Ministerstwo Infrastruktury pracuje nad nową wersją projektu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Już wiadomo, jakie będą najważniejsze kierunki zmian.

- Przed skierowaniem projektu na ścieżkę legislacyjną musimy uwzględnić w nim wyrok Trybunału Konstytucyjnego związany z wnioskiem posłów lewicy o zbadanie zgodności z konstytucją kilkunastu przepisów ostatniej nowelizacji ustawy o spółdzielniach - podkreśla Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.

Powrót spółdzielczej własności

Autorzy projektu przewidują przede wszystkim przywrócenie możliwości przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze prawo własnościowe. Będzie to możliwe do końca 2012 roku. Chociaż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma nie tylko wady (m.in. członek nie jest właścicielem posiadanego lokalu), ale i wiele zalet (np. spółdzielnia przekazuje w imieniu członka podatki za grunt), to zdaniem prof. Henryka Ciocha z Uniwersytetu im. Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie przyjęcie takiego rozwiązania nie jest dopuszczalne. Przeczy to stanowisku Trybunału Konstytucyjnego, który w kwietniu 2005 r. uznał spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu za niekonstytucyjne. Byłoby to sprzeczne z wyrokiem - podkreśla profesor.

Obowiązujące od ponad roku przepisy nowelizacji ustawy o spółdzielniach z 14 czerwca 2007 r. przewidują możliwość takiego przekształcenia tylko w jednej sytuacji - gdy budynek jest postawiony na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, w związku z czym nie można wyodrębnić na nim własności.

Projekt zakłada przywrócenie zebrań przedstawicieli członków w spółdzielniach oraz zniesienie ustawowo określonej kadencyjności rad nadzorczych. Ograniczenia czasowe w sprawowaniu funkcji będą mogły wprowadzać statuty.

Zadecydują przedstawiciele

- Walne sprawdza się tylko w małych spółdzielniach, natomiast jeżeli jest to duża spółdzielnia, która się nie podzieliła, powstaje problem. Nie da się ukryć, że na walne przychodzi zazwyczaj tylko garstka ludzi, wobec tego zebranie przedstawicieli może pozwolić na uniknięcie paraliżu decyzyjnego - mówi Barbara Konopka, prezes SM Zakoniczyn w Gdańsku.

- Więcej do powiedzenia będą mieli właściciele lokali w jednej nieruchomości, a zebranie przedstawicieli będzie decydowało w kwestiach ogólnych wynikających z korporacyjnego działania spółdzielni. Nie będzie już takiej możliwości, że przedstawiciele jednej nieruchomości mogą narzucić swoją wolę innym nieruchomościom - wyjaśnia Piotr Styczeń.

O podziale na grupy członkowskie nie będzie już decydował zarząd spółdzielni. Grupy członkowskie mają składać się z członków jednej lub kilku nieruchomości, a stosownego podziału dokona rada nadzorcza.

Dłuższe przekształcenia

Ministerstwo chce także, by zarządy miały więcej czasu na wyodrębnienie lokalu. Obecnie po złożeniu wniosku o przekształcenie lokalu mają one 3 miesiące na podpisanie aktu notarialnego. Resort proponuje, aby podobny termin miały władze spółdzielni nie na sfinalizowanie transakcji, ale na skompletowanie niezbędnych do wykupu dokumentów i ustalenie daty podpisania aktu notarialnego. Choć zaproponowane zmiany wydają się powrotem do poprzedniego stanu prawnego sprzed nowelizacji z 2007 roku, to ministerstwo przekonuje, że w istocie rzeczy tak nie jest.

- Większość nowych rozwiązań ma charakter fakultatywny, co oznacza, że ostatecznego wyboru dokonają członkowie spółdzielni w granicach określonych w ustawie - podkreśla Piotr Styczeń. Nowa ustawa ma zmienić podstawowe zasady prowadzenia gospodarki rozliczeniowo- -finansowej spółdzielni. Spółdzielnie będą mogły tworzyć fundusze remontowe dla poszczególnych nieruchomości, czy fundusze specjalne, na przykład na remont dróg osiedlowych.

Postulaty rzecznika

O podjęcie pilnych prac nad nowelizacją przepisów spółdzielczych zwrócił się do premiera Donalda Tuska rzecznik praw obywatelskich Janusz Kochanowski. RPO podkreślił, że obecna ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zawiera wiele nieprecyzyjnych przepisów i brakuje w niej rozwiązań przejściowych.

Zdaniem RPO, w ustawie powinny pojawić się przepisy określające formę czynności prawnej, polegającej na przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na prawo własnościowe. Obecne, nie wskazują ani formy, ani trybu zawarcia stosownej umowy. Z tego powodu jedna spółdzielnie zawierają umowy w zwykłej formie pisemnej (tym samym narażają spółdzielców na konsekwencje jej bezwzględnej nieważności), inne robią to w formie kosztownych aktów notarialnych (gdyż przepisy nie określają żadnych preferencyjnych stawek przy zawieraniu takiej umowy).

Przepisy przewidują też wadliwą procedurę zbywania lokali, do których wygasły prawa lokatorskie. Musi się ona odbywać wyłącznie w drodze przetargu na ustanowienie odrębnej własności lokalu, jednak jest to niedopuszczalne, gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny. Janusz Kochanowski podkreślił także, że jak najszybciej należy wyjaśnić sprawę zebrań przedstawicieli członków, które w dalszym ciągu funkcjonują na gruncie obowiązujących przepisów.

Zdaniem Piotra Stycznia, wstrzymanie prac legislacyjnych nad projektem nie może być uzależnione od terminu wydania wyroku przez Trybunał. - Jeżeli do końca roku nie zajmie on stanowiska w sprawie przepisów zakwestionowanych przez posłów lewicy, nie będziemy dłużej czekać i projekt zostanie przekazany do konsultacji społecznych już na początku 2009 r. - wyjaśnia.