statystyki

"Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych jest nieczytelna"

autor: Katarzyna Wójcik-Adamska23.08.2010, 03:00; Aktualizacja: 23.08.2010, 18:27
  • Wyślij
  • Drukuj

TRZY PYTANIA DO... prof. Krzysztofa Pietrzykowskiego, sędziego Sądu Najwyższego - Czy potrzebna jest zupełnie nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych?

reklama



reklama


Zdecydowanie tak. Ta obecna jest po interwencjach ustawodawcy i Trybunału Konstytucyjnego zupełnie nieczytelna. Wątpliwości budzi przede wszystkim kwestia przekształcenia mieszkań i prawa spółdzielni do gruntu. Artykuł 35 ustawy, dotyczący własności gruntów, zawiera sprzeczne regulacje. Druga kwestia to prawa członków spółdzielni do lokalu i problem członkostwa w spółdzielni. Doszło do takiej sytuacji, że można mieć spółdzielcze prawo do lokalu, nie będąc członkiem spółdzielni. Statut spółdzielni, w którym precyzuje się ustawowe regulacje dotyczące praw do lokalu, wiąże zaś tylko jej członków.

Czy powrót do spółdzielczego prawa własnościowego jest dobrym rozwiązaniem? Taki pomysł zawiera złożony w Sejmie obywatelski projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

To cofnięcie do głębokiej komuny. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wprowadzono do ustawy w 1961 roku. Nie może być tak, że ktoś ponosi pełne koszty budowy lokalu, a otrzymuje jedynie namiastkę prawa. Przez lata pracowano nad wyodrębnianiem własności. Powrót do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu to próba zawracania rzeki.

Czy opłaty za mieszkanie w spółdzielni powinny być różnicowane w zależności od przysługującego prawa do lokalu? Czy fakt, że właściciele mieszkań płacą więcej od spółdzielców, jest zgodny z prawem?

To jest sprzeczne z konstytucją. Co więcej, takie zróżnicowanie zniechęca członków spółdzielni do wyodrębniania własności lokalu.

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję


reklama


  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:Dziennik Gazeta Prawna
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

reklama

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 23

  • 1: mania z IP: 89.230.187.* (2011-06-08 19:11)

    To super nowelizacja niech jak najszybciej ukruci zlodziejom zarabianie latwych pieniedzy na nas wlascicielach.

  • 2: mania z IP: 89.230.187.* (2011-06-08 19:09)

    Zburzyc spoldzielnie mieszkaniowe i zrownac z ziemia,dosyc toksyny zarzadu i rady nadzorczej.

  • 3: Emerytowany prawnik. z IP: 188.125.245.* (2011-05-03 16:21)

    Ze spółdzielniami mieszkaniowymi jest tak jak było z tzw. komuną. W teorii -założenia jak najbardziej słuszne i wzniosłe, ale w praktyce bywało różnie. Zresztą
    i dzisiaj w dobie demokracji przez duże D mamy również i korupcję i układy w różnych instytucjach i organizacjach. Pytam kiedy dożyję sprawiedliwych czasów.
    Chyba nigdy, gdyż określenie "człowiek" nie zawsze brzmi dumnie. A teraz do rzeczy- jestem za i nigdy przeciw spółdzielczości mieszkaniowej. To jest na dziś i jutro jedyna i najtańsza forma zarządzania substancją mieszkaniową dla najbiedniejszej części społeczeństwa. Powiem więcej - już samo uwłaszczenie
    odbije się niebawem na tych nowych właścicieli odrębnej własności, gdyż nie będą w stanie ze swoich niskich dochodów /np. emerytur/ pokryć kosztów utrzymania nieruchomości wspólnoty tj. przykładowo: ocieplić ściany, wymienić windy, instalacje gazowe, kanalizacyjne, remonty dachów - a taką substancję mieszkaniową mamy w połowie naszego kraju, która za lat 20-30 będzie nadawać się tylko do wyburzenia. Do tego dochodzą stale rosnące zadłużenia w opłatach czynszowych. Przykładowo: w spółdzielni liczącej ok. 6000 członków mamy prawie milionowe zadłużenie. Duża spółdzielnia jakoś sobie radzi z tymi problemami, ale mała wspólnota? Przecież już dziś na Walnych Zgromadzeniach upadają wszystkie odwołania byłych członków - zaległowiczów, bo nikt za nich nie chce płacić. Zresztą inny jest rozkład kosztów zarządu w dużej spółdzielni a inny w małej. Jeśli kogoś nie przekonałem - trudno. Ale gdzie dzisiaj może przebić się słowo prawdy o tej
    instytucji, skoro decydują o tym politycy zmierzający do idei rozwalenia spółdzielczości mieszkaniowej jako idei fix w drodze do kapitalizmu.
    Odrębną kwestią jest praktyka zarzadzania spółdzielczością mieszkaniową. Są na pewno dobre i złe zarządy. Tylko kto dokonuje ich wyborów - no przecież członkowie w trybie określonym przez prawo spółdzielcze i statuty. Dam przykład z górnej półki - mamy mądrych posłów / np.profesorów/. W mediach mówia bardzo mądrze i na temat. A jak głosuja w Sejmie - zgodnie z linia polityczną partii, klubu, itp. I tak było za tzw. komuny i tak jest i teraz. Zgo
    dnie z doktryną krążenia elit /wł. Pareto/ układy krążą od dołów do szczytu
    ale to tylko masy oddolnie mogą wpływać na wybory i zmieniać dzisiejszość na jutrzejszość. Jeden ze znanych doktrynerów UAM Poznań mawiał kiedyś, że
    z ponad 100 doktryn w historii ludzkości żadna się nie ostała, choć w założenich swych w chwili powstawania zawsze były fascynujące. Bo społeczność chce ciągłych zmian, rewolucji i tzw. sprawiedliwości, która jest tylko utopią. Reasumując - nie likwidujcie tej instytucji, która jest dla najuboższej części społeczeństwa polskiego, bo bogatym politykom, a to żadna spółdzielnia mieszkaniowa jest niepotrzebna, gdyż mają już swoje własne domki a obawiają się jedynie wpływu dużych spółdzielni na politykę w walce o władzę.

  • 4: Poprawna z IP: 90.156.66.* (2010-11-28 00:40)

    Również da się zauważyć, że członkowie zarządów nie ponoszą żadnej kary nawet jeśli dokonają przestępstwa gdyż prokuratura nie chce przyjmować zawiadomień o podejrzeniu popełnienia przestępstwa od pojedyńczych członków sp-ni, traktując ich jako nie uprawnionych i nie zainteresowanych ani też pokrzywdzonych. Inaczej jest w wypadku jeśli zarząd skieruje takie podejrzenie przeciwko członków sp-ni, wówczas procesy toczą się do skutku. W mojej sp-ni taka sytuacja miała miejsce. Członek sp-ni oskarżony przez zarząd nękany był przez sąd i prokuraturę prawie dwa lata. Postępowanie wprawdzie umorzono z powodu braku przesłanek przestępstwa ale nikt nie wynagrodził strat moralnych członkowi sp-ni. Zawiadomienie o ewidentnym przestępstwie popełnionym przez zarząd zostało oddalone gdyż pochodzi od byle jakich członków sp-ni, którzy wobec prawa nic nie znaczą. Taki stosunek polskiego prawa do nas członków oraz odwrotnie do zarządów sp-ni wskazuje na nadrzędną rolę tychże zarządów choć praktycznie zarządy to nasi pracownicy to my jesteśmy właścicielami sp-ni. Nasz zarząd umocnił się znacznie w swoich pokrętnych działaniach skutkiem praktyk wymiaru sprawiedliwości. Nic dziwnego, że właściciele majątku sp-ni czyli my członkowie czujemy się jak mieszkańcy lokali czynszowych w kamienicach należących do prezesa. Nie jest to jednak wina sp-ni tylko naszego polskiego prawa.

  • 5: Poprawna z IP: 90.156.66.* (2010-11-28 00:22)

    Ja Ci radzę Staśku - poczekaj !! Prawdopodobnie koszty przekształceń będą dużo niższe lub ich wcale nie będzie gdyż może z samej ustawy spółdzielcze-własnościowe prawo do lokalu stanie się lokalem na prawach odrębnej własności. A teraz do rzeczy. Spółdzielczość, jak to mylnie oceniają niektórzy, nie jest wcale wytworem komuny. Powstała niemal w tym samym czasie kiedy kształtował się kapitalizm. Najstarsze sp-nie powstały w Anglii jako spółdzielnie rybackie, z czasem ta forma przeniosła się również na domy mieszkalne. Spółdzielczość to forma własności społecznej, to również sposób na obronę przed krwiożerczym kapitalizmem. Oczywiście po 50 latach komuny dążymy do likwidacji wszelkiej formy własności wspólnej gdyż z doświadczenia wiemy, że jeśli coś jest wspólne to znaczy, że niczyje. Coś jednak trzeba zrobić z molochami spółdzielczymi i tu zgadzam się z Krzy. Cichowskim, że w molochu nigdy nie będziemy mieć pełnej własności, zawsze najważniejsze konstrukcje i instalacje będą wspólne. Domy spółdzielcze zamieszkiwane są przez różnych lokatorów w komunie częściej i łatwiej dostawali mieszkania spółdzielcze robotnicy, którzy wówczas byli pod każdym względem uprzywilejowani zwłaszcza finansowo. Kiedy upadła komuna, robotnicy jako pierwsi utracili pracę a ponadto przyzwyczaili się do państwa socjalnego i cóż nie mają pieniędzy a więc nie płacą za mieszkania, mentalność ich jest taka, że to państwo powinno im dać na czynsz i przeżycie. Te czasy jednak się skończyły, nie mamy już państwa opiekuńczego a dłużników czynszowych owszem mamy. Proszę teraz zastanowić się co zrobi wspólnota, która nie posiada innego majątku poza swoim blokiem mieszkalnym i nie ma z czego czerpać zysków na opłacanie np. ciepła, wody, gazu itp za dłużników ? Nie tak łatwo pozbawia się mieszkań ludzi i trzeba będzie za nich płacić z własnej kieszeni. Spółdzielnie mają zyski z wynajmu lokali, dzirżaw terenów a nawet innej działalności, która jest dopuszczalna w ramach sp-ni i z tego mogą pokrywać długi. Spółdzielcom nie grozi wyłączenie centralnego ogrzewania w styczniu bo ktoś nie płacił za grzanie i dług urósł do wartości miesięcznych opłat z tego tytułu całego budynku. Jeśli utworzymy wspólnotę nie będziemy płacić prezesowi lecz będziemy płacić zarządcy. Przynajmniej teoretycznie mamy wpływ na pensję prezesa sp-ni natomiast nie będziemy tego wpływu mieć na stawkę wymaganą od zarządcy, ci szybko się dogadają co do minimum jakie będą chcieli uzyskać za zarządzanie naszymi mieszkaniami. A kim są zarządcy ? Najczęściej licencje zarządców mają prezesi sp-ni, uzyskali te licencje zresztą za nasze pieniądze (kursy, szkolenia, egzaminy). Tak więc licencjonowani zarządcy tylko czekają na rozpad sp-ni, wtedy żadna rada nadzorcza nie będzie im dyktować jak mają pracować a czy nie dokonają malwersacji z naszymi wpłatami ? Tego nie możemy być pewni, będą działać bez najmniejszej kontroli. Dlatego uważam, że sp-nie to najlepsza forma zarządzania ogromnymi zasobami mieszkaniowymiw wielkich wielolokalowych budynkach. Aby jednak było dobrze w tych spółdzielniach trzeba obudzić świadomość członków, że to oni są właścicielami majątku sp-ni i że muszą raz w roku uczestniczyć w walnym zgromadzeniu i wybrać wiarygodnych, uczciwych ludzi do rady nadzorczej. Oczywiście Prawo Spółdzielcze i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wymagają wielu zmian.
    1. Należy ograniczyć prawa zarządów a wzmocnić prawa członków. W tym celu należy wprowadzić kadencyjność nie tylko rad nadzorczych ale również zarządów sp-ni z tą może różnicą, że członkowie zarządów będą mogli ubiegać się o następną kadencję jeśli uzyskają absolutorium. Obecnie nie uzyskanie absolutorium nie rodzi żadnych skutków prawnych. Znam sp-nie gdzie zarządy nie zmieniają składu osobowego mimo nie uzyskania absolutorium wielokrotnie. Nie dopuszczalne jest aby Prawo Spółdzielcze dopuszczało możliwość odwołania członków zarządu kwalifikowaną większością głosów, obligatoryjniw powinno być zapisane, że odwołanie członków zarządu następuje zwykłą większością głosów zarówno przez WZCz jak i radę nadzorczą. Obecny zapis w Prawie Spółdzielczym mówi ogólnie, że WZCz podejmuje uchwały zwykłą większością głosów chyba, że statut stanowi inaczej. W mojej sp-ni właśnie stanowi inaczej i zarządu nie można odwołać zawsze brakuje kilku głosów do kwalifikowanej większości. Każdy zarząd kupuje sobie zwolenników a ci są zawsze obecni na zebraniach WZCz odwrotnie niż grupa niezadowolonych.
    2. Zapis ustawy powinien jednoznacznie wskazywać, że obsługa prawna sp-ni działa na rzecz i w interesie członków sp-ni bezpośrednio a nie zgodnie z wolą zarządów reprezentujących teoretycznie sp-nię. Dochodzi do takich paradoksów, że powiązani z zarządem członkowie zaskarżają uchwały WZCz a w obronie tych uchwał stają radcy prawni, którzy w całości popierają pozwy. W naszej sp-ni taka praktyka jest notoryczna. Sąd powinien rozstrzygać spór lecz jeśli tego sporu nie ma po prostu przyjmuje ugodę obydwu stron, tylko czy my członkowie chcemy takiej ugody ? W ten sposób nasze uchwały zgodne z prawem zostają uchylone a zarząd rządzi według własnej woli wykorzystując naszą przegraną przeciwko nam członkom. Tak więc nasze prawo do zgłaszania projektów uchwał na WZCz staje się fikcją bo jeśli zapadnie uchwała nie po myśli zarządu to zostanie zaskarżona przez zarząd lub jego sprzymierzeńców i uchylona sądownie skutkiem braku jej obrońców. Ponadto procesy w sądach ciągną się latami. W mojej sp-ni zarząd przekazał do KRS sfałszowane wyniki głosowań aby uzyskać przychylny sobie skład rady nadzorczej. Wygraliśmy tę sprawę lecz dopiero po dwóch i pół roku a więc zarząd miał radę jaką chciał przez prawie całą kadencję.
    Przy zapisach prawnych przyzwalających na opisane praktykii, zarządy stają się nieodwołalne, trzeba coś z tym zrobić koniecznie KADENCYJNOŚĆ ZARZĄDÓW.

  • 6: stasiek z IP: 93.105.17.* (2010-10-18 19:33)

    czytam wypowiedzi i się zastanawiam bo nie wiem co mam zrobic posiadam mieszkanie własnośćiowe spóldzielcze.z księgą wieczysta .prawde mówiąc miałem zamiar przeznaczyc 1000zł aby się przekształcic w odrębną własnośc dokładnie dzisiaj miałem złorzyc podanie do spółdzielni odnosnie przekształcenia. przypadkowo przeczytałem ten artykół o tym ze ma byc nowa ustawa i teraz sam nieiem co mam robic czekac jeszcze czy się przekształcic jesli ktoś mog bymi doradzic co powinienem zrobic to z góry bardzo dziękuje

  • 7: Wiktor z IP: 83.26.188.* (2010-08-27 07:33)

    Niech teraz TK odpowie na pytanie:
    *Kto i kiedy zwróci s.m. poniesione straty w wysokości ponad 20 mld zł - spowodowane niekonstytucyjną "ustawą" z r. 2005? Fakt, że Główny Sprawca poniósł karę najwyższą, nie rozwiązuje problemu.
    *Czy skarb państwa zwrócił już poniesione straty którejś sm.?
    *Jak jest droga do Trybunału w Strasburgu - w celu odzyskania strat?

  • 8: Jurek z IP: 89.107.157.* (2010-08-25 09:58)

    Do członka rady nadzorczej ,nie zgadzam się to zwykła ściema.Tu chodzi o poprawienie prawa spółdzielczego tak żeby spółdzielca utrzymując swoją własność 50m nie był zmuszany do finansowania np. Art.4 ust.5 ,,Członkowie spółdzielni są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną ,oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię.Właściciele lokali ... " Powyższy przepis jest kontynuacją praktyk PRL-owskich, nakładanie na obywateli obowiązków utrzymywania tych form działalności, których prowadzenie w ramach indywidualnie prowadzonej działalności przez obywateli z powodu systemu gospodarczo-politycznego, nie było możliwe. W obecnym systemie gospodarczym osoby zainteresowane tego typu działalnością mogą ją same organizować na terenie spółdzielni, na zasadach ogólnie przyjętych, w ramach świadczonych usług na rzecz zainteresowanych osób , przez swoje prywatne firmy czy stowarzyszenia.W spółdzielniach mieszkaniowych obowiązuje zasada ekwiwalentności świadczeń.Członek zobowiązuje się do ponoszenia kosztów ,których wysokość musi być ekwiwalentna do świadczeń dostarczonych przez spółdzielnię.Ja nie zauważyłem też żeby rady reprezentowały członków i radcy prawni w spółdzielniach też ich nie reprezentują .Na moich rozprawach ani razu nie było żadnego członka zarządu bo ich reprezentował radca spółdzielni którego ja opłacam.Oj DUŻO jest do naprawy żeby żyło się lepiej i taniej.

  • 9: czlonek rady nadzorczej z IP: 85.89.166.* (2010-08-23 23:24)

    Czy wspolnota czy spoldzielnia ktos musi zarzadzac nieruchomosciami. i trzeba im za to placic. Rady nadzorcze spoldzieli sa reprezentacja slopdzielcow czego nie ma w wspolnotach. to rady decyduja co sie dzieje w spoldzielni i kontroluja zarzady. raz do roku o waznych sprawach decyduja wszyscy spoldzielcy na walnych zgromadzeniach. oczywiscie ci ktorzy chca poswiecic jedno popoludnie i zjawia sie na walnym. w wspolnocie czlonkowie nie decyduja o niczym nie maja swojej reprezentacji.

  • 10: Xyz z IP: 195.116.34.* (2010-08-23 21:02)

    Pan Prof. niech się nie kompromituje. Od stwierdzeń co jest niekonstytucyjne jest Trybunał Konstytucyjny, a nie sędzia SN. Zalecam koniecznie przeczytanie ustawy o sm, w tym jej art. 4, który jednoznacznie rozstrzyga kto i za co płaci.
    Właścicielem mieszkania (w domyśle osoba posiadająca odrębną własność lokalu) może być także spółdzielca (członek spółdzielni). Zarówno autor pytania jak i interlokutor nie wiedzą o czym rozmawiają - podobnie jak część forumowiczów.
    Właściciele wyodrębnionych lokali w spółdzielni wnoszą opłatę eksploatacyjną, a we wspólnotach mieszkaniowych zaliczkę na koszty zarządu nieruchomością wspólną (kalkulowane wg podobnych zasad). Ustalanie opłat za media odbywa się wg przepisów prawa energetycznego (centralne ogrzewanie, ciepła woda, gaz, energia elektryczna), oraz ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzeniu ścieków (zimna woda i kanalizacja).
    Zachęcam do zwrócenia się do swoich zarządców (m.in. spółdzielni, tbs), o regulaminy rozliczeń i wszytko będzie jasne. Zniknie analfabetyzm i ciemnota, to nie będzie potrzeby i powodu wypisywania bzdur o korupcji i partiach prezesów.
    A jak Pan Profesor skomentuje uchwalenie przez Sejm ponownie (w zmienionej jedynie redakcji), uznanych przez TK za niekonstytucyjne przepisów przekształcania spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność? Czy ta drwina z prawa nie jest przyczynkiem do anarchizacji życia społecznego, jaka w ostatnim czasie ma miejsce? Dlaczego upadają po kolei wszelkie autorytety? Czy prawo jest tylko dla mas?

Dowiedz się więcej

Prawo na co dzień

Wyszukiwarka kancelarii

SzukajDodaj kancelarię

reklama