Do takich wniosków doszedł Sąd Apelacyjny w Białymstoku, który rozpoznał sprawę dotyczącą umowy nazwanej przez strony przedwstępną. Deweloper zobowiązał się w niej do wybudowania domu i przeniesienia jego własności na nabywców.

Dom został wybudowany i udostępniony małżeństwu w celu wykonania prac wykończeniowych. Po czym deweloper odmówił przeniesienia własności nieruchomości, powołując się na nieważność umowy przedwstępnej.

Sąd okręgowy uznał, że zawarta przez strony umowa nie miała charakteru umowy przedwstępnej. Zdaniem sędziów tego rodzaju umowa jest już umową stanowczą i należy do umów realizatorskich (deweloperskich). Jest uznana już za umowę nienazwaną o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego z zamiarem przekazania budynku drugiej stronie. Na taką umowę składają się składniki różnych umów, które tworzą jedną całość.

Sprawa trafiła do Sądu Apelacyjnego w Białymstoku. Sędziowie zaznaczyli, że nie można opierać się na dosłownym brzmieniu umowy. Decydujące znaczenie ma zamiar stron oraz cel zawarcia danej umowy.

Należy w takim przypadku ocenić, czy prawa i obowiązki stron uregulowane w zawartej umowie mają postać charakterystyczną dla umowy przedwstępnej, czy też wskazują na to, że między stronami została zawarta umowa innego rodzaju. Podpisana przez strony umowa, mimo że została nazwana umową przedwstępną, nie miała jej cech.

W umowie tej zostały zamieszczone inne postanowienia, które nie są właściwe dla umowy przedwstępnej, np. wzajemność świadczeń. Deweloper bowiem zobowiązał się do wybudowania w oznaczonym terminie domu i po zakończeniu budowy do przeniesienia na rzecz małżonków jego własności. Odpowiednikiem jego świadczenia był obowiązek zapłaty. Natomiast cechą charakterystyczną umowy przedwstępnej jest to, że strony zobowiązują się do złożenia określonego oświadczenia woli. Tego rodzaju odrębności powodują, że takie umowy łączące w sobie elementy różnych typów umów są podobne do tzw. umów deweloperskich.

SYGN. AKT II ACa 140/10