Arkadiusz Borek

prezydent Federacji Gospodarki Nieruchomościami, prezes zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami

Opracowanie oraz realizacja tego typu dokumentów ma niewątpliwie istotne znaczenie dla gmin oraz ich mieszkańców zamieszkujących zasób komunalny. Przede wszystkim pozwala na zaakcentowanie oraz zorientowanie na najważniejsze kwestie dotyczące gospodarowania zasobami mieszkalnymi gminy, takie jak: analiza potrzeb, plany remontów i modernizacji budynków, zamianę czy też sprzedaż lokali. Pozwala też na zdiagnozowanie kluczowych problemów, wytycza konkretne plany działania.

Z punktu widzenia mieszkańców gmin, dokument ten ma niebagatelne znaczenie, ponieważ ustala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu, a także planowaną sprzedaż lokali.

Samorządy posiadają ustawowy wymóg przygotowania i uchwalenia Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy. Jednoznacznie wynika to z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Jaka jest procedura przyjmowania takich programów?

Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy może być wykonany przez doświadczony zespół pracowników urzędu miasta czy gminy. Równocześnie Wydział odpowiedzialny za zamówienia publiczne, bądź też za gospodarowanie nieruchomościami w gminie może zlecić – zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie procedurami w danej gminie – opracowanie takiego dokumentu firmie konsultingowej. Należy jednak wnikliwie przeanalizować doświadczenie firmy konsultingowej, najlepiej udokumentowane pozytywnymi referencjami. Samo stwierdzenie lub podjęcie się w dobrej wierze przez zleceniobiorcę wykonania takiego specjalistycznego opracowania jest naprawdę niewystarczające.

W kolejnym etapie dochodzi do konsultacji – wyłoniona firma konsultingowa wykonująca dokument kontaktuje się na bieżąco ze wskazanymi wydziałami lub referatami, jak również powinna dokonać konsultacji społecznych z zarządcami zasobów mieszkaniowych w danej gminie. W szczególności wnikliwe konsultacje powinny być przeprowadzone z zarządcami, którzy zarządzają lub administrują gminnym zasobem nieruchomościowym. W dalszym etapie firma konsultingowa przedstawia projekt dokumentu na komisjach rady miasta lub gminy, a po jego zatwierdzeniu trafia on jako projekt uchwały na sesję rady w celu jej podjęcia.

Jakie są korzyści dla gmin, które rzetelnie przygotowują takie programy?

Dzięki precyzyjnemu ustaleniu strategicznej wizji Wieloletnich Programów Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy, dążenie do realizacji powziętych zadań ułatwiane jest poprzez monitoring, który z kolei sprzyja skuteczności w osiąganiu zamierzonych celów. Dokument ten pozwala również na systematyczne podsumowywanie działań związanych z wdrażaniem założeń w nim zawartych, co z kolei prowadzi do ich szybszej realizacji. Nie jest bowiem możliwy jakikolwiek postęp, gdy nie istnieje koncepcja rozwoju. Tak więc główną korzyścią wypływającą z posiadania dokumentów o charakterze planistycznym jest wysoka skuteczność w osiąganiu zamierzonych celów.

Strategia Mieszkalnictwa jest jednym z podstawowych dokumentów świadczących o uporządkowaniu sfery mieszkaniowej na terenie miasta. Jaki wpływ dla rozwoju gmin ma przygotowanie właściwej strategii?

Strategia Mieszkalnictwa określa nie tylko założenia i politykę, jaka ma być realizowana, aby te założenia osiągnąć, lecz także niezbędne środki, czas, w którym są one potrzebne, oraz osoby odpowiedzialne za realizację określonych programów czy przedsięwzięć. Stanowi ona ponadto integralną część Strategii Rozwoju Miasta. Ponieważ projekty w ramach Strategii Mieszkalnictwa są finansowane ze środków budżetowych, władze muszą określić miejsce sektora mieszkaniowego wśród swoich priorytetów. Wpływa to bezpośrednio na wysokość środków przyznanych na te projekty i musi być uwzględnione w planie. Sytuacja zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i w innych sektorach będzie ulegać ciągłym zmianom. Może na przykład pojawić się konieczność zaspokojenia nieprzewidzianych potrzeb. W takiej sytuacji Strategia będzie wymagała aktualizacji. Skoro Strategia Mieszkalnictwa ma mieć charakter dynamiczny, musi zawierać sposoby kontroli skuteczności i efektywności jej realizacji. Konieczność skategoryzowania potrzeb mieszkaniowych i sposobów ich zaspokajania wynika z trudnej sytuacji lokalnego mieszkalnictwa.

Wobec zmieniającego się postrzegania lokalnego mieszkalnictwa w Polsce, od niedawna funkcjonującego jednocześnie na zasadach rynkowych i w sektorze publicznym, władze samorządowe stają przed decyzją inicjowania i podtrzymywania bardziej efektywnych strategicznych procesów zmian angażujących odbiorców usług mieszkaniowych, kluczowych partnerów instytucjonalnych i społeczność lokalną, aby wyjść naprzeciw jej potrzebom. Przygotowanie Strategii Mieszkalnictwa służy do zdiagnozowania i późniejszej poprawy sytuacji mieszkaniowej, umożliwia prowadzenie systematycznych analiz i dokonywanie ocen stanu istniejącego, rozpoznawania zadań, które trzeba przedsięwziąć dla jego poprawy oraz określanie dostępnych środków i możliwości. Polityka mieszkaniowa gmin ma obowiązek uwzględniać nie tylko bieżące potrzeby mieszkaniowe, możliwości ekonomiczne własnego budżetu i lokalnej grupy społecznej, ale powinna również uwzględniać przewidywane procesy rozwoju gospodarczego gminy. Jest to także dokument pomocny przy ubieganiu się o środki pomocowe z UE, np. rewitalizacja starówek miejskich.

Każda gmina musi posiadać Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy. Czy gminy wywiązują się z tego obowiązku?

Zdarzają się jednak, na szczęście nieliczne przypadki, że gmina nie posiada w ogóle takiego programu lub jest on nieaktualny. Takie przypadki wykazują sukcesywnie przeprowadzane kontrole Najwyższej Izby Kontroli.

Gminy, które posiadają taki dokument, starają się zazwyczaj realizować zawarte w nim cele oraz priorytety strategiczne, choć bywa również i tak, że napotykają różne bariery, ograniczające w znacznym stopniu realizację wszystkich zadań. Nie wszystkie bowiem działania udaje się zrealizować w ciągu kilku lat. W tym miejscu należy pamiętac, że Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy jest tworzony na okres pięciu lat. Często realizacja tych działań trwa dziesiątki lat. W takich sytuacjach gminy powinny skupiać się na najwartościowszych dążeniach i rozwiązaniach.

W praktyce samorządy mają problemy z przygotowaniem i zrealizowaniem Strategii Mieszkalnictwa. Czy należy w takim razie dążyć do wprowadzenia ustawowego obowiązku przygotowania takiego dokumentu?

Uczestnicząc w wielu ogólnopolskich seminariach poświęconych szeroko rozumianej gospodarce nieruchomościami, miałem okazję rozmawiać z ich uczestnikami, w tym prezydentami, burmistrzami, wójtami, jak i również pracownikami wydziałów lokalowych, którzy sygnalizowali olbrzymie problemy związane z opracowaniem profesjonalnych Strategii Mieszkalnictwa dla swoich gmin. Faktem jest bowiem, że trudno skonstruować taką Strategię, a jeszcze trudniej ją realizować. Niemniej jednak jej nierealizowanie prowadzić może w bardzo krótkim okresie do ruiny i całkowitego zdewastowania zasobów mieszkaniowych miasta czy gminy.

Byłoby niezwykle pożądane, aby ustawodawca rozważył konieczność obligatoryjnego wymogu posiadania przez miasta i gminy również Strategii Mieszkalnictwa na okres minimum 10 lat.