• Ministerstwo Infrastruktury opracowało duży projekt zmian w ustawach o zagospodarowaniu przestrzennym i w prawie budowlanym. Czy dzięki nowelizacji szybciej powstaną plany zagospodarowania przestrzennego?

- Uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego w dużym mieście to proces, który zajmuje co najmniej dwa, trzy lata i nowe przepisy tego nie przyspieszą. Obawiam się, że raczej go wydłużą. Wprowadzą jednak instrumenty prawne, które pozwolą kształtować gminną politykę przestrzenną na mniejszym obszarze, do czasu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie tzw. przepisów urbanistycznych będzie można w ciągu kilkunastu miesięcy uchwalić zasady zagospodarowania dotyczące na przykład kwartału ulic i tym samym zadbać o to, by nowa inwestycja była spójna z istniejącą zabudową.

Nowe przepisy wymogą też na inwestorach obowiązek zatroszczenia się o infrastrukturę. To, że takie regulacje są potrzebne, najlepiej widać przy inwestycjach mieszkaniowych. Buduje się dużo budynków mieszkalnych, ale nie dba się o infrastrukturę: o drogi, szkoły czy przedszkola.

• W jaki sposób inwestorzy zostaną zobowiązani do zrealizowania infrastruktury?

- Jednym z elementów procesu inwestycyjnego będzie zawieranie tzw. umowy urbanistycznej. Określi ona jasno reguły, na podstawie których inwestor będzie uczestniczył w realizacji infrastruktury. Inwestor będzie mógł albo zrealizować ją samodzielnie, albo poprzez udział finansowy w inwestycjach gminnych. Teraz, nawet jeśli inwestor chce wybudować np. drogę, a następnie przekazać ją gminie, musi się liczyć z problemami podatkowymi, w szczególności z trudnościami w rozliczeniu podatku VAT.

• Czy realizacja inwestycji na podstawie przepisów urbanistycznych nie spowoduje jeszcze większej dowolności w zagospodarowaniu przestrzennym?

- Moim zdaniem nie, bo będzie to instrument pośredni pomiędzy planami zagospodarowania przestrzennego a indywidualnymi decyzjami zezwalającymi na realizację inwestycji. Także w przypadku tych ostatnich projekt ustawy przewiduje większą kontrolę nad procesem zagospodarowania. Inwestor, który zechce zrealizować inwestycję bez planu zagospodarowania przestrzennego, będzie musiał przygotować tzw. plan realizacyjny. Projekt nowelizacji kładzie też większy nacisk na kontrolę społeczną. Inwestorzy będą musieli przygotować opracowania i wizualizacje dotyczące otoczenia inwestycji oraz w ramach stosownych procedur uzgadniać bezpośrednio pewne rzeczy z sąsiadami inwestycji. W tym zakresie dojdzie do pewnej prywatyzacji tego procesu, choć w kolejnych wersjach projektu ministerstwo wycofuje się z pomysłów w tym względzie.

• Konsultacje z sąsiadami na etapie planowania mogą jednak przedłużyć realizację inwestycji.

- W każdym rozwiniętym kraju proces budowlany przebiega podobnie: jest faza planowania i faza wydawania pozwolenia na budowę. Inwestor, który zrealizował jakikolwiek projekt w Paryżu czy Londynie, wie doskonale, że faza planistyczna w każdym z tych miast zajmuje kilka razy więcej czasu niż uzyskanie pozwolenia na budowę. W wielu krajach na etapie wydawania pozwolenia na budowę nie powtarza się jednak kontroli inwestycji, tak jak w fazie jej planowania.

W Polsce praktycznie ta sama grupa osób może kwestionować z tych samych powodów inwestycję na etapie planowania i pozwolenia na budowę. Proponowane przepisy mają sprowadzić kontrolę społeczną do etapu planowania inwestycji.

• Ministerstwo zamiast pozwoleń na budowę chce wprowadzić rejestrację budowy. Jak ocenia pan tę propozycję?

- Jeśli propozycja ministerstwa wejdzie w życie, będziemy jednym znanym mi krajem, w którym nie będzie instytucji pozwolenia na budowę. Aby ocenić, czy wyeliminowanie tej decyzji skróci proces budowlany, trzeba jednak patrzeć w kontekście przepisów dotyczących planowania przestrzennego. Jeśli ktoś ma zamiar wybudować dom jednorodzinny, to na pewno na tych przepisach skorzysta. Natomiast dla obiektów większych - począwszy od biurowców, a kończąc na szkołach czy szpitalach - oznaczać to będzie wydłużenie realizacji inwestycji, choć w przypadku inwestycji celu publicznego wprowadzone będą ułatwienia. A to wszystko dlatego, że procedury planistyczne będą jeszcze bardziej skomplikowane niż teraz i w przyśpieszeniu momentu rozpoczęcia budowy nie pomoże wyeliminowanie pozwolenia na budowę.

• Skoro nie będzie pozwolenia na budowę, w jaki sposób będzie sprawdzany projekt architektoniczny?

- Plan jest taki, by oprócz projektanta wprowadzić jeszcze jedną osobę - sprawdzającego. Będzie nim inny architekt, który będzie miał obowiązek sprawdzić projekt i będzie solidarnie odpowiadał z projektantem za szkody powstałe w wyniku błędów w projekcie budowlanym. Pomysł ten budzi kontrowersje, gdyż odpowiedzialność cywilna architektów jest w pewnym uproszczeniu warta tyle, ile ich polisa ubezpieczeniowa. Suma obowiązkowego ubezpieczenia architektów i inżynierów to równowartość 50 tys. euro. A to może nie wystarczyć nawet przy realizacji niewielkiego domu. W momencie gdy ktoś popełni błąd przy większej inwestycji, taka polisa nie będzie w stanie realnie zapewnić pokrycia szkody, nawet jeśli odpowiedzialność ponosiło będzie solidarnie dwóch architektów. Co prawda, większe pracownie mają wykupione dodatkowe ubezpieczenie, ale podwyższanie sumy ubezpieczenia ma sens tylko do pewnej kwoty, np. dla małych pracowni do jednego czy dwóch milionów złotych. Nawet renomowanym pracowniom architektonicznym towarzystwa ubezpieczeniowe niechętnie podwyższają ubezpieczenia powyżej pewnego progu, a jeśli już się zgodzą, składka będzie musiała być tak duża, że takie ubezpieczenie stanie się nieopłacalne.

• DANIEL KOPANIA

specjalizuje się w prawie budowlanym i prawie nieruchomości. Zajmuje się obsługą wielu inwestycji budowlanych realizowanych w Polsce, a także w Rosji, Grecji, Bułgarii, Rumunii i krajach Europy Środkowej