Przy odsprzedaży nieruchomości decyduje jej przeznaczenie w planie zagospodarowania

Małżonkowie kupili od Skarbu Państwa niezabudowane działki rolne. Po latach działki zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczono je pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, ale wciąż pozostawały niezabudowane. Małżonkowie odsprzedali grunty. Zawarli umowę bezwarunkową – nie zaproponowali gminie skorzystania z prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu nie przysługuje gminie, jeżeli nieruchomości przeznaczone są na cele rolne i leśne. Przysługuje natomiast w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanej, tj. gruntowej, która została nabyta uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo od jednostki samorządu terytorialnego. W myśl art. 599 par. 2 k.c. umowa bezwarunkowa sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości, do której gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, jest nieważna i jest to nieważność bezwzględna.

Małżonkowie uznali, że gmina nie ma prawa pierwokupu, gdyż odsprzedawana działka w chwili nabycia od Skarbu Państwa była przeznaczona na cele rolne. Jednak sąd rejonowy nie przychylił się do ich argumentacji. Złożyli więc apelację. Sąd Okręgowy w Białymstoku także przyznał rację gminie i oddalił apelację.

Zdaniem sądu gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości przeznaczonej w chwili jej sprzedaży pod budownictwo mieszkalno-usługowe, także wówczas, gdy w chwili nabycia tej nieruchomości od Skarbu Państwa stanowiła ona nieruchomość rolną bądź leśną.

Literalna wykładnia art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603) nie daje bowiem podstaw, by twierdzić, że przeznaczenie nieruchomości w chwili nabycia jej od Skarbu Państwa ma jakiekolwiek znaczenie z punktu widzenia zakresu prawa pierwokupu.

Celem prawa pierwokupu jest racjonalne gospodarowanie terenami budowlanymi. Z tego punktu widzenia decydujące znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w chwili jej odsprzedaży. Gdyby celem ustawodawcy było wyłączenie prawa pierwokupu nieruchomości nabytych uprzednio od Skarbu Państwa na cele inne niż budowlane, których przeznaczenie następnie uległo zmianie, kwestia ta zostałaby jednoznacznie uregulowana.

Postanowienie Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 12 stycznia 2010 r. Sygn. akt II Ca 989/09.