● Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego zaproponowała wprowadzenie do kodeksu cywilnego prawa zabudowy. Na czym polega to prawo?

– Jest to ograniczone prawo rzeczowe, na podstawie którego osoba uprawniona może wybudować budynki lub obiekty na powierzchni nieruchomości gruntowej lub pod nią, będącej własnością innej osoby. Uprawnionemu przysługuje własność obiektów, które wzniesie w trakcie trwania prawa zabudowy. Po wygaśnięciu prawa zabudowy własność obiektów przechodzi na właściciela gruntu. Prawo to powstaje w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a inną osobą.

● Proponowane prawo zabudowy ma trwać u nas od 30 do 100 lat. Czy zawsze musi to być prawo terminowe?

– Prawo zabudowy jest zazwyczaj ograniczone czasowo (np. 80 lat), choć np. we Włoszech może ono zostać ustanowione na czas nieoznaczony.

● Czy to powszechnie znane rozwiązanie w innych krajach?

– Tak. Występuje ono w wielu krajach europejskich, np. w Niemczech, we Włoszech, Austrii, Szwajcarii, Szwecji czy Holandii. Prawo zabudowy obowiązywało również w Polsce po drugiej wojnie światowej do 1947 roku na mocy dekretu z 1945 roku o prawie zabudowy.

● Czy prawo zabudowy jest korzystne dla inwestorów?

– Tak. Jego celem jest stworzenie tańszej alternatywy dla realizacji inwestycji związanych z nieruchomościami. Na przykład inwestor zainteresowany budową hipermarketu będzie mógł poza zakupem gruntu, jego najmem lub dzierżawą rozważyć uzyskanie prawa zabudowy w celu wybudowania obiektu na cudzym gruncie. Prawo to może być również skutecznym narzędziem do wspierania taniego budownictwa mieszkaniowego. W większości krajów europejskich prawo zabudowy można ustanawiać zarówno na gruntach będących własnością państwową, samorządową, jak i osób prywatnych.

● Czy będzie to na tyle korzystne prawo, aby rzeczywiście zainteresować inwestorów?

– Prawo zabudowy daje inwestorowi tytuł do nieruchomości o charakterze rzeczowym, który podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Ponieważ uprawniony jest zarazem właścicielem wzniesionych budynków, to prawo zabudowy zapewnia lepszą ochronę jego interesów niż dzierżawa. Inwestor może ustanowić hipotekę na zabezpieczenie zobowiązań. Koszt ustanowienia prawa zabudowy jest niższy niż koszt zakupu nieruchomości i może przyjąć formę jednorazowej ceny lub periodycznych opłat (czynsz za zabudowę). Inwestor, który realizuje inwestycje na podstawie prawa zabudowy, może przenieść to prawo na rzecz innej osoby za wynagrodzeniem.

● Czy po wprowadzeniu prawa zabudowy należy zrezygnować z użytkowania wieczystego?

– Propozycja wprowadzenia, a w zasadzie przywrócenia prawa zabudowy do polskiego system prawnego jest przedstawiana jako sposób na zastąpienie prawa użytkowania wieczystego. To słuszne podejście. Prawo zabudowy jako ograniczone prawo rzeczowe łatwiej daje się pogodzić z prawami właściciela do nieruchomości. Oczywiście wprowadzenie oddzielnej własności obiektów wniesionych przez osobę dysponującą prawem zabudowy stanowić będzie naruszenie zasady, że budynek zawsze stanowi część nieruchomości gruntowej. Zasada ta nie ma charakteru absolutnego. Dziś istnieje odrębna własność urządzeń przesyłowych, budynków stanowiących własność użytkownika wieczystego, odrębna własność lokali.

● KRZYSZTOF ZARĘBSKI

partner w kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr