Z początkiem stycznia dotychczasowi użytkownicy wieczyści stali się właścicielami gruntów pod ich mieszkaniami (to ok. 2,5 mln osób w Polsce). Szybko się okazało, że z realizacją ustawy są problemy. Jak informowaliśmy we wtorkowym DGP, samorządy nie wyrabiają się z wysyłaniem zaświadczeń do mieszkańców, w którym potwierdza się przekształcenie praw do nieruchomości, informuje o wysokości tzw. opłat przekształceniowych i bonifikacie przysługującej za wniesienie 20 opłat rocznych „z góry”. Jednocześnie większość samorządów uważa, że bez tego zaświadczenia nie ma podstawy do wniesienia opłaty, a czas ucieka. Bo im później takie zaświadczenie dostaniemy, tym większe ryzyko, że nie załapiemy się na najbardziej preferencyjną stawkę bonifikaty (terminy ustawowe biegną od 1 stycznia br., gdy nastąpiło przekształcenie z mocy prawa, a nie od momentu uzyskania zaświadczenia).

To nie jedyne problemy. - Ustawa wzbudza wątpliwości m.in . w kwestii billboardów, budynków z roszczeniami, samowoli budowlanych oraz obiektów wzniesionych wbrew zapisom umowy o użytkowaniu wieczystym. Generuje dodatkowe obowiązki i problemy odnośnie charakteru tzw. opłaty przekształceniowej, pomocy publicznej, czy też dwukrotnych kosztów nabycia przy podziale i wywłaszczeniu nieruchomości pod drogę publiczną. Prawo jest również niejasne w kwestii przesłanek wyłączających przekształcenie - przekonuje stołeczny ratusz.

- Największe zamieszanie dotyczy opłat rocznych za użytkowanie wieczyste - ocenia prezydent Warszawy Rafał Trzaskowski. W jednej ustawie [likwidującej użytkowanie wieczyste - red.] przewidziano 12-miesięczny okres na wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, a w innej [ustawie o gospodarce nieruchomościami - red.] nie skorygowano terminu zapłaty opłaty rocznej, którą trzeba uiścić do 31 marca. Dlatego przygotowaliśmy rozwiązanie dla mieszkańców, którzy nie dostali zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie - dodaje. Jak wskazuje, osoby, które nie otrzymały zaświadczenia, mogą po prostu wnieść „starą” opłatę za rok 2019. - Po wydaniu dokumentu potwierdzającego przekształcenie, ta wpłata zostanie
przeksięgowana na poczet tzw. opłaty przekształceniowej. Taka procedura obowiązuje we wszystkich dzielnicach - dodaje Trzaskowski.

Ratusz dodaje, że warunkiem przeksięgowania i zaliczenia wpłaty będzie złożenie dyspozycji przeksięgowania zapłaconej opłaty. Nadpłaty, powstałe po przeksięgowaniu opłaty, będą zwracane, na wniosek mieszkańców, przez urzędy dzielnic. Przy czym wszystkie osoby, którym zaktualizowano opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego po 5 października 2018 r. (i nie doręczono im skutecznie wypowiedzenia przed 1 stycznia br.) będą miały naliczoną opłatę przekształceniową według starej stawki rocznej, sprzed aktualizacji.

Mowa jednak o osobach, które zamierzają uiszczać opłaty jednoroczne. Tymczasem ustawa likwidująca użytkowanie wieczyste dopuszcza możliwość uiszczenia opłaty jednorazowej (stanowiącej 20-krotność opłaty jednorocznej, wnoszonej przez 20 lat). Wówczas można liczyć na bonifikaty - nawet 98-procentowe (w większości miast to 60 proc.)

Na konferencji nie padła jednak klarowna odpowiedź, co powinny zrobić osoby, które chcą zapłacić „z góry”, wnosząc opłatę jednorazową. W urzędzie miasta słyszymy, że w takiej sytuacji lepiej „cierpliwie czekać” na zaświadczenie. Ale po pierwsze - na dziś nie wiadomo, kiedy je otrzymamy.

Po drugie - skoro zdaniem władz miasta lepiej wnieść opłatę roczną do końca marca, to co się stanie, gdy nie wniesiemy opłaty rocznej (gdyż wciąż czekamy na zaświadczenie, by móc wnieść opłatę jednorazową)? Lub mówiąc inaczej - czy urząd miasta nie będzie chciał od nas takiej opłaty rocznej wyegzekwować, nie wiedząc, że wybraliśmy opcję szybkiego dojścia do własności, tylko wstrzymuje nas brak zaświadczenia? W ratuszu słyszymy, że „nikt nie zamierza nikogo ścigać”.

Trzeba się jednak liczyć z tym, że przy takim scenariuszu mieszkaniec działa poniekąd na własne ryzyko.

- Jeśli mieszkaniec w końcu otrzyma to zaświadczenie, wniesie opłatę jednorazową i otrzyma bonifikatę. W Warszawie jest jedna stała bonifikata wynosząca 98 proc. Gorzej jednak, gdy zamiast zaświadczenia o przekształceniu, mieszkaniec otrzyma decyzję negatywną i do przekształcenia nie dojdzie, bo nie nieruchomość nie spełni przesłanek ustawowych. Wówczas w przyszłym roku mieszkaniec będzie musiał wpłacić bieżącą i zaległą opłatę za użytkowanie wieczyste wraz z odsetkami naliczonymi brak wpłaty w 2019 roku - tłumaczy nam jeden z urzędników.

Jak widać, chaos prawny jest spory. Próbę rozprawienia się z nim zamierza podjąć Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju (MIR). Resort już zapowiedział pakiet zmian w ustawie. Najważniejsze z nich to:

• wyeliminowanie blokowania przekształcenia koniecznością dokonania podziału nieruchomości zabudowanej na cel mieszkaniowy, na której są dodatkowo inne obiekty;
• wprowadzenie „uproszczonego” trybu dokonania podziału nieruchomości, w przypadkach gdy taki podział będzie niezbędny;
• objęcie ustawowym przekształceniem gruntów zabudowanych garażami i innymi budynkami i urządzeniami pełniącymi rolę służebną wobec gruntów mieszkaniowych, a ujawnionych w odrębnych księgach wieczystych;
• określenie w ustawie, czy i w jakich przypadkach jest wymagane zezwolenie na przekształcenie prawa na rzecz cudzoziemca;
• doprecyzowanie trybu udzielania pomocy publicznej, tak aby zapewnić organom sprawną weryfikację pomocy, a przedsiębiorcom elastyczne warunki korzystania z możliwości wyboru sposobu płatności za przekształcenie;
• ustawowe zapewnienie najwyższych bonifikat w opłacie przekształceniowej osobom w trudnej sytuacji życiowej, m.in . rodzinom z osobami z niepełnosprawnością.

Jak widać, na razie propozycje resortu dążą do przyspieszenia procedur, ale nie wypełniają podstawowego postulatu samorządów - by wydłużyć termin wydawania zaświadczeń do 2023 roku. Zdaniem wiceministra inwestycji i rozwoju Artura Sobonia, trzeba przyspieszyć procedury, by zaświadczenia trafiły do właścicieli jeszcze w tym roku. - W ustawie uwłaszczeniowej daliśmy dużą swobodę samorządom. Dostały możliwość kształtowania opłat i organizacji likwidacji użytkowania. Gotowi jesteśmy zmieniać ustawę, oczekując jednocześnie pełnego zaangażowania samorządów w szybkie wydawanie zaświadczeń - zaznacza.