieruchomość w tym kraju związkowym, musi przedstawić odpowiednim władzom dokumenty, które poświadczą, że nieruchomość nabywana jest na podstawie swobód zagwarantowanych przez regulacje prawne Unii Europejskiej. Taki dokument należy przedłożyć przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości.

Jak wynająć

Austriacka ustawa prawo najmu (Mietrechtsgesetz) poważnie ogranicza na korzyść najemcy (Mieter) swobodę kształtowania warunków umowy najmu (Mietvertrag). Faworyzowaną stroną umowy jest tutaj najemca, a przepisy tej ustawy są powszechnie obowiązujące i nie mogą być zmieniane na jego niekorzyść.

Ograniczeniom wynikającym z tych przepisów podlega w szczególności prawo wynajmującego do rozwiązania umowy najmu. Dotyczy to także określania wysokości czynszu. Od wskazanej ustawy istnieje jednak wiele wyjątków. Dla przykładu można podać najmy między przedsiębiorcami. Umowa najmu może być zarejestrowana jako obciążenie nieruchomości w księdze wieczystej, jeżeli jest zawarta na określony czas.

Ważne!

Transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych podlegają opodatkowaniu w wysokości 3,5 proc. wartości nieruchomości