Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się dynamicznie. Coraz więcej osób, które chcą sprzedać lub nabyć mieszkanie, korzysta z usług wyspecjalizowanych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zawierając umowę z agentem, musimy bardzo dokładnie przeanalizować jej postanowienia. Często bowiem zdarza się, że zawarte są w nich niedozwolone klauzule. Takie właśnie zapisy sprzeczne z prawami klienta znaleźliśmy w umowie pośrednictwa na wyłączność sprzedaży nieruchomości, której autorem jest firma Krystyna Karczewska Biuro Nieruchomości Domator z Legnicy.

Nienależna zapłata

Podczas dokonywania analizy umowy Gazetę zaniepokoił zapis zamieszczony w jej punkcie drugim. Otóż zdanie pierwsze wspomnianego punktu brzmi: zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu pośrednikowi wynagrodzenie, bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron. Oznacza to, że jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie znajdzie dla nas mieszkania, a w międzyczasie uda nam się samodzielnie je znaleźć i dojdzie do transakcji, to i tak będziemy musieli zapłacić prowizję agentowi w wysokości określonej w umowie. Takie postanowienie stanowi niedozwoloną klauzulę umowną, o której mowa w art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem niedozwolonym postanowieniem umownym jest taki, który nakłada obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. W przypadku, gdy sami znajdziemy mieszkanie, które odpowiada naszym oczekiwaniom i sami sfinalizujemy transakcję, oczywiste jest, że agent nie wykonał dla nas żadnej pracy. Skoro więc pośrednik nie wykonał ciążącego na nim zgodnie z umową zobowiązania, klient nie powinien mieć obowiązku wykonania swojego zobowiązania wynikającego z umowy, czyli zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Ponadto należy zwrócić uwagę na fakt, że umowa, jaką zawieramy z pośrednikiem, to umowa zlecenia. Oznacza to, że pośrednikowi płacimy za działanie, które ma doprowadzić do zbycia naszej nieruchomości lub nabycia jej przez nas. Umowa ta różni się więc od umowy o dzieło, w przypadku której płacimy za wykonanie konkretnej czynności. Konsekwencją jest trudność w dokonaniu oceny nakładu pracy włożonego przez pośrednika w celu sprzedaży naszego mieszkania.

Niedozwolona kara

Następnym punktem umowy, który jest niezgodny z kodeksem cywilnym, jest punkt 4 litera d). Stanowi on, że w razie niepowiadomienia pośrednika o zawarciu umowy i niezapłaceniu w terminie wynagrodzenia, pośrednik ma prawo do naliczenia wynagrodzenia w podwójnej wysokości, bez względu na uprzednie wypowiedzenie umowy. W art. 3853 kodeksu cywilnego zawarto bowiem przepis, który stanowi, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis nakładający na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Naszym zdaniem naliczenie przez pośrednika wynagrodzenia w podwójnej wysokości stanowi właśnie taką rażąco wygórowaną karę. Trzeba też wziąć pod uwagę, że pośrednik zastrzegł w tym paragrafie obowiązek zapłaty przez klienta kary nawet wówczas, gdy przed zawarciem umowy bez jego pośrednictwa, umowa pośrednictwa została wypowiedziana. Taki zapis w naszej opinii jest podwójnie niekorzystny dla klienta, kształtuje bowiem jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza jego interesy. Stanowi więc niedozwoloną klauzulę umowną, o której mowa w art. 3851 par. 1.

Zgodne, ale...

Analizując umowę natknęliśmy się na kilka innych postanowień, które co prawda nie są niezgodne z prawem, ale mogą przysporzyć kłopotów klientom tego biura pośrednictwa. Wśród nich należy wymienić punkt 3 umowy, który określa okres obowiązywania umowy. Zgodnie z nim umowa zawierana jest na czas nieoznaczony, z możliwością rozwiązania po upływie okresu jednego roku od dnia zawarcia. Tak więc klient, który będzie chciał wypowiedzieć tę umowę po trzech miesiącach, nie będzie miał do tego prawa. Gazeta proponuje więc, żeby osoby, które nie chcą wiązać się na aż tak długi okres z pośrednikiem, albo spróbowały wynegocjować z nim zmianę tego zapisu, albo zrezygnowały z podpisywania umowy.

APEL DO CZYTELNIKA

Jeżeli umowa, którą podpisałeś lub masz zamiar podpisać, budzi twoje wątpliwości - prześlij ją do nas. Na łamach Gazety, we współpracy z ekspertami prawnymi oraz Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeanalizujemy ją dla ciebie. Podpowiemy także, co powinieneś zrobić, jeżeli twoja umowa jest niezgodna z prawem.

Redakcja prosi o przesyłanie umów na adresy e-mailowe:

malgorzata.kryszkiewicz@infor.pl;

arkadiusz.jaraszek@infor.pl.

3 KROKI

Klient, który podpisał umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, po stwierdzeniu, że dokument ten zawiera niekorzystne dla niego klauzule, powinien:

1 Zwrócić się w trybie reklamacyjnym do pośrednika o usunięcie niedozwolonej klauzuli z umowy

2 Jeżeli negocjacje nie doprowadziły do zmiany, zwrócić się do rzecznika konsumentów albo do UOKiK

3 Gdy pośrednik nie usunie klauzuli, wnieść pozew do sądu o ustalenie, że określone zapisy w umowie nie wiążą konsumenta, gdyż w rażący sposób naruszają jego interesy

Analiza krok po kroku

WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY

Zamawiający zobowiązuje się uiścić wynagrodzenie wyłącznie pośrednikowi, z którym zawarł umowę, bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron.

CO TO OZNACZA

Nawet jeżeli klient sprzeda nieruchomość kupującemu, którego znalazł sam, bez udziału pośrednika, będzie zobowiązany zapłacić wynagrodzenie pośrednikowi, z którym zawarł umowę.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

Nie

Zapis jest niezgodny z prawem, albowiem przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Zgodnie z kodeksem cywilnym taki zapis jest niedozwoloną klauzulą umowną wskazaną w art. 3853 pkt 22 k.c.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

Klient przed podpisaniem powinien zwrócić się do pośrednika, aby zmienił niekorzystne dla niego zapisy w regulaminie. Jeżeli pośrednik nie dokona korekty umowy, klient powinien zrezygnować z jej zawarcia.

Rekomendacja dla firm

Pośrednik powinien usunąć z umowy przepisy niezgodne z prawem lub takie, które są dla klientów niekorzystne

Małgorzata Kryszkiewicz

malgorzata.kryszkiewicz@infor.pl

OPINIE

Tomasz Ośko

adwokat z Kancelarii Adwokackiej Connexus

Zawierając umowę, zwróćmy uwagę, czy wiązać ma ona przez czas określony czy nieokreślony. Zawartą na okres określony rozwiązać można za zgodą kontrahenta. Może się wówczas okazać, że pośrednik odmówi zgody, choć swoich zobowiązań nie wykonuje należycie. W przypadku umów na czas nieokreślony, sprawdźmy długość okresu wypowiedzenia. W obu sytuacjach zweryfikujmy też, czy rozwiązanie umowy nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty pośrednikowi kar umownych lub innych opłat. Uważajmy na zapisy przewidujące obowiązek zapłaty prowizji w przypadku transakcji z osobami niewskazanymi klientowi przez pośrednika (klauzule wyłączności). Sprawdźmy, czy nie ma w umowie klauzul nakazujących zapłatę pośrednikowi wynagrodzenia, w razie zawarcia przez klienta umowy z osobą trzecią, już po rozwiązaniu umowy pośrednictwa.

Zygmunt Rajchemba

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, delegatura we Wrocławiu

Obowiązkiem pośrednika w obrocie nieruchomościami, który zawiera umowy z klientami - osobami fizycznymi w oparciu o wzorzec umowny jest przestrzeganie stosownych przepisów kodeksu cywilnego, a także uwzględnianie, aby nie znalazły się w nim klauzule wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 k.p.c., co stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Zapis dotyczący możliwości naliczenia dwukrotnej prowizji w sytuacji niedotrzymania terminu zawiadomienia przez konsumenta o transakcji - z jednej strony nakłada na konsumenta obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej (dwukrotnie przewyższającej wartość samego świadczenia umownego), z drugiej zaś - przyznaje przedsiębiorcy nieuzasadnione korzyści, np. w sytuacji dokonania transakcji z osobą niebędącą klientem poleconym przez pośrednika. Druga kwestia odnosi się także do pierwszego z zapisów (pkt 1), który w nieprecyzyjny sposób zakreśla, w jakich sytuacjach pośrednikowi należy się wynagrodzenie.