Rozmawiamy z JERZYM PISULIŃSKIM, członkiem Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego - Prawo użytkowania wieczystego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie będą już regulowane w nowym kodeksie cywilnym. Spółdzielnie mieszkaniowe mogą istnieć nadal, ale ich rola powinna się ograniczać do zarządzania lokalami.
• Prawo użytkowania wieczystego ma zniknąć z nowego kodeksu cywilnego. Czy nastąpi powszechne uwłaszczenie użytkowników wieczystych?
- Co pewien czas powraca idea powszechnego uwłaszczenia. W większości przypadków grunty oddane w użytkowanie wieczyste stanowią własność gmin, dla których dochody z tytułu użytkowania wieczystego stanowią poważną pozycję w ich budżetach. A to się wiąże z kolei z ich zadaniami, których im przybywa. Konstytucja z jednej strony nakłada na gminy pewne obowiązki, ale z drugiej wyposaża je w pewien majątek. Gdybyśmy przyjęli powszechne uwłaszczenie użytkowników wieczystych, dla gmin oznaczałoby to utratę ich dochodów. Z tego powodu Trybunał Konstytucyjny zakwestionował już uwłaszczenie nieodpłatne.
• Nie wszyscy użytkownicy wieczyści mogą być zainteresowani odpłatnym przekształceniem, bo nie będzie ich na to stać. Czy nadal będą wnosili roczne opłaty?
- Możliwe są dwie sytuacje: albo stopniowe odchodzenie od tej konstrukcji na rzecz własności - nowe prawa nie byłyby już ustanawiane, a istniejące powoli by wygasały - albo przekształcenia użytkowania wieczystego w inne prawo, np. prawo zabudowy. Takie prawo istnieje już w innych systemach prawnych. Może być ustanawiane nie tylko przez Skarb Państwa lub gminy, ale także przez inne podmioty, które w ten sposób uzyskują dochody. Opłaty w obu przypadkach byłyby więc ponoszone przez dotychczasowych użytkowników. Należy jednak pamiętać, że jeśli grunt wykorzystywany jest na cele mieszkaniowe - użytkownik wieczysty przy przekształceniu przysługującego mu prawa we własność może ubiegać się o bonifikatę.
• Podobnie jest z mieszkaniami spółdzielczymi. Większość spółdzielców po wniesieniu niewielkiej opłaty może stać się właścicielami zajmowanych lokali. Ale czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu trzeba było likwidować?
- Jeśli spółdzielnia ma możliwość ustanowienia prawa własności, to nie ma potrzeby, by spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nadal funkcjonowało. Kiedyś ustanowienie prawa własności nie było możliwe, bo spółdzielnie budowały budynki albo na gruntach prywatnych, albo stanowiących własność Skarbu Państwa, a ideologia ówczesna nie przewidywała wyzbywania się własności przez państwo. Ideę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zakwestionował też TK. Członek spółdzielni wpłacał na rzecz spółdzielni wkład budowlany, odpowiadający pełnej wartości lokalu, a w zamian nie uzyskiwał prawa własności, tylko inne, gorsze prawo.
• Czy uwłaszczenie spółdzielców oznacza koniec spółdzielni mieszkaniowych w Polsce?
- Należy postawić pytanie: jaka ma być rola spółdzielni mieszkaniowych. Przed drugą wojną światową spółdzielnie mieszkaniowe istniały przecież w Polsce, ale nie było czegoś takiego, jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Lokale albo były własnością spółdzielców, albo oddawane były w najem. Spółdzielnie występowały w roli zarządcy albo zastępczego inwestora dla osób, które nie mają czasu nadzorować budowy. Przepisy o własności lokali, o zarządzie nieruchomością wspólną są niejasne. Odpowiedzialność zostaje przekazana w ręce właścicieli, a oni często nie są do tego przygotowani. Nie chcą się zajmować nieruchomością, wolą, żeby ktoś ich wyręczał. I to jest zadanie dla spółdzielni: zarządzanie zasobem mieszkaniowym.
• W Sejmie prowadzone już były prace nad wprowadzeniem instytucji długu gruntowego. Czy będą one kontynuowane?
- Koncepcja długu gruntowego jest bardziej niezrozumiała dla uczestników obrotu niż koncepcja hipoteki. Jeśli właściciel płaci określoną kwotę wierzycielowi, to przy hipotece nie ma wątpliwości - wygasa zabezpieczenie. Przy długu gruntowym jest inaczej: to zależy od tego, czy zapłata zostanie zarachowana na poczet długu gruntowego czy na poczet wierzytelności zabezpieczonej. Okazuje się, że właściciel może zapłacić, ale dług gruntowy nadal istnieje. Atrakcyjniejsze byłoby dokonanie zmian w instytucji hipoteki.
• Na czym miałyby polegać te zmiany?
- Poprzedni rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, trafił on do Sejmu, lecz nie został uchwalony. W projekcie proponowano między innymi, by hipoteka kaucyjna mogła zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność. Także podczas prac w Komisji Kodyfikacyjnej nad długiem gruntowym zgłaszane były propozycje zmian w przepisach o hipotece. Proponowano, by w miejsce hipoteki, która wygasła, mogła być ustanowiona nowa hipoteka. W ustawie o zastawie rejestrowym mamy przepis, że w razie wygaśnięcia pierwotnej wierzytelności inna będzie zabezpieczona zastawem rejestrowym. To samo można byłoby wprowadzić do przepisów o hipotece. Kolejne rozwiązanie dotyczy sekurytyzacji wierzytelności i może zainteresować banki. Wystawianie listów hipotecznych i obrót hipoteką mogłyby się odbywać pozaksięgowo, czyli nie wymagałyby wpisu do księgi wieczystej. Teraz, gdy trzeba dokonać np. 10 tys. wpisów do ksiąg wieczystych - jest to operacja trudna i kosztowna.
• Komisja Kodyfikacyjna w Zielonej Księdze proponuje ujednolicenie przepisów o zastawie i umieszczenie ich w kodeksie cywilnym. Czy dzięki temu łatwiej będzie się korzystało z tej instytucji?
- Nie sądzę, by należało dążyć do ujednolicenia przepisów materialnoprawnych o zastawie. Powinno się pozostawić zastaw z posiadaniem i zastaw rejestrowy. Natomiast zgadzam się, że przepisy dotyczące różnego rodzaju zastawów powinny być w kodeksie cywilnym. Moim zdaniem ujednolicone powinny być przepisy proceduralne, związane z prowadzeniem rejestru.
• JERZY PISULIŃSKI
profesor Uniwersytetu Jagiellońskiego, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego