ORZECZENIE

Jedno z gdańskich przedsiębiorstw przekazało w 1995 roku nieodpłatnie Gdańskiej Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego (obecnie w upadłości) budynki mieszkalne. Zrobiło to na podstawie ustawy z 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. nr 119, poz. 567 ze zm.). W umowie spółdzielnia zobowiązała się do przyjęcia wszystkich najemców w poczet członków spółdzielni i dokonanie na ich rzecz przydziału lokali mieszkalnych zgodnie ze statutem. Jednak nie doszło do tego z nieustalonych przyczyn. Po pięciu latach spółdzielnia wyodrębniła lokale mieszkalne i sprzedała je spółce P., a tę przejęła spółka Millenium Leasing. Wtedy kilkudziesięciu lokatorów wystąpiło do sądu przeciwko spółdzielni i spółce Millenium o ustalenie nieważności tych umów.

Sąd I instancji oddalił powództwo. Uznał, że nie została spełniona żadna przesłanka z art. 58 kodeksu cywilnego, dotyczącego bezprawności czynności. Nie naruszono ustawy, nie doszło do jej obejścia, czynności nie były sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, bo interesy lokatorów były zabezpieczone. Spółdzielnia zastrzegła sobie w umowie prawo odkupu lokali do 30 sierpnia 2005 r. Skoro powodowie nie skorzystali z prawa przystąpienia do spółdzielni, to stała się ona właścicielem budynków i miała prawo nimi rozporządzić. Takie same stanowisko zajął sąd II instancji.

Od wyroku złożono skargę kasacyjną, którą Sąd Najwyższy uwzględnił, i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu sędzia stwierdził, że ustawa o zasadach przekazywania mieszkań zakładowych miała dwa cele. Chodziło o uwolnienie przedsiębiorstw od zajmowania się sprawami ubocznymi. Równocześnie miała ona zabezpieczyć interesy lokatorów, którzy byli pracownikami tych przedsiębiorstw. Sądy pominęły, zdaniem SN, ten drugi aspekt ustawowego przesłania. Uzasadnienie sądu apelacyjnego wyeksponowało jedynie uprawnienia właścicielskie spółdzielni i to, że lokatorzy mieli pięć lat, żeby przystąpić do niej. Sądy nie wyjaśniły, czy lokatorzy byli świadomi, że mają taki termin do przystąpienia do spółdzielni, a zatem, czy nie zostały naruszone zasady współżycia społecznego. Nie przeanalizował postanowień mówiących, że lokatorzy mogą być przyjmowani na członków na zasadach przewidzianych w statucie. Ale statut został opracowany dla sytuacji typowych - podkreślił SN. Ocenianie na jego podstawie sytuacji lokatorów z mieszkań zakładowych jest nie do przyjęcia. Sądy nie wyjaśniły też, czy żądanie uiszczenia opłat i wkładu członkowskiego jest uzasadnione, czy może stanowi nadużycie prawa.

Sygn. akt IV CSK 191/08

BEZPRAWNOŚĆ CZYNNOŚCI

Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu jej obejście jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek. Nieważna jest też czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego - mówi art. 58 k.c.