Notariusz odmówił jednej ze spółdzielni mieszkaniowych w Poznaniu sporządzenia aktu notarialnego – umowy o ustanowienie i przeniesienie własności lokalu użytkowego w trybie art. 1714 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 116 ze zm.) pomiędzy spółdzielnią i pięcioma osobami fizycznymi. Stwierdził, że czynność ta byłaby sprzeczna z art. 58 par. 1 kodeksu cywilnego (mówi o nieważności czynności prawnej). Zgodnie bowiem z art. 42 wspomnianej ustawy spółdzielnie w uchwałach podjętych przez zarządy zobowiązane są do określenia przedmiotu odrębnej własności, a uchwała powinna określać m.in. wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu. Spółdzielnia warunku tego nie spełniała.

Przyczyny odmowy

Nie dostarczono także pozostałych dokumentów, tj. zaświadczenia właściwego organu administracyjnego o samodzielności tego lokalu, wypisu z kartoteki budynku, kartoteki lokalu i dokumentów geodezyjnych niezbędnych do odłączenia działki gruntu stanowiącej nieruchomość wspólną do odrębnej księgi wieczystej. Poza tym sporządzenie aktu nie jest możliwe ze względu na niemożliwość określenia nieruchomości wspólnej.

Spółdzielnia wniosła zażalenie. Notariusz przyznał tylko, że jest w posiadaniu dokumentów, których brak pierwotnie stwierdził, ale w pozostałym zakresie podtrzymał swoje stanowisko. Przy rozpatrywaniu zażalenia sąd II instancji uznał, że należy się zwrócić do Sądu Najwyższego z pytaniem, czy w budynku, który obejmuje tylko jeden samodzielny lokal, można ustanowić odrębną własność tego lokalu.

Bez odrębnej własności

W uzasadnieniu stwierdził, że art. 1714 ustawy przyznaje osobie, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, roszczenie o zawarcie umowy o przeniesienie własności lokalu. Ale określenie „roszczenie o zawarcie umowy o przeniesienie własności lokalu” nie jest ścisłe, bo w istocie chodzi o umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu. W tej sprawie istotne jest to, że umowa ma dotyczyć ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego, który zajmuje cały pawilon. Jest to jedyny lokal w tym budynku. W orzecznictwie Sądu Najwyższego problem ten nie jest podejmowany często. Również w piśmiennictwie prawniczym problem lokalu, który zajmuje cały budynek, nie został omówiona dostatecznie szczegółowo.

Sąd Najwyższy podjął w odpowiedzi następującą uchwałę: W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu.

SYGN. AKT III CZP 85/10