Rozmawiamy z TOMASZEM KURKIEM, adwokatem - Odrolnienie gruntów w granicach miast przyczyni się do ożywienia obrotu na rynku nieruchomości. Urbaniści i władze samorządowe muszą jednak przystąpić do zmiany planów zagospodarowania przestrzennego.
• Panie mecenasie, czy ustawa o odrolnieniu gruntów rolnych w miastach przyczyni się do zwiększenia podaży terenów budowlanych?
- Ustawa ta była oczekiwana przez rynek nieruchomości od co najmniej dwóch lat. Wejście w życie tego aktu prawnego oznacza przyrost gruntów, które z mocy prawa nie będą już gruntami rolnymi. Ten automatyzm doprowadzi z pewnością do szybkiego zwiększenia się podaży gruntów i skrócenia procedur związanych z realizacją inwestycji w miastach. W konsekwencji grunty inwestycyjne powinny tanieć. Sam proces ich pozyskiwania przez inwestorów będzie szybszy i tańszy, co przełoży się na obniżenie ceny produktu końcowego dla nabywcy, na przykład ceny mieszkań. Ustawa jest silnym bodźcem ożywienia obrotu na rynku nieruchomości.
Nowe przepisy są korzystne dla deweloperów, którzy taniej będą mogli budować mieszkania. Najwięcej skorzystają nabywcy mieszkań, choć odczują to dopiero za kilka lat. Ustawę z zadowoleniem przyjmą też instytucje finansujące - banki, bo wysokie ceny mieszkań zmuszają je do udzielania ryzykownych kredytów.
• Ustawę krytykują Związek Gmin Wiejskich, Związek Miast Polskich, Unia Metropolii Polskich i Towarzystwo Urbanistów Polskich. Czy ich zarzuty są uzasadnione?
- Gminy mogą być niezadowolone, bo gdy grunty z mocy prawa przestają być rolne, to natychmiast tracą one źródło przychodów z tytułu podatku rolnego. Stają ponadto przed wyzwaniem nadania tym gruntom nowego statusu. Nowa ustawa wprowadza pośredni przymus uchwalenia nowych planów zagospodarowania przestrzennego na danym terenie, ale takiego procesu nie da się przeprowadzić z dnia na dzień. Plan miejscowy musi być najpierw opracowany przez urbanistów, a następnie staje się przedmiotem szerokiej dyskusji społecznej, którą finalizują decyzje władz samorządowych. Wejście w życie ustawy oznacza konieczność przeprowadzenia wielkich zmian w dotychczasowych planach zagospodarowania przestrzennego. Odrolnienie gruntów rolnych w granicach miast to dla samorządów i urbanistów zobowiązanie do podjęcia intensywnej pracy. Nie może więc dziwić to, że odbierają ustawę jako obce ciało w funkcjonującym dotychczas porządku prawnym.
• Czy to znaczy, że ustawa wprowadza swoistą rewolucję do obowiązującego prawa?
- Odrolnienie ma obecnie co najmniej dwa znaczenia. Po pierwsze, oznacza przeznaczenie gruntu w miejscowym planie na inne cele niż rolnicze. Jeśli nawet dany grunt w planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony na inne cele niż rolne, ale w ewidencji gruntów figuruje jako użytek rolny, to również trzeba przeprowadzić odrolnienie. W tym przypadku chodzi o wyłączenie go z produkcji rolniczej w trybie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wymaga to wniesienia opłat, wydania decyzji itd. Nowe przepisy oznaczają wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów w granicach miast w tym drugim znaczeniu - nie stosują się do nich przepisy o konieczności wyłączenia z produkcji rolniczej.
• Czy ustawa o odrolnieniu gruntów rolnych w miastach pociągnie za sobą dalsze zmiany w prawie?
- Wejście w życie omawianej ustawy to poważna ingerencja w dotychczasowe plany zagospodarowania przestrzennego, która może być przez urbanistów i samorządy odbierana jako źródło zamieszania. Ograniczenie tego chaosu będzie wymagało dalszych zmian w prawie. Choćby na korektę planów miejscowych muszą się przecież znaleźć środki.
• TOMASZ KUREK
partner w Kancelarii CMS Cameron McKenna