Nawet najwięksi deweloperzy mają problemy finansowe i grozi im upadłość. Nabywcy mieszkań są zaspokajani z majątku upadłego dewelopera jako ostatni. Prawnicy radzą, aby umowa nabycia nieruchomości była aktem notarialnym.
Do Gazety Prawnej napływa coraz więcej listów od czytelników, obawiających się upadku dewelopera, któremu wpłacili pieniądze na zakup mieszkania. Czytelnicy pytają, czy gdyby doszło do upadku, to mają szanse na odzyskanie pieniędzy.

Problemy deweloperów

Jeden z największych krakowskich deweloperów - Leopard złożył wniosek o upadłość z powodu 140 mln zł długu i trudności z ukończeniem rozpoczętych inwestycji. Ponad 140 klientom grozi utrata budowanych mieszkań i pieniędzy. Podobny los może spotkać klientów spółki Providentia Invest, która m.in. przerwała realizację budowy osiedla domów jednorodzinnych Żubr koło Niepołomic. Deweloper zamknął swoje biura i przestał płacić podwykonawcom.
- Firmy, które działają od wielu lat, mają zapasy finansowe i są przygotowane na trudne czasy. Jeżeli kryzys przedłuży się, to wiele firm deweloperskich, które weszły do branży deweloperskiej w czasach boomu mieszkaniowego, będzie miało problemy finansowe. Nie jest wykluczone, że grozi im upadłość - mówi Jacek Bielecki, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dochodzenie należności

W przypadku upadłości dewelopera sytuacja osób, które wpłaciły pieniądze na mieszkanie, nie jest do pozazdroszczenia. Na ich odzyskanie raczej nie mają szans.
- Upadłość porównywalna jest ze śmiercią osoby fizycznej. Podobnie więc jak w przypadku śmierci, tak też i przy upadłości niewiele można zrobić - twierdzi radca prawny i adwokat Dariusz Okolski z kancelarii Okolski Kancelaria Radcowska.
Istniejący majątek dewelopera staje się częścią masy upadłości, którą zarządza syndyk. Klienci stają się wierzycielami upadłego, a ich roszczenia kwalifikowane są zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym do kategorii III. W pierwszej kolejności z majątku upadłego dewelopera zaspokajane są m.in. wszystkie koszty postępowania upadłościowego, należności z tytułu składek na ubezpieczenie emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników oraz należności ze stosunku pracy. Pozostała część majątku przekazywana jest na pokrycie wszystkich zobowiązań podatkowych dłużnika. Dopiero po ich uregulowaniu, jeżeli z majątku jeszcze coś zostanie, roszczeń mogą dochodzić klienci.
- Osoby, które wpłaciły pieniądze na mieszkania, są takimi wierzycielami dewelopera, jak firmy budowlane, dostawcy materiałów oraz inne podmioty, którym deweloper był winny pieniądze - mówi Aneta Styrnik z biura prasowego UOKiK.
Taka kolejność zaspokajania roszczeń i duża liczba wierzycieli sprawia, że najczęściej klienci dewelopera nie mogą liczyć na zwrot pieniędzy. Obowiązkiem syndyka jest przystąpienie do sprzedaży przedsiębiorstwa lub nieruchomości w drodze przetargu. Sprawia to, że majątek wyprzedawany jest poniżej jego rynkowej wartości.



Dokończenie inwestycji

Dla osób, które podpisały umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego, szansą na odzyskanie wpłaconych pieniędzy jest dokończenie rozpoczętej przez dewelopera inwestycji. Prawo upadłościowe i naprawcze przewiduje taką możliwość, ale rozwiązanie to jest wyjątkowe i może zostać podjęte wówczas, gdy syndyk ma gwarancję, że istnieje możliwość sfinansowania przedsięwzięcia i doprowadzenia budowy do końca.
- Jeżeli klienci dysponują umowami przedwstępnymi w formie aktu notarialnego, to mogą powierzyć dokończenie inwestycji innemu inwestorowi na koszt dewelopera. Jest to trudne, gdyż upadły deweloper zazwyczaj nie ma środków na dokończenie inwestycji - twierdzi mec. Dariusz Okolski.

Najważniejszy akt notarialny

W najtrudniejszej sytuacji są osoby, które wpłaciły pieniądze na mieszkania i podpisały z deweloperem umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej.
- Dla syndyka przedwstępna umowa podpisana w zwykłej formie pisemnej nie ma znaczenia. W przypadku upadłości dewelopera umowę taką traktuje się tak, jakby jej w ogóle nie było - wyjaśnia Dariusz Okolski.
Nie można liczyć na zwrot jakichkolwiek pieniędzy. Brak umowy w formie aktu notarialnego uniemożliwia też podjęcie próby dokończenia budowy. Upadłość dewelopera nie zwalnia jego klientów od regulowania zobowiązań. Jeżeli więc zaciągnęli kredyt mieszkaniowy, to nawet gdy mieszkania nie otrzymali, muszą go spłacać.

Rozwaga klientów

Eksperci radzą, aby osoby zamierzające kupić mieszkanie od dewelopera najpierw dokładnie sprawdziły jego sytuację finansową. Najważniejsze jest skontrolowanie źródeł finansowania planowanej inwestycji.
- Klienci powinni przede wszystkim zawierać kontrakty z firmami sprawdzonymi, które działają od wielu lat i które mają zapewnione zewnętrzne finansowanie banku. Dziś nie da się bowiem realizować inwestycji z wpłat klientów - radzi Jacek Bielecki.
Bardzo ważne jest podpisywanie wszystkich umów z deweloperem w formie aktu notarialnego. Zdaniem mec. Okolskiego w czasach kryzysu najlepszym zabezpieczeniem się przed negatywnymi skutkami upadłości dewelopera jest kupowanie gotowych mieszkań i podpisywanie ostatecznych umów przeniesienia własności. Tylko wtedy jest gwarancja, że klient nie straci pieniędzy i mieszkania.