Jeśli uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana uniemożliwiły korzystanie z całej nieruchomości albo tylko jej części w dotychczasowy sposób lub w istotnym stopniu to ograniczyły, gmina musi liczyć się z roszczeniami właścicieli lub użytkowników wieczystych. Mogą oni żądać odszkodowania za rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości w zależności od sytuacji w całości lub w części. Gmina może także zaproponować nieruchomość zamienną. Osoby uprawnione do rekompensaty mogą zgodzić się na takie rozwiązanie, ale nie jest to dla nich obowiązkowe. Poza tym istnieje jeszcze trzecia możliwość. Dotyczy ona tych przypadków, gdy nieruchomość lub jej część stała się praktycznie bezużyteczna. Właściciele lub użytkownicy wieczyści, dla których ustalenia planu albo jego zmiana okazały się w ten sposób niekorzystne, mogą żądać od gminy wykupienia nieruchomości w całości lub w części.

Jednak to nie jedyne niekorzystne skutki zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. Odczuwają to przede wszystkim te osoby, których nieruchomości są położone w okolicy, przez którą ma przebiegać droga szybkiego ruchu czy też w pobliżu cmentarzy albo wysypisk śmieci. Zwykle takie sąsiedztwo sprawia, że wartość gruntów spada, mimo że nie powoduje to bezpośredniego ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości czy też bezpośredniej szkody. Właściciele gruntów zwykle odczuwają to dopiero w momencie sprzedaży. Aby powetować sobie poniesione w ten sposób straty, mogą żądać od gminy odszkodowania równego zmniejszeniu się wartości nieruchomości. O tego typu odszkodowanie można również wystąpić w razie zbycia nieruchomości w innej formie. Chodzi przede wszystkim o umowy zamiany czy też darowizny. Przepisy nie mówią bowiem jedynie o umowie sprzedaży, ale o zbyciu nieruchomości, które jest kategorią szerszą i dotyczy wszystkim przypadków, kiedy ma miejsce przeniesienie własności.

PRZYKŁAD: DAROWIZNA TEŻ UPRAWNIA DO ODSZKODOWANIA

Kilka miesięcy temu w mojej gminie uchwalono nowy plan zagospodarowania przestrzennego. W pobliżu mojej nieruchomości ma być trasa szybkiego ruchu. Czy w przypadku gdy podaruję ten grunt bliskiemu krewnemu, to mogę liczyć na jakąś rekompensatę za spadek wartości?

Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Na gruncie postanowień art. 36 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma żadnych wyraźnych powodów, aby zawężać pojęcie zbycie nieruchomości jedynie do sprzedaży. Jako zbycie należy traktować każde przeniesienie prawa własności lub użytkowania wieczystego w drodze czynności prawnej. Nie ma przy tym znaczenia, czy czynność została dokonana odpłatnie, czy pod tytułem darmym albo czy świadczenia stron są ekwiwalentne. W związku z tym można stwierdzić, że także darowizna nieruchomości, której wartość spadła na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, może stanowić podstawę do wystąpienia o rekompensatę utraconej wartości.

Określenie wartości gruntu

Wysokość odszkodowania ustala się na dzień zbycia (sprzedaży, zamiany, darowizny) nieruchomości. Przez obniżenie się wartości należy rozumieć różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, obliczoną po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Przy ustalaniu tej różnicy stosuje się zasady określone w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że nie bada się indywidualnej wartości nieruchomości jako składnika majątku osoby poszkodowanej, lecz wyceniana jest wartość rynkowa nieruchomości. Chodzi więc o powszechną wartość nieruchomości, rozumianą jako jej cecha obiektywna.

Ważne!

Wartość nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, określają rzeczoznawcy majątkowi

Ustalając zakres obowiązku odszkodowawczego ustawodawca pomija wpływ uchwalenia planu miejscowego na cały majątek poszkodowanego, a nakazuje jedynie ustalić wpływ działań planistycznych na wartość nieruchomości. Pomija się w ten sposób oczywisty fakt, iż nieruchomość stanowi składnik pewnego majątku, złączony więzami funkcjonalno-organizacyjnymi z resztą majątku.

PRZYKŁAD: DZIERŻAWCA NIE MA PRAWA DO REKOMPENSATY

Dzierżawię grunt od osoby, która przebywa za granicą. Zastanawiam się, czy w sytuacji gdy wystąpię we własnym imieniu o odszkodowanie za obniżenie wartości gruntu, to może być mi przyznane.

Nasz czytelnik nie jest uprawniony do odszkodowania mającego związek z obniżeniem wartości gruntu na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Chociażby dlatego, że nie jest osobą, która może swobodnie zbyć tę nieruchomość. Jest tylko dzierżawcą i nie może dokonać przeniesienia własności dzierżawionego gruntu. Poza tym zgodnie z przepisami, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z prawa do rekompensaty za rzeczywistą szkodę lub albo wykupienia nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Tak więc w przepisie jest wyraźnie mowa tylko o właścicielu i użytkowniku wieczystym. Nie wymieniono w nim dzierżawców. Z tego powodu nie są uprawnieni do otrzymywania omawianych odszkodowań.

Pięć lat na dochodzenie roszczeń

Prawo dochodzenia odszkodowania za spadek wartości nieruchomości w związku z jej zbyciem jest ograniczone wynikającym z przepisów terminem. Zgodnie z ich postanowieniami, właściciel może go zażądać tylko w ciągu pięciu lat, licząc od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Jeśli więc sprzedaż gruntu będzie miała miejsce po upływie tego terminu, np. sześć lat od wejścia w życie postanowień nowego lub zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego, nie może już oczekiwać wypłaty odszkodowania ani wykupienia nieruchomości. Osoby, które chciałyby otrzymać tego rodzaju rekompensatę, przy podejmowaniu decyzji o zbyciu nieruchomości powinny więc dobrze przekalkulować ewentualne korzyści i straty.

Trzeba poczekać sześć miesięcy

Gmina ma sześć miesięcy na zaspokojenie roszczeń zgłoszonych o wykup, o odszkodowanie za rzeczywistą szkodę, czy też odszkodowanie za zmniejszenie wartości dochodzone w związku ze zbyciem nieruchomości. Termin ten liczy się od dnia złożenia wniosku. Gmina i osoby, którym przysługują te świadczenia, mogą też umówić się inaczej. W razie opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupu nieruchomości jej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu należą się odsetki ustawowe. Obecnie wynoszą one 11,5 proc. w stosunku rocznym.

Spory rozstrzygają sądy

W sprawach rekompensat za spadek wartości nieruchomości nie wydaje się decyzji administracyjnej. Najlepiej jest, gdy strony same dojdą do porozumienia. Jeśli nie zdołają osiągnąć kompromisu, rozstrzygnięcie sporu należy do sądu cywilnego. Decydujący się na taki krok właściciel (użytkownik wieczysty) musi wytoczyć sprawę gminie i wykazać np. wysokość rzeczywistej szkody bądź też udowodnić, że część gruntu stała się dla niego bezużyteczna albo że spadek wartości nieruchomości jest wyższy niż wynika to z ustaleń gminy.

Osoba zwracająca się do sądu o rozstrzygnięcie tego rodzaju sporu musi się przygotować nie tylko na uiszczenie wpisu, ale także na poniesienie innych kosztów sądowych, w tym opłacenie rzeczoznawcy majątkowego. Opłaty to przede wszystkim wpis sądowy, warunkujący wszczęcie sprawy przez sąd cywilny. Istnieje możliwość uzyskania zwolnienia od kosztów sądowych. Może się go domagać osoba, która złoży oświadczenie, że nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny. W oświadczeniu takim trzeba podać dokładne dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach, które uzasadniałyby decyzję sądu w sprawie zwolnienia z kosztów.

PRZYKŁAD: CZASEM TRZEBA ZWRÓCIĆ ODSZKODOWANIE

Po zmianie miejscowego planu zagospodarowania i przeznaczeniu pobliskiego terenu na cmentarz wartość należącego do mnie gruntu spadła. W związku z tym wypłacono mi odszkodowanie. Następnie okazało się, że uchwała o przyjęcie planu może być nieważna. Czy będę musiał zwrócić odszkodowanie?

Rzeczywiście, czytelnik musi liczyć się z obowiązkiem zwrotu otrzymanego odszkodowania. W przypadku stwierdzenia nieważności uchwały o przyjęciu planu (o jego zmianie) zagospodarowania przestrzennego właściciel nieruchomości musi liczyć się z obowiązkiem zwrotu otrzymanego odszkodowania. Jeżeli odszkodowanie uzyskał zbywca nieruchomości, obowiązek zwrotu spoczywać będzie na aktualnym właścicielu nieruchomości, gdyż stanie się on swoistym beneficjentem przywrócenia stanu poprzedniego, co powinno skutkować wzrostem wartości nieruchomości.

Poza tym należy pamiętać, że także w tych sprawach obowiązuje zasada, zgodnie z którą strona przegrywająca powinna zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw, tj. koszty procesu.

Podstawa prawna

• Art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).