Umowa przedwstępna sprzedaży jest popularną formą zabezpieczenia interesów zarówno sprzedającego jak i kupującego nieruchomość. Strona, która bez odpowiedniej wiedzy zawrze umowę przedwstępną może sobie przysporzyć więcej kłopotów niż korzyści.

Umowa przedwstępna spełnia funkcję gwarancyjną, że w przyszłości dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, która z jakichś przyczyn w danym momencie nie może zostać podpisana.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości będzie to co najmniej określenie stron, przedmiotu umowy, ceny i terminu jej zapłaty oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

W jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną?

Ustawodawca nie wymaga konkretnej formy dla umowy przedwstępnej, a zatem może ona zostać zawarta w dowolnej formie, co oznacza, że nie jest konieczny udział notariusza.

Umowa przedwstępna może zostać sporządzona zarówno w formie zwykłej pisemnej, tj. strony spisują umowę określając jej istotne postanowienia i składają podpisy, jak i w formie aktu notarialnego – strony w obecności notariusza zawierają umowę przedwstępną.

Zakup nieruchomości to często inwestycja na całe życie, stąd warto zadbać o poprawność transakcji i udać się do notariusza, który przygotuje umowę przedwstępną zgodną z przepisami prawa.

Z mojego doświadczenia wynika, iż przed podpisaniem umowy przedwstępnej (nawet przygotowanej przez notariusza) warto skonsultować się z radcą prawnym lub adwokatem, który przeanalizuje dokument i może usunąć ewentualne błędy lub zaproponować modyfikacje biorąc pod uwagę potrzeby klienta.

Skutki zawarcia umowy przedwstępnej

Skutki zawarcia umowy przedwstępnej dzielą się na dwa rodzaje – słabszy i silniejszy.

Skutek słabszy

Skutek słabszy oznacza, iż w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej kontrahent ma prawo domagać się od drugiej strony zapłaty odszkodowania z tytułu szkody poniesionej na skutek braku podpisania umowy. Dla uzyskania odszkodowania niezbędne jest wykazanie poniesionej szkody.

W umowie przedwstępnej może być zawarty zapis o karze umownej na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku żądania zapłaty kary umownej na podstawie postanowienia umownego nie trzeba wykazywać wysokości rzeczywiście poniesionej szkody.

Skutek silniejszy

Skutek silniejszy pozwala na dochodzenie na podstawie umowy przedwstępnej zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Ponadto możliwe jest żądanie zapłaty odszkodowania.

Należy pamiętać, że strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej jedynie wtedy, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy.

W związku z tym, że umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, to należy zawrzeć umowę przedwstępną w takiej samej formie, aby mieć możliwość późniejszego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Potencjalnemu kupującemu przysługuje także prawo złożenia wniosku do sądu o wpis do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej, przy czym, aby był on skuteczny umowa przedwstępna musi być zawarta z podpisami notarialnie poświadczonymi albo w formie aktu notarialnego.

Taki wpis może skutecznie zablokować sprzedaż nieruchomości na rzecz innej osoby.

Na co szczególnie uważać?

W standardowej umowie przedwstępnej strony zobowiązują się zawrzeć do określonego terminu umowę przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości.

Tym samym strony ustalają, że do określonego dnia kupujący uzyska odpowiednie środki na zapłatę ceny a sprzedający dokona przeniesienia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości na kupującego.

Warto jednak pamiętać, że umowy podpisuje się na „złe czasy”, dlatego muszą zabezpieczać interesy stron.

Zadatek

Jest to środek stanowiący dodatkowe zabezpieczenie wykonania umowy.

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, wówczas zadatek zaliczany jest na poczet ceny sprzedaży.

Zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej mają doniosłe znaczenie biorąc pod uwagę, że po upływie ustalonego przez strony terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna nie ulega rozwiązaniu a każda ze stron może dochodzić roszczeń przez okres jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

W przypadku, gdy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej w wyznaczonym terminie a chcemy zwolnić się z takiego zobowiązania to powinniśmy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej lub wspólnie z drugą stroną rozwiązać umowę przedwstępną.

W zależności od treści umowy przedwstępnej, czasami złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej musi być poprzedzone wezwaniem sporządzonym na piśmie do drugiej strony dopuszczającej się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy, zawierającym wyznaczenie jej odpowiedniego dodatkowego terminu do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu wzywający będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.

Jak wskazano powyżej, w przypadku wpłaty zadatku i określenia jego skutków zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może od umowy odstąpić bez wyznaczenia terminu dodatkowego.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej powinno być dokonane na piśmie i wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru na adres kontrahenta.

Często bywa tak, że strona umowy przedwstępnej nie jest w pełni świadoma jej ewentualnych konsekwencji i skutków, takich jak: utrata zadatku, odpowiedzialność odszkodowawcza czy spór sądowy dotyczący umowy przedwstępnej i zawarcia umowy przyrzeczonej, dlatego warto skonsultować jej zawarcie z radcą prawnym lub adwokatem.