statystyki

"Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych jest nieczytelna"

autor: Katarzyna Wójcik-Adamska23.08.2010, 03:00; Aktualizacja: 23.08.2010, 18:27
  • Wyślij
  • Drukuj

TRZY PYTANIA DO... prof. Krzysztofa Pietrzykowskiego, sędziego Sądu Najwyższego - Czy potrzebna jest zupełnie nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych?



Zdecydowanie tak. Ta obecna jest po interwencjach ustawodawcy i Trybunału Konstytucyjnego zupełnie nieczytelna. Wątpliwości budzi przede wszystkim kwestia przekształcenia mieszkań i prawa spółdzielni do gruntu. Artykuł 35 ustawy, dotyczący własności gruntów, zawiera sprzeczne regulacje. Druga kwestia to prawa członków spółdzielni do lokalu i problem członkostwa w spółdzielni. Doszło do takiej sytuacji, że można mieć spółdzielcze prawo do lokalu, nie będąc członkiem spółdzielni. Statut spółdzielni, w którym precyzuje się ustawowe regulacje dotyczące praw do lokalu, wiąże zaś tylko jej członków.

Czy powrót do spółdzielczego prawa własnościowego jest dobrym rozwiązaniem? Taki pomysł zawiera złożony w Sejmie obywatelski projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

To cofnięcie do głębokiej komuny. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wprowadzono do ustawy w 1961 roku. Nie może być tak, że ktoś ponosi pełne koszty budowy lokalu, a otrzymuje jedynie namiastkę prawa. Przez lata pracowano nad wyodrębnianiem własności. Powrót do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu to próba zawracania rzeki.

Czy opłaty za mieszkanie w spółdzielni powinny być różnicowane w zależności od przysługującego prawa do lokalu? Czy fakt, że właściciele mieszkań płacą więcej od spółdzielców, jest zgodny z prawem?

To jest sprzeczne z konstytucją. Co więcej, takie zróżnicowanie zniechęca członków spółdzielni do wyodrębniania własności lokalu.






  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:Dziennik Gazeta Prawna
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 23

  • 1: Irena Anna z IP: 80.51.186.* (2010-08-23 08:02)

    Bez przesady.Przywrócenie społdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest słuszne. Moim zdaniem nie jest to powrót , jak stwierdzono, do głębokiej komuny. Warto wreszcie zauważyć że w Polsce nie było komuny w pełnym tego słowa znaczeniu. Młodzi ludzie najczęściej nie mają o tym pojęcia.Skoro ludzie akceptowali spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to należy to uszanować. Nic nie stoi na przeszkodzie aby każdy mógł wybrać jaki status ma mieć jego mieszkanie.

  • 2: Irena Anna z IP: 80.51.186.* (2010-08-23 08:07)

    Uważam, że opłaty za mieszkanie powinny być zróżnicowane. Jeżeli ktoś posiada odrębną własność lokalu i nie jest członkiem spóldzielni bo właściwie nie powinien nim być to dlaczego ma korzystać z przywilejów dostępnych członkom spółdzielni.

  • 3: Koniec spółdzielczej patologii z IP: 79.188.154.* (2010-08-23 08:53)

    Irena Anna prezentuje właśnie tą typowo peerelowska mentalność, do której odniósł się profesor...

  • 4: Son of Sam z IP: 195.250.37.* (2010-08-23 08:55)

    Problem tylko w tym, że spółdzielnie mieszkaniowe dziś to przechowalnie dla panów Mietków z betonowo-komunistycznym rodowodem. Rozpędziłbym tę zgraję darmozjadów na cztery wiatry.

  • 5: ALEK z IP: 188.33.98.* (2010-08-23 09:27)

    Jak powszechnie wiadomo spółdzielczość mieszkaniowa to jest jedna z ostatnich ostoi komunizmu. Nigdy nie było to dobrowolne zrzeszenie się członków tylko jedyna możliwość posiadania dachu nad głową.Za własne i to wcale nie małe pieniądze otrzymywało się prawo do mieszkania bez prawa własności. Czas najwyższy z tym skończyć i rozwiązać ten stwór a wprowadzić nowe spółdzielnie lub zrzeszenia oparte na zdrowych zasadach własności, takich aby każdy właściel mógł decydować o swojej własności a właścicielem był każdy kto choć w części spłacił swój lokal.
    Nie może być tak jak obecnie że będąc właścicielem lokalu(mieszkania lub garażu)zmuszony jestem wypełniać wolę zarządu spółdzielni lub jej rady nadzorczej a w dodatku praktycznie nie mam żadnej kontroli nad ponosznymi przezemnie kosztami ponieważ spółdzielnia nie ma obowiązku rozliczania się indywidualnego z pobranych zaliczek na poczet ponoszonych kosztów ani nie ma obowiązku przedstawiania kalkulacji kosztów(często nie wie co to jest kalkulacja).Nie mam też żadnego wpływu na koszty utrzymania spółdzielni które ciągle rosną.I niech nikt nie mówi że w spółdzielniach rządzą wybrane przez spółdzielców rady nadzorcze bo każdy kto choć raz był na walnym zgomadzeniu wie że wielka fikcja a frekwencja na walnym wynosi zaledwie kilka procent.Wiadomo rónież że w zasadzie wszystkie uchwały rad nadzorczych są pod dyktando zarządu.
    W zwiąku zpowyższymnależy jak najszybciej rozciąć ten węzeł i stworzeć nowe demokratyczne zasady w tym zakresie.

  • 6: Jurek z IP: 89.107.157.* (2010-08-23 10:35)

    Proszę bardzo Pani Ireno jeżeli spółdzielnia chce dawać przywileje swoim członkom to niech daje im z ich majątku i składek, ja mam odrębną własność lokalu i chcę ponosić tylko koszty jego utrzymania.Spółdzielnia niech nie wrzuca moich opłat np.fundusz remontowy do swojego bilansu rocznego art.27ust.2 proszę przeczytać i przywołany tam art.29 ustawy o własności lokali.Nie chcę też opłacać kosztów na grupy działaczy i ich wspaniałe pomysły.A jeżeli spółdzielnie są takim wspaniałym tworem gospodarczym to ludzie sami się zrzeszą.

  • 7: Krzy. Cichowski z IP: 83.15.92.* (2010-08-23 11:17)

    „Czas skończyć z własnością powietrza między ścianami” – rzekł swym oponentom nie tak dawno jeden z przeciwników spółdzielczości mieszkaniowej podczas posiedzenia gremium pracującego pilnie nad nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ponoć udało się to nienajgorzej - podkreślają z satysfakcją zwolennicy owych przeciwników, wskazując z zadowoleniem na ustawowy zakaz tworzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu poza drobnym wyjątkiem, czasowo dopuszczonym.
    Bowiem ostatecznie, jakby z obrzydzeniem godnym konieczności zjedzenia paskudnej strawy tylko dla zrobienia przyjemności podejmującej nas pani domu - ustawodawca dopuścił takową możliwość. Zaznaczył jednak kategorycznie, zarówno krótki termin takowego przyzwolenia na tworzenie owego spółdzielczego prawa własnościowego, jak i zastrzegł warunek: tylko gdy nieuregulowany jest stan prawny gruntu, na którym stoi budynek.
    Tak więc ostatecznie udało się: na pohybel własnościowemu prawu do lokalu i niech będzie albo jego (lokalu) odrębna własność albo najem. I nic więcej. Żadnych własności czegoś niematerialnego.
    Co więcej - orędownicy odrębnej własności lokalu częstokroć potrafią z dumą podkreślić wielowiekowość tej instytucji prawnej. Z satysfakcją podkreślają już kilkusetletni fakt istnienia wspólnot mieszkaniowych w Europie, a co najmniej w Anglii i w Holandii.
    Trudno powstrzymać się jednak od pewnej refleksji. Wywyższanie istniejących od dawna wspólnot mieszkaniowych wobec powstałych dużo później spółdzielni - to chyba jednak wydaje się być w sprzeczności z niejako oczywistą cechą postępu. Jeśli w miarę upływu czasu różnego rodzaju wdrożenia są zmieniane – to chyba jednak są doskonalone. Nie będzie chyba rewelacyjnym odkryciem fakt, że za przyczynę doskonalenia wszelkich wdrożeń uznaje się także (przede wszystkim ?) doświadczenia wynikające z praktyki. A więc stosowanie danego pomysłu powinno chyba owocować jego doskonaleniem, nieprawdaż ?
    Czy w przypadku gospodarowania wielolokalowym budynkiem można tak uznać – sugeruje się zatem ocenę najbardziej zwykłą, poprzez porównanie. Ale uwaga : poruszając się nawet w obrębie tego samego rodzaju czegokolwiek – nie należy fałszować pomiaru. Zatem nie wypada przyrównywać jamnika z dogiem, a więc także wielobudynkowej spółdzielni mieszkaniowej z organizmem jednobudynkowym, jakim zazwyczaj są wspólnoty mieszkaniowe. Jeśli już ze spółdzielnią mieszkaniową, to owszem ale choć trochę zbliżoną rozmiarem, np. ilością mieszkań, by nie wspomnieć o technologii wykonania budynku, kubaturze itd. Bowiem wszystko na to wskazuje, ż krytycy spółdzielczości mieszkaniowej o tej właśnie okoliczności zupełnie zapominają.
    Tak jak zapominają o jej pochodzeniu. Ogół mieszkańców naszego Kraju uważa, iż spółdzielczość mieszkaniową stworzono tylko u nas, w Polsce, i to dopiero w tamtych kontrowersyjnie ocenianych latach 50. i 60.
    Szkoda miejsca na wyliczanie wszystkich krajów już tylko europejskich, gdzie ponad wiek temu spółdzielnie mieszkaniowe zaistniały, nadal funkcjonują i nikt ich nie zamierza likwidować. A co godne podkreślenia: dowodem tego są … polskie spółdzielnie mieszkaniowe. Bowiem nadal mało kto wie o zaistnieniu spółdzielni mieszkaniowych na terenach dzisiejszej Polski w czasach, gdy jeszcze nic nie wskazywało na jej ponowne zaistnienie na mapie Europy. Otóż dawno już poza sobą mają stuletnią rocznicę zaistnienia niektóre spółdzielnie mieszkaniowe, a to w Poznaniu, w Gnieźnie, Tczewie, Bydgoszczy w innych miastach.
    Uzupełniając wątki historyczne warto poinformować krytyków spółdzielczości mieszkaniowej, że i owszem w Warszawie i innych guberniach carskiego imperium oczywiście takowych podmiotów nie tworzono. Jednakże nie jest znany przypadek, by którakolwiek z blisko stu spółdzielni mieszkaniowych zaistniałych w naszej stolicy przed 1939 rokiem, zechciałaby poddać się samolikwidacji, a więc przekształcić się z mocy prawa we wspólnotę mieszkaniową.
    Zaś chyba nie powinno budzić wątpliwości znaczenie ruchu spółdzielczego dla tworzących tamto nowe państwo w powersalskiej Europie. Przecież jeszcze było daleko do ostatecznego ustalenia granic, ale Sejm Rzeczpospolitej już pracował pilnie i rzetelnie. Tworzył i uchwalał kolejne ustawy, w tym - w dniu 29 października 1920 roku - ustawę o spółdzielniach. Czyli rzec można zwyczajnie – po prostu Prawo spółdzielcze.
    Swoistą pociechą krytyków spółdzielczości mieszkaniowej jest argument, że nawet jeśli powstało tak dużo tych spółdzielni mieszkaniowych w Warszawie w tamtym dwudziestoleciu, to przecież nie był to wtedy żaden znaczący inwestor w budownictwie wielorodzinnym.
    Sugeruje się jednak ostrożność, czy aby takie spojrzenie nie jest bardzo mylące, a może nawet i bałamutne. Bo jeśli nawet przed ’39 rokiem, wśród inwestorów budownictwa wielorodzinnego, spółdzielnie mieszkaniowe stanowiły rzeczywiście drobny ułamek, także w Warszawie, to jednak w większości tamci inwestorzy (zazwyczaj osoby fizyczne) budowali nie dla własnego użytku, dla własnych potrzeb. Budowali przede wszystkim na wynajem. Natomiast gdyby wyodrębnić z tamtych inwestorów, jako osobną kategorię – grupę osób fizycznych budujących wyłącznie dla siebie samych, to okaże się, że wśród takich będą to niemal wyłącznie właśnie spółdzielnie mieszkaniowe.
    Tyle może, acz bardzo skrótowo, o historii. Czas powrócić do wspomnianego na wstępie „powietrza między ścianami”.
    Nie widzę możliwości, ale będę wdzięczny za wskazanie takiego przypadku, by utworzyć odrębną własność lokalu w taki sposób, aby tworzące ten lokal przegrody budynku (ściany, stropy), jako swoiste tego lokalu granice, były wyłączną własnością właściciela tego lokalu.
    Praktycznie w każdym przypadku wszystkie stropy nad i pod lokalem oraz ściany zewnętrzne ten lokal okalające – nie mogą należeć wyłącznie do właściciela lokalu, bowiem muszą należeć do nieruchomości wspólnej, o której mowa m.in. w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Co więcej, nawet częstokroć niektóre ściany wewnątrz lokalu też muszą wejść w skład nieruchomości wspólnej.
    Więc jednak właściciel lokalu jako odrębnej własności w budynku wielolokalowym – na wyłączną własność dla siebie ma nadal tylko ... powietrze między ścianami. I to też z pewnym ograniczeniem, bo najczęściej jest ono usuwane wentylacją, która wchodzi zazwyczaj w skład nieruchomości wspólnej.
    Zaś co aktywności mieszkańców danej nieruchomości - cóż, czy to na walne zgromadzenie członków spółdzielni, czy na zebranie właściceli lokali - przyjdą (lub nie przyjdą) .. ci sami, by m.in. dokonać wyboru osób, które w ich imieniu będą zawiadywać tą nieruchomością, ich wspólną nieruchomością, na której utrzymanie trzeba zapłacić. Czy to jako spółdzielca, czy jako posiadacz tzw. odrebnej własności lokalu.

  • 8: ini z IP: 213.25.175.* (2010-08-23 11:43)

    Ustawa o spoldzielniach mieszkaniowych jest niezla. Ale zawsze mozna przeprowadzic nowelizacje - tylko po co? Jak jest ustawa to oki. Chyba ze sejm zechce sam po wakacjach parlamentarnych przeprowadzic nowelizacje jesli uzna ze jest ona zla.

  • 9: Wilus z IP: 83.233.93.* (2010-08-23 12:11)

    Ja jestem za czyelna ustawa dla wszystkich spoldzielni mieszk.w Polsce.Chodzi o czytelne rozliczenie ciepla tam gdzie sa podzielniki.wody podgrzewanej nie moze byc tak ,ze kazdy sobie rzepke skrobie. I przede wszystkim wyrownac straty spoldzielcow np: za zawszaczenie 40% bonifikaty przy wykupie mieszkan kiedy wplacalo sie cala kwote dla unikniecia brania kredytu a te 40% bonifikaty zawlaszczyla spoldzielnia choc spoldzielca zapozyczl sie i musial oddac rodzinie lub bliskim. Nawet nie uwzgledniono to w podczet czynszu przyszelego. Nadazyla sie okazja grabiezy. Podzielniki ciepla winny stanowic koszt staly a nie byc rozliczane z oszczednosci ciepla tzw.zwrotow to sa czyste oszczednosci spoldzielcy. Nikt tego tematu nie podnosi.10.00 PLN stalej oplaty za podgrzanie wody.Czy w Polsce wszyscy spoldz. tak placa miesiecznie?.

  • 10: Krzy. Cich. z IP: 83.15.92.* (2010-08-23 13:17)

    Szanowny Wilusie, rozmawiajmy na temat publikacji, czyli na temat: w jakiej formule prawnej mają istnieć i funkcjonować spółdzielnie mieszkaniowe?
    Zaś tylko dopowiem, że zasady rozliczania kosztów ogrzewania budynku wielolokalowego - regulują przepisy art. 45a ustawy Prawo energetyczne. Przepisy te w JEDNAKOWY sposób wiążą użytkowników lokali w takich budynkach i ich właścicieli oraz zarządców - niezależnie od formy prawnej władania tymi budynkami A więc nie ma znaczenia (dla tych rozliczeń) czy jest to budynek wspólnoty mieszkaniwej, czy spółdzielni, czy komunalny, czy zakładowy itd. itd.

Dowiedz się więcej

Poradniki

Galerie