Odmowa przyjęcia podwyżki opłat za najem mieszkania w Towarzystwie Budownictwa Społecznego powoduje rozwiązanie umowy po upływie terminu wypowiedzenia – stwierdził Sąd Najwyższy.
Teresa D. w 2005 r. zawarła z jednym ze stołecznych TBS-ów umowę najmu mieszkania. Jednak lokal ten okazał się być – zdaniem lokatorki – obciążony poważnymi usterkami. Według niej po pewnym czasie pojawiły się pęknięcia ścian, wentylacja działała nieprawidłowo, również posadzki były nierówno położone.
Pani D. domagała się w związku z tym wykonania remontu mieszkania, żądając jednak udostępnienia na czas prac lokalu zastępczego. Na to nie godził się TBS, którego komisje stwierdziły, iż prace mogą być wykonane, ale usterki – choć faktycznie są – nie są na tyle poważne, by wymagało to całkowitego opróżnienia mieszkania i czasowej wyprowadzki lokatorki.
W międzyczasie TBS trzykrotnie podwyższał czynsz za wynajmowany lokal – po raz pierwszy w 2008 r. Tych podwyżek nie zaakceptowała lokatorka, która nadal płaciła za mieszkanie pierwotnie ustaloną stawkę. Finałem kilkuletniego konfliktu było ostateczne wypowiedzenie najmu w 2012 r. i żądanie przez TBS opróżnienia lokalu. Pani D. odpowiedziała na to pozwem sądowym, żądając ustalenia istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, bezskuteczności wypowiedzenia najmu i żądania opuszczenia lokalu. Ponadto domagała się też zasądzenia blisko 31 tys. zł tytułem nadpłaty czynszu za niepełnowartościowe mieszkanie. Wreszcie domagała się przeprowadzenia na koszt TBS remontu lokalu i zapewnienia na czas tego remontu zastępczego mieszkania.
Sądy nie przyznały jednak racji lokatorce, oddalając kolejno powództwo i apelację. Sąd Najwyższy także uznał, że żądania nie miały podstaw i oddalił skargę kasacyjną pełnomocnika pani D.
W uzasadnieniu SN wskazał, że orzeczenia sądów I i II instancji były prawidłowe, a to ze względu na ustalenia biegłych z zakresu budownictwa. Ich opinie były jednoznaczne – usterki i wady spornego mieszkania nie uzasadniały opuszczenia lokalu na czas remontu i przyznania lokalu zastępczego na ten czas. Zresztą realizacja tych prac stanęłaby i tak pod znakiem zapytania, gdyż umowa najmu uległa rozwiązaniu już wcześniej, zanim TBS formalnie dokonało wypowiedzenia w 2012 r.
– W praktyce stosunek najmu wygasł już w 2008 r., wówczas to powódka odmówiła zgody na podwyższenie czynszu – powiedział sędzia Roman Trzaskowski.
SN bowiem wskazał, że przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2195), poza kwestiami ustalania czynszów za lokale należące do TBS-ów, nie regulują materii wypowiadania czy trybu zmian. Tu w myśl art. 33 tego aktu stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234 ze zm.), której art. 8a ust. 5 stanowi, że skutkiem odmowy przyjęcia podwyżki czynszu jest rozwiązanie najmu po upływie trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Odmowa przyjęcia nowej stawki czynszu oznacza zatem rozwiązanie najmu, chyba że najemca złoży powództwo o ustalenie – ale nie tyle samego istnienia stosunku najmu, ile tego, czy podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
orzecznictwo
Wyrok Sądu Najwyższego z 27 sierpnia 2020 r. sygn. akt I CSK 411/19. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
