Tytuł prawny do lokalu

Definicja tego pojęcia nie występuje w ustawie o ochronie praw lokatorów. Przyjmuje się jednak w orzecznictwie, że jest o to pisemne lub ustne oświadczenie woli, jednostronne lub w formie umowy stron, albo orzeczenie lub decyzja właściwego sądu lub organu, z którego wynika dla danej osoby możliwość korzystania z lokalu, czy też rozporządzania nim. Najczęściej tytuł prawny do lokalu będzie powstał w wyniku zawarcia umowy najmu.

Przykładowe sytuacje, w których właściciel może wypowiedzieć umowę najmu:

  • uciążliwy lokator, czyli jeżeli pomimo pisemnego upomnienia używa on lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje swoje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
  • zaległości z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności. Jednak właściciel musi uprzedzić wcześniej pisemnie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych należności,
  • wynajęcie, podnajem lub oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez pisemnej zgody właściciela.

Wypowiedziano skutecznie umowę najmu, co dalej?
W takim przypadku właściciel lokalu może żądać, aby osoba zajmująca takie mieszkanie je opuściła i zabrała wszystkie swoje rzeczy. Jeżeli w dalszym ciągu nie przyniesie to skutku wtedy będzie mógł wystąpić na drogę sądową składając wniosek o eksmisje.

Pozew taki podlega opłacie stałej w wysokości 200,00 zł.

W postępowaniu o opuszczenie i opróżnienie lokalu sąd bada czy osoba ma tytuł prawny do lokalu. Okoliczność zatem, że ktoś spłacił zaległości związane z mieszkaniem nie może prowadzić do oddalenia powództwa. Zapłata czynszu nie przywraca tytułu prawnego do lokalu. W takiej sytuacji można za to wnioskować do właściciela o zawarcie nowej umowy najmu.

Dla kogo lokal socjalny?
W przypadku uwzględnienia pozwu sąd w wyroku eksmisyjnym ma obowiązek orzec czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Nie trzeba zatem o to samemu wnosić.
Przy ustalaniu powyższego uprawnienia sąd będzie brał pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną.

W ustawie przewidziano jednak krąg osób wobec, których obowiązkowe jest orzeczenie owego prawa (o ile nie mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany). Należą do nich:

  • kobiety w ciąży.

Istotnym jest, że sąd orzeka mając na uwadze stan faktyczny istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Oznacza to, że jeżeli kobieta zaszła w ciąże już w trakcie procesu to będzie to wzięte pod uwagę i będzie jej przysługiwało uprawnienie do lokalu socjalnego.

  • małoletni (osoba, która nie ukończyła jeszcze 18 lat),
  • niepełnosprawni, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnieni oraz sprawujący nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą.

Powyższą okoliczność można wykazać za pomocą orzeczenia o niepełnosprawności (dotyczy osób poniżej 16. roku życia) albo orzeczeniem o stopniu niepełnosprawności (dotyczy osób powyżej 16. roku życia) wydanemu przez Miejski Zespół ds. Orzekania o Niepełnosprawności,

  • obłożnie chorzy,
  • emeryci i renciści spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  • osoby posiadające status bezrobotnego (można to wykazać stosownym zaświadczeniem z urzędu pracy),
  • osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały (dotyczyć to może np. osób znajdujących się w niedostatku).

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Jeżeli sąd dojdzie do wniosku, że eksmitowana osoba spełnia warunki do otrzymania lokalu socjalnego to wstrzyma wykonanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Oznacza to, że do tego czasu osoby te nie mają obowiązku opuszczać mieszkania.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93)
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733)
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398)
Orzecznictwo:
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 maja 2014 r., IV SA/Po 1159/13.

Upadłości firm w Polsce